등기부등본열람, 계약금 넣기 전 갑구·을구 이 순서로 보세요

한남더힐 190억 원 아파트가 경매에 넘어갔다는 소식, 보셨나요? 보도에 따르면 올해 4월 소유권 이전 등기를 마친 집인데, 담보대출 상환 문제로 법원이 경매를 개시했어요. 이어 구청 압류도 등기부에 올랐고, 근저당권은 4건 설정돼 있다고 알려졌어요.

"내가 사려는 집에 저런 기록이 있으면 어떡하지?" 싶으실 거예요. 이런 기록은 등기부등본열람만 해도 누구나 확인할 수 있어요. 이 글에서는 매수인 기준으로 열람 방법, 읽는 순서, 잔금 전 재확인, 등기부만으로 부족한 부분까지 차례로 정리할게요.

이번 소식에서 챙길 점, 등기부는 '열람한 시점'까지만 보여줘요

소유권 이전, 경매 개시, 구청 압류, 근저당권 설정 같은 정보는 모두 접수 날짜와 함께 등기부에 남아요. 그래서 기록이 어떤 순서로 쌓였는지 읽을 수 있어요.

다만 보도된 내용만으로 개인의 사정을 단정할 수는 없어요. 우리가 가져갈 건 하나예요. 등기부등본은 열어본 그 순간까지의 기록만 보여준다는 점이에요. 어제 깨끗했던 집도 오늘은 달라져 있을 수 있어요.

1. 등기부등본열람, 인터넷등기소에서 5분이면 돼요

대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 365일 24시간 할 수 있어요. 집주인이 아니어도 주소만 알면 열람할 수 있고요. 스마트폰 앱으로도 같은 방식으로 볼 수 있어요.

✔ 인터넷등기소 접속 → 부동산 등기 열람 선택
✔ 부동산 구분에서 아파트·빌라는 '집합건물' 선택
✔ 주소 검색 후 동·호수까지 정확히 선택
✔ 등기기록 유형은 '말소사항 포함' 선택
✔ 결제 후 화면 확인, PDF 저장

호수가 다르면 완전히 다른 집의 등기가 나와요. 그리고 말소사항을 포함하면 지금은 지워진 과거 기록까지 볼 수 있어요. 집이 겪어온 일을 알 수 있죠.

열람과 발급은 이렇게 달라요.

계약 전에 권리관계를 살피는 목적이라면 열람이면 충분해요.

2. 열람했다면 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 읽어요

표제부: 이 집이 맞는지부터
주소, 동·호수, 면적이 계약하려는 집과 같은지 확인해요. 여기서 틀리면 뒤의 내용은 다른 집 이야기예요.

갑구: 주인과 소유권 관련 기록
✔ 현재 소유자 이름이 계약서의 매도인과 같은지
✔ 압류, 가압류, 가처분, 경매개시 기록이 있는지
✔ '신탁'이라는 글자가 보이는지

이번 소식처럼 경매 개시나 압류 기록이 보이면 계약을 서두르면 안 돼요. 신탁등기가 있다면 서류상 소유자가 따로 있다는 뜻이라, 신탁원부까지 확인해야 해요.

을구: 소유권 외 권리
근저당권자(대출 기관), 채권최고액, 설정 날짜를 함께 봐요. 근저당은 쉽게 말해 집을 담보로 잡고 빌린 대출의 기록이에요.

💡 내집스캔 매매 리포트 — 등기부등본과 건축물대장을 분석해 이 집의 안전도를 점수로 보여줘요. 낯선 용어 사이에서 뭘 봐야 할지 막막할 때 확인 기준으로 쓸 수 있어요.

3. 근저당이 여러 건이라면, 건수보다 금액과 날짜를 봐요

근저당이 4건이라는 숫자만 보면 겁이 나요. 그런데 건수 자체가 판단 기준은 아니에요. 아래 순서로 따져 보세요.

1. 채권최고액을 모두 더해요. 채권최고액은 실제 대출 잔액이 아니라 담보로 묶인 한도예요. 잔액은 별도 자료로 확인해야 해요.

2. 매매가와 비교해요. 담보가 집값에서 얼마나 큰 비중인지 가늠할 수 있어요.

3. 설정 날짜를 봐요. 최근에 몰려 설정됐다면 사정을 한 번 더 물어보세요.

4. 정리 계획을 확인해요. 잔금일에 대출을 갚고 말소하기로 했다면, 그 조건을 계약서에 분명히 적어 두세요.

압류나 가압류가 남아 있다면 '잔금 때 정리된다'는 말만 믿지 마세요. 누가, 언제, 어떤 절차로 말소하는지까지 서명 전에 확인하는 게 안전해요.

4. 돈이 나가기 직전, 등기부를 새로 열어요

계약일에 깨끗했어도 잔금일까지 새 근저당이나 압류가 생길 수 있어요. 그래서 등기부등본열람은 최소 두 번 해요.

✔ 계약금을 보내기 전
✔ 잔금이 나가기 직전

계약일에 저장해 둔 PDF와 새로 연 화면을 나란히 비교해 보세요. 달라진 곳이 있다면 그 내용이 잔금이나 소유권 이전에 어떤 영향을 주는지, 중개사나 법무사에게 먼저 확인하고 진행하세요.

5. 등기부로 안 보이는 것도 있어요

을구가 비어 있다고 모든 부담이 없다는 뜻은 아니에요. 선순위 임차인이나 매도인의 체납 같은 내용은 등기부에 다 나타나지 않아요. 등기부등본열람은 기본이고, 그 밖의 사항은 따로 확인해야 해요.

이번처럼 한 집의 기록이 문제가 될 때가 있어요. 그래서 그 집만이 아니라 매도인의 상황도 함께 보면 더 안심돼요.

💡 내집스캔 매매 리포트 — 매도인이 보유한 다른 부동산 현황까지 확인해 줘요. 등기부 한 장으로는 알기 어려운 부분을 계약금 넣기 전에 점검할 수 있어요.

마무리

등기부등본열람으로 잡을 수 있는 위험은 열람으로, 등기부 밖의 위험은 따로 확인하세요. 시점은 계약 전과 잔금 직전, 이 두 번이에요.

✅ 3줄 요약
1. 인터넷등기소에서 '말소사항 포함'으로 동·호수까지 맞춰 열람해요.
2. 표제부(집 확인) → 갑구(소유자·압류·경매) → 을구(근저당 금액·날짜) 순서로 읽어요.
3. 계약금 전과 잔금 직전, 두 번 열람하고 등기부에 없는 정보는 따로 확인해요.

👉 계약금 넣기 전에, 매매 리포트로 이 집 먼저 확인해 보세요

함께 보면 좋은 글
- 등기부등본 열람, 표제부 갑구 을구 보는법, 이대로만 따라하세요!
- 전세월세계약 등기부등본 열람 갑구에 압류가 떴다면? 뜻 기입확인, 대처법까지 총정리
- 부동산 매매 잔금일 꼭 피해야 할 실수 5가지