전세월세계약 등기부등본 열람 갑구에 압류가 떴다면? 뜻 기입확인, 대처법까지 총정리

전세·반전세·월세 계약 전에 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말, 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 그런데 막상 등기부를 열어보면 낯선 단어들이 쏟아지는데요, 그 중 특히 ‘압류’라는 단어에 특히 눈길이 가기 마련이죠.

“압류? 도대체 뭔데 이렇게 무섭다고 하지…?”

갑구(소유권 란)에 ‘압류’가 찍혀 있다면, 그 집은 이미 집주인의 채무문제가 상당히 진행된 상태라고 보셔야 해요.

이번 글에서는 등기부등본에서 보이는 압류, 뜻과 기입 확인법, 대처법까지 총정리해 드릴게요.

1️⃣ 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 권리관계와 현황이 모두 기록된 공적장부예요. 한마디로 ‘이 집의 법적 상태를 보여주는 공식 문서’라고 생각하면 되는데요, 등기부등본은 크게 3부분으로 나뉩니다.

📌 중요한 포인트

전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환은 거의 항상 갑구·을구에서 전조가 먼저 나타나요. 압류, 가압류, 근저당, 공동담보, 임차권 설정 등은 거의 다 여기에서 발견돼죠.

2️⃣ 등기부등본 어떻게 열람하나요?

이 집의 모든 내역들을 확인하려면 요약본이 아니라 ‘등기사항전부증명서(말소사항 포함)’가 필요해요.

💻 인터넷으로 발급하는 방법

1. 인터넷등기소 접속

2. 주소로 부동산 검색

3. 아래 옵션 반드시 체크

   • ✅ 등기기록 유형 : 전부

   • ✅ 말소사항 포함

     

4. 결제 후 PDF로 저장 또는 화면 열람

🔎 왜 전부증명서와 말소사항을 함께 봐야할까요?

✋ 압류 등의 위험사항이 과게에 있었다가 말소된 경우, 요약본에서는 깨끗한 집처럼 보이지만, 실제로는 여러 번 문제를 겪은 집일 수도 있기 때문이에요.

등기부등본을 제대로 본다는 건, “지금 이 집이 깨끗한가?” 뿐 아니라 “이 집이 과거에 어떤 일이 있었던 집인지까지 함께 확인하는 것”입니다.

3️⃣ 압류 뜻, 정확히 어떤 상황일까?

등기부등본에서의 압류(押留)는

해당 부동산이 이미 국가·지자체·금융기관 등 채권자에 의해 묶여 있는 상태라는 의미

라고 이해하면 되어요.

주로 어떤 상황에서 압류가 잡히냐면,

• 집주인이 세금이나 각종 채무를 제대로 갚지 않아

• 국가나 금융기관이 “이대로 두면 안 되겠다”고 판단

• 재산을 강제로 처분하거나 변제를 받을 수 있는 권리를 행사하기 위해

• 부동산을 잠가놓은 상태라고 보면 됩니다.

즉, 압류는 단순 경고가 아니라 법적 효력이 있는 강제 조치예요.

국가기관이나 법원이 집주인의 토지·건물에 대해 ❌처분 금지(팔거나, 담보잡거나, 이전 금지) 조치를 내려, 채무 문제를 해결하기 위한 절차가 이미 진행되고 있다는 뜻이죠.

보통 세금 체납, 각종 과태료 미납, 금융권 채무불이행 등이 원인으로 압류가 설정되고, 가압류가 임시 조치라면 압류는 그보다 더 진행된 단계의 조치에요.

4️⃣ 등기부등본에서 압류 기입 확인하는 법

압류는 주로 등기부등본의 갑구에 기재되어요. 가끔 상황에 따라 을구에 보일 수도 있지만, 전형적으로는 갑구에서 소유자와 함께 소유권에 대한 강제집행 정보로 들어오는 경우가 많아요.

📍 등기부에서 이런 문구를 찾으세요

보통 이런 식으로 적혀 있습니다.

권리자 ○○세무서 권리자 국 권리자 ○○공단

압류

체납국세, 체납지방세

○○지방법원 ○○○○호 압류명령

주요하게 확인해야 할 사항으로

• 채권자가 누구인지 → 세무서 / 건강보험공단 / 보증기관 등

• 압류 원인이 무엇인지 → 국세·지방세 체납인지, 금융기관 채무인지

• 압류 일자 → 최근이거나 여러건이 반복되어 나타난다면 더 위험할 수 있어요.

5️⃣ 압류 전세월세계약, 왜 위험할까요?

‼️ 집주인의 재정 상태가 이미 ‘위험 신호’ 단계

압류는 단순 연체 수준이 아니라, 채권자가 법적 절차를 통해 재산을 묶고 있다는 의미예요.

👉 “이대로 두면 내 돈 못 받을 것 같다”는 판단이 이미 난 상태

이런 상황에서 새로 전세·보증금을 맡긴다는 건, 이미 침몰 중인 배에 뒤늦게 짐을 싣는 것과 비슷한 행동이에요.

📢 이후 경매로 이어질 가능성이 큼

압류는 흔히 경매의 전 단계로 이어집니다.

압류 → 강제경매개시결정 → 경매 진행 → 낙찰 → 배당

경매가 되면, 낙찰대금에서 선순위 채권자가 먼저 돈을 가져가고 남는 돈이 있다면 후순위에게 돌아가죠.

압류가 이미 잡혀 있고, 근저당(은행 대출)까지 겹쳐 있다면,

• 경매 시 은행 + 세무서/채권자 등이 먼저 가져가고

• 나중에 들어간 임차인의 보증금은 충분히 남지 않을 위험이 매우 높아요.

🙅‍♂️ 전세보증보험·전세대출 심사에서 거절

보증기관(HUG·HF·SGI)과 금융기관은

• 시세 대비 채권 총액

• 선순위 채권(근저당)

• 권리침해 사항(가압류+압류 등)

• 집주인의 상습체납 여부

를 종합적으로 보기 때문에 압류가 기재된 집은 전세보증보험·전세대출이 거절될 가능성이 매우 커요.

또 정작 계약 당시에는 압류 등의 문제가 없다가 얼마지나지 않아 압류가 기재되어 세입자 보증보험 가입 불가, 전세대출이 불가해지는 경우가 발생하는 경우도 종종 있어요.

✍️ 임차인의 대항력 효력 발생 전 등기부등본상 근저당권, 압류, 가압류 등 임차인의 권리를 침해할 수 있는 일체 등기를 설정할 수 없으며 이를 위반할 시 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환한다.

와 같은 특약이 필요한 이유이기도 하죠.

6️⃣ 압류가 찍힌 집, 상황별 대처법

📌 아직 가계약·계약 전이라면

이 경우는 가장 간단해요.

👉 압류 있는 집은 원칙적으로 ‘계약하지 않는 것’이 최선이에요.

특히, 아래 중 하나라도 해당되면 즉시 재검토를 권장해요.

• 압류 + 근저당 동시 존재

• 압류가 최근에 잡혔고, 금액도 큰 편

• 압류가 여러 건

• 세무서, 건강보험공단 등 공적 채권자의 압류 (국세·지방세 체납 등)

이런 집은 집주인의 자금·세금 문제가 구조적으로 쌓여 있는 상태일 가능성이 높아, 전세계약을 진행하기엔 리스크가 너무 커요.

📌 가계약금만 걸어둔 상태라면

이미 가계약금을 입금했다면, 아래 순서로 진행해 보세요.

1. 등기부등본 사본 저장: 압류 내역, 채권자, 접수일자, 금액 등 캡처

2. 중개사에게 압류 사실 설명 여부 확인: 계약 전 이런 중대한 내용을 들은 적이 없다면 설명의무 위반 소지가 생길 수 있습니다.

3. 집주인·중개인에게 아래 취지로 가계약 해지 및 반환을 요청해 보세요.

“등기부등본 갑구에 압류가 기재되어 있는 것을 확인했습니다. 이는 임대차보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 사안으로, 사전에 충분한 설명이 없었고, 압류 해제 계획 또한 확인되지 않아 본 가계약을 철회하고 가계약금 전액 반환을 요청드립니다.”

상황에 따라서는,

• 중개사의 고지의무 위반과 중요한 계약 전제 사실 은폐

를 근거로 삼아 협의하셔야 하는 경우도 있습니다.

📌 이미 본계약까지 체결한 상태라면

이 경우에는 압류 해제 여부 + 보증보험 가능 여부를 판단해야 해요.

1. 집주인에게 압류 해제 및 말소 기한 명시 요구

   : 이미 계약했더라도, ‘잔금일 전까지 압류를 말소하지 않으면 계약 해제 및 계약금 전액 반환’ 특약·합의서 추가를 요구할 수 있습니다.

2. 잔금일 직전 등기부를 다시 발급해서 재확인

   : 말소 확인 없이 잔금을 치르면 안돼요.

3. 이미 입주까지 마친 뒤 새로 압류가 생긴 경우

   : 전입신고·확정일자 기준으로 대항력·우선변제권 확보 여부를 점검하고 필요 시 임차권등기명령·전세보증금반환소송 등 법적 대응 검토할 수 있어요.

정리하면 ✍️

압류가 찍힌 집 = 집주인의 채무가 이미 심각하게 진행된 집이에요.

단순 연체가 아니라, 법원·기관이 나서서 재산을 묶은 상태로 이후 경매로 이어질 가능성이 크고, 경매 시 선순위 채권자에게 먼저 배당되기 때문에 임차인 보증금이 후순위로 밀릴 수 있어요.

그래서 원칙적으로는,

🔥 압류 있는 집이라면, 가계약 단계에서라도 재검토하는 것이 가장 안전합니다.

이미 계약까지 진행했다면, 압류 해제 계획과 기한을 명확히 확인하고, 문서(특약, 합의서)로 남기고 잔금·입주 전 등기부등본 재확인은 필수랍니다.

이상, 안전한 집을 찾아드리는 내집스캔이었습니다.😊