등기부등본 열람, 표제부 갑구 을구 보는법, 이대로만 따라하세요!

등기부등본 보는법 표제부 · 갑구 · 을구 어디부터 봐야 할까요?

전세 또는 매매 계약을 하기 전 가장 먼저 확인해야 하는 문서는 바로 등기부등본이에요. 하지만 처음 보면 용어부터 난해하고 어디를 봐야 할지 막막하죠.

오늘은 어렵지 않게, 등기부등본 열람법과 함께 표제부 → 갑구 → 을구 순서로 읽는 방법을 알려드릴게요. 이 글만 읽으면 누구나 ‘등기부등본독해 가능자’가 됩니다.🙂

💻 등기부등본 열람하는 방법

집 주소만 정확히 알고 있다면 인터넷등기소에서 바로 열람·발급할 수 있어요.

🔽 접속

www.iros.go.kr

메인 화면에서 바로 부동산 주소 검색 → 등기사항 열람이 가능해요.

용도 및 추가상 선택 - 원하는 용도를 선택하고,

등기기록유형 선택 - 꼭!! 전부✅ 체크, 말소사항포함✅ 체크 하세요!

많은 분들이 마지막 페이지 요약본만 확인하고 넘어가는데, 절대 요약본만 보면 안 돼요. 과거에 존재했던 근저당·가압류·세입자 분쟁 등 사라졌지만 중요한 위험 이력이 말소사항에 남아 있기 때문이에요.

💡 반드시 등기사항전부증명서(말소 포함)로 확인하세요.

🔎 등기부등본 구성 먼저 이해하기

등기부등본은 크게 3부분으로 나눠져 있어요.

이 순서대로 읽으면 전체 구조가 정확히 파악돼요. 아래에서 각각 살펴볼게요.

🏠 표제부 보는법 “이 건물, 주택이 맞나요?”

표제부는 집의 기본 신분증과 같아요.

✔ 도로명 지번 주소 일치 확인

✔ 용도 = 주거용인지 / 사무실·근린시설인지

✔ 전용면적·대지권 비율

✔ 건물구조·동/호 정보 일치 여부

💬 특히 오피스텔·근린생활시설일 경우 전입신고·확정일자·보증보험 가입 제한이 생길 수 있어 용도 확인이 꼭 필요해요.

💬 집합건물인 경우(다세대주택,아파트,오피스텔)

전체 표제부 → 전유부분(해당 호수) 표제부가 두 번 나오는 형태인데요, 전유부분에서 내 집 호수·면적·대지지분을 최종 확인하면 돼요.

📍 표제부 (건물의 표시) : 건물에 관한 정보란으로 소재지, 건물의 명칭, 건물 전체의 내역을 확인할 수 있어요.

📍 표제부 (전유부분의 건물의 표시) : 여러 세대가 함께 되어 있는 전체 건물 중 우리 집에 대한 내용이 나와요. 집의 호수 정보와 해당 면적, 대지권을 확인할 수 있죠.

⚡ 하지만, 집합건물인데 소유권 대지권이 없는 경우가 간혹 있어요. 집합건물인데 소유권 대지권이 없다면, 건물은 내 것이지만 그 건물이 서 있는 땅에 대한 권리는 갖지 못한 상태라고 이해하시면 돼요. 그래서 은행 대출이나 전세보증보험 심사가 불리해지는 경우가 많아요.

나중에 건물 철거 또는 재건축이 진행되면 대지지분이 없는 만큼 보상을 제대로 받지 못할 수도 있고, 최악의 경우 토지 소유자가 사용을 제한하면 거주 유지에도 문제가 생길 수 있어요.

종종 신축아파트 신축오피스텔의 경우, 소유권 이전 등기 절차 등의 이유로 소유권대지권이 누락되는 경우가 많아, 꼭 계약 전 확인이 필요해요.

👩‍💼 갑구 보는법 “진짜 집주인 맞나요?”

갑구는 소유권 변동이 기록된 구역입니다. 세입자가 꼭 봐야 할 핵심은 바로 이 부분이에요.

✔ 현재 소유자 정보

✔ 이전 소유 변동 기록(매매·증여 등)

✔ 가압류·압류·가처분 여부

✔ 경매개시 결정

🔥 갑구에서 이런 기록이 보이면 경고 신호

🚫 가압류 = 채무로 인해 재산 처분 제한

🚫 압류 = 국가가 재산을 강제 관리

🚫 경매개시결정 = 이미 강제 매각 절차 진행 가능성

만약 가압류·압류·가처분·경매 기록이 보인다면,

👉 집주인이 이미 자금 문제가 있다는 신호이고

👉 전세금 돌려받지 못할 가능성이 자연히 높아져요!

이런 경우 말소를 요구하는 특약사항을 기재하거나 또는 보증보험을 반드시 가입하는 조건의 계약으로 진행해야 해요. 그럼에도 집주인과 원활하게 협조가 되지 않는다면, 계약을 즉시 고려하는 것이 좋아요.

💰 을구 보는법 — “대출 얼마나 잡혀 있나요?”

을구는 은행 대출·근저당·전세권 등 담보권이 기록된 곳입니다. 전세 계약 시 가장 중요하게 확인해야 하는 항목이기도 해요.

✔ 근저당(대출) 금액

✔ 채권최고액(대출금×120~130% 기준)

✔ 전세권/임차권 설정 여부

✔ 공동담보 여부(다른 집과 묶였는지)

🔥 을구가 위험한 경우

⚠ 시세보다 선순위대출이 많을 때

⚠ 1금융권을 이용한 대출이 아닌 3금융권·사채권 근저당일 때

⚠ 공동담보(여러 집이 묶여있을 때)

⚠ 임차권 설정(이전 세입자 보증금 미반환 이력)

이처럼 을구는 전세금 안전성을 판단하는 핵심 구역으로 선순위채권의 규모에 따라 세입자의 보증보험가입 불가 혹은 전세대출이 불가할 수 있어 반드시 꼼꼼한 확인이 필요해요.

📃 왜 등기사항전부증명서로(말소) 봐야 할까?

부동산에서는 등기부등본의 제일 마지막 페이지 ‘주요 등기사항 요약’ 사항을 보여 주며 이렇게 말하는 경우 많아요.

“마지막 페이지 요약만 보면 돼요~

이전 기록은 지금 계약과는 상관이 없으니까요~!”

하지만 사실은 그 반대예요.

💣 말소된 내역 자체가 과거 위험의 흔적이에요. 과거에 경매 직전까지 갔던 집일 수도 있고, 보증금을 못 돌려받아 임차권등기까지 걸린 집일 수도 있어요.

따라서 실제 계약은 반드시 전부증명서(말소 포함)로 확인해야 해요.

✅ 표제부 → 갑구 → 을구 체크 순서 요약

위 사항들만 꼼꼼히 확인해도 80% 이상의 전세사기 예방이 가능해요.

정리하면,

등기부등본은 단순 서류가 아니라 전세보증금이 안전하게 돌아올 수 있는지를 알려주는 🗺지도입니다.

실제 집주인이 맞는지, 대출이 많이 잡혀 있진 않은지, 가압류나 경매 위험이 있는 집은 아닌지 미리 알 수 있기 때문이죠. 이런 정보만 확인해도 전세보증금을 안전하게 지킬 확률이 훨씬 높아지니, 계약 전에 꼭 정확히 확인해 보세요!

이상, 내집스캔이었습니다 😊