전세보증보험이 되는 집인지는 계약 전에 계산해볼 수 있어요.
기준이 정해져 있거든요. 필요한 숫자는 공시가격과 근저당 금액 정도예요. 부동산에서 된다고 들었더라도 직접 계산해보면 확인이 돼요.
계산하는 순서대로 정리해드릴게요.
보증보험은 '집값의 90%'가 기준이에요
HUG 전세보증금반환보증에는 두 개의 문턱이 있어요.
① 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
② 선순위채권 ≤ 주택가액(주택가격×90%) × 60%
①은 '내 보증금까지 다 합쳐도 집값 안에 들어오냐'는 조건이고, ②는 '집주인 빚만 따로 봐도 과하지 않냐'는 조건이에요. 둘 다 통과해야 가입돼요. 하나만 맞아도 안 돼요.
여기서 선순위채권은 보통 등기부 을구의 근저당 채권최고액을 말해요. 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액 기준이라, 생각보다 숫자가 크게 잡혀요.
'집값'이 시세가 아니에요
여기서 대부분 어긋나요. 식에 들어가는 '주택가격'은 우리가 아는 매매가나 호가가 아니에요. HUG가 정해둔 순서대로 매기는 값이에요.
주택 유형에 따라 순서가 달라요.
주택 유형 | 주택가격 산정 순서 |
|---|---|
아파트 · 주거용 오피스텔 | ① KB시세 또는 부동산테크 시세 → ② 공시가격 × 140% → ③ 안심전세앱 시세 하한가 → ④ 1년 이내 매매 거래가액 → ⑤ 준공 1년 미만이면 분양가 × 90% |
연립 · 다세대(빌라) | ① 공동주택공시가격 × 140% → ② 안심전세앱 시세 하한가 → ③ 1년 이내 매매 거래가액 |
단독 · 다중 · 다가구 | ① 개별단독주택공시가격 × 140% → ② 1년 이내 매매 거래가액 |
그래서 빌라는 실거래가가 3억이어도 공시가격이 1억 5천이면 주택가격은 2억 1천으로 잡혀요. '시세보다 싸게 들어가는데 왜 안 되지?'가 여기서 생겨요.
직접 계산해보면 이래요.
공시가격은 '부동산공시가격 알리미'에서 주소만 넣으면 나와요. 오피스텔은 공시가격이 아니라 국세청 기준시가를 봐야 하고요.
공시가격이 1억 5,000만 원인 빌라라면 주택가격은 2억 1,000만 원(×140%), 주택가액은 1억 8,900만 원(×90%)이에요. 근저당 채권최고액이 3,000만 원이면 내 보증금 상한은 1억 5,900만 원이 돼요.
여기에 근저당 3,000만 원이 주택가액의 60%(1억 1,340만 원) 이내인지만 더 보면 끝이에요.
다가구는 조건이 세 겹이에요
구분 | 조건 | 포함되는 것 |
|---|---|---|
60% 조건 | 주택가액 × 60% 이내 | 근저당만 |
80% 조건 | 주택가액 × 80% 이내 | 근저당 + 다른 세입자 보증금 |
100% 조건 | 주택가액 이내 | 근저당 + 다른 세입자 + 내 보증금 |
80% 조건에는 내 보증금이 안 들어가요. 여기 헷갈리는 분이 많아요. 내 보증금은 마지막 100% 조건에서만 합산돼요.
문제는 '다른 세입자 보증금'을 계약 전에는 알 방법이 마땅치 않다는 거예요. 다가구는 호실별 구분등기가 없어서 등기부엔 근저당만 찍혀요. 임대인에게 물어보고, '고지한 선순위 보증금과 다를 경우 계약을 무효로 하고 보증금을 전액 반환한다'는 취지의 특약을 걸어두는 게 현실적인 방어예요.
계산이 맞아도 막히는 경우
숫자를 다 맞춰놓고 마지막에 뒤집히는 조건들이에요.
⚠️ 건축물대장에 위반건축물 — 아파트를 빼면 원칙적으로 가입이 안 돼요. 옥탑 증축, 무단 방 쪼개기가 흔한 사례예요.
⚠️ 근린생활시설·생활형 숙박시설·고시원 — 주택이 아니라 대상 자체가 아니에요. 실제로 살고 전입이 되더라도요.
⚠️ 등기부 갑구에 경매·압류·가압류·가처분·가등기 — 하나라도 있으면 막혀요.
⚠️ 소유자가 신탁회사 — 계약 상대방과 동의 여부부터 확인해야 해요.
⚠️ 신축이라 공시가격이 아직 없는 경우 — 산정할 자료가 없어서 심사가 진행되지 않아요. 집에 문제가 있어서가 아니에요.
⚠️ 건물과 토지 소유자가 다른 경우
그리고 하나 더. 한도에 여유가 몇십만 원뿐인 계약이 생각보다 많아요. 실제 문의 중에는 여유가 4만 원, 50만 원, 100만 원인 사례가 있었어요. KB시세는 주 단위로 움직이고 공시가격은 해마다 바뀌어요. 오늘 되는 계산이 잔금일엔 안 될 수 있다는 뜻이에요.
여유가 5% 안쪽이라면 통과했다고 안심하지 말고, 보증 불가 시 계약을 무효로 하는 특약을 같이 걸어두는 게 안전해요.
💡 계산은 되는데 확신이 안 선다면
공시가격·시세·근저당까지는 직접 찾아볼 수 있어요. 그런데 위반건축물 여부, 갑구 위험 등기, 신탁 관계, 다가구 선순위보증금까지 한 번에 맞춰보는 건 서류를 몇 개나 떼야 해요.
내집스캔은 주소만 넣으면 이걸 한 번에 정리해서, HUG·HF·SGI·KRE 네 곳 기준으로 가입 가능성을 미리 보여드려요. 한 곳이 막혀도 다른 곳은 열리는 경우가 있어서 네 곳을 같이 봐야 해요.
정리하면
조건은 두 개예요. 보증금+선순위 ≤ 주택가격×90%, 그리고 선순위 ≤ 주택가액×60%
식에 들어가는 '집값'은 시세가 아니라 HUG 산정 순서에 따른 값이에요
아파트·오피스텔은 시세부터, 빌라·다가구는 공시가격×140%부터
다가구는 60%·80%·100% 세 겹을 다 통과해야 해요
위반건축물·근생·경매·압류·신탁은 계산과 무관하게 막혀요
※ 위 기준은 HUG 전세보증금반환보증 기준이에요. HF·SGI·KRE는 산정 방식과 한도가 조금씩 달라요. 비율과 기준은 바뀔 수 있으니 신청 시점에 HUG(☎1566-9009)로 한 번 더 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔은 공시가격의 108%까지만 인정된다던데요?
그건 등록 임대사업자가 의무로 드는 '임대보증금보증' 기준이에요(기준시가 120% × 90% = 108%). 임차인이 직접 드는 반환보증은 별개라, 시세 하한가가 먼저고 시세가 없으면 기준시가×140%×90%로 봐요. 두 보험 구분은 에 정리돼 있어요.
Q. 근저당이 0원인데도 거절될 수 있나요?
있어요. 빚이 없어도 보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 식 자체가 안 맞아요. 실제 사례는 에서 볼 수 있어요.
Q. 잔금일에 근저당을 말소한다는데, 그 상태로 계산해도 되나요?
말소된 뒤 기준으로는 통과할 수 있어요. 다만 말소가 실제로 되어야 성립하는 계산이라, 특약으로 시점과 조건을 명확히 남겨두는 게 좋아요. 내집스캔 요약리포트에서는 근저당 말소 조건을 바꿔 결과가 어떻게 달라지는지 직접 확인할 수 있어요.
Q. 계약한 지 시간이 좀 지났는데 지금 가입할 수 있나요?
전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청할 수 있어요. 2년 계약이면 1년 안에 넣어야 해요.
Q. 보증금을 낮추면 되나요?
한도 안으로 들어오면 열려요. 다만 실제 금액은 그대로 두고 계약서만 낮춰 쓰는 건 안 돼요. 나중에 그 차액을 보호받지 못해요.
📍 계약금 넣기 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
✅ 주소만 입력하면 주택가격·한도 자동 계산
✅ 보증보험 4사(HUG·HF·SGI·KRE) 가입 가능 여부 동시 확인
✅ 전세대출 가능 여부까지 함께 점검
✅ 등기부 위험 등기·선순위 권리 분석
✅ 집주인 체납·사기 이력, 보유 부동산 현황 조회