며칠 전, 이런 문의가 들어왔어요.
"근저당도 하나 없는 깨끗한 집인데, 내집스캔 리포트에는 보증보험 가입이 안 된다고 나와서요. 왜 그런 건지 궁금해요."
충분히 헷갈릴 만해요. 빚이 하나도 없는 집인데 보증이 막혔으니까요. 보통 보증보험이 거절되면 "근저당이 많아서겠지" 하고 생각하잖아요. 그런데 이 집은 근저당이 0원이었어요.
그럼 뭐가 문제였을까요?
HUG 전세보증금반환보증에는 이런 기준이 있어요.
전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90%
여기서 핵심은 '주택가격'이 시세가 아니라는 점이에요. 우리가 아는 매매가나 호가가 아니라, HUG가 정한 순서대로 매긴 가격이에요. 빌라·다세대라면 보통 공시가격에 140%를 곱한 값이 기준이 되죠.
이 집이 딱 그랬어요. 빚은 없었지만, 공시가격으로 계산한 주택가격의 90%보다 전세금이 더 컸던 거예요. 그러니 선순위채권이 0원이어도 식 자체가 안 맞았던 거죠. 근저당이 아니라 '집값 대비 전세가가 높다'는 게 거절 사유였던 거예요.
이게 흔히 말하는 깡통전세 구간이에요. 빚이 없어도, 전세가가 집값에 너무 가까우면 나중에 돌려받기 어려워질 수 있다고 보는 거죠.
그럼 내 집은 어떤지, 미리 계산해볼 수 있어요.
생각보다 간단해요. '부동산공시가격 알리미'에서 그 집의 공시가격을 확인한 다음, 빌라·다세대라면 여기에 ×1.4(140%)를 해서 주택가격을 구하고, 다시 ×0.9(90%)를 하면 돼요.
이 금액이 내 전세금보다 크면 일단 통과 가능성이 있고, 작으면 위 사례처럼 막힐 수 있어요. 예를 들어 공시가격이 1억 원이면 주택가격은 1억 4천만 원, 그 90%인 1억 2,600만 원이 전세금 상한선이 되는 식이에요. (아파트·오피스텔은 KB시세 같은 다른 기준이 먼저 적용되니 순서가 조금 달라요.)
그럼 어떻게 해야 할까요?
방법은 두 갈래예요.
하나는 전세금을 낮추는 것. 주택가격의 90% 안으로 들어오면 가입이 열려요. 실제로 "보증금을 조금 낮춰서 가입했다"는 분들이 있어요.
다른 하나는 다른 보증사를 확인하는 것. HUG가 막혀도 HF·SGI·KRE는 기준이 조금씩 달라요. 한 곳이 안 된다고 다 안 되는 게 아니에요.
그리고 계약을 진행한다면 이 특약은 꼭 넣으세요.
"전세보증금반환보증 가입이 불가할 경우, 계약을 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다."
근저당만 봤다면 놓쳤을 거예요.
이 상담에서 위험을 잡아낸 건, 등기부 너머 공시가격과 주택가격 산정 기준까지 봤기 때문이에요. 등기부만 보면 "빚 없는 깨끗한 집"이지만, 정작 보증은 막히는 집이었으니까요.
내집스캔은 공시가격 기준 주택가격까지 계산해서 보증보험 4사(HUG·HF·SGI·KRE) 가입 가능 여부를 한 번에 보여드려요. 등기부는 깨끗한데 보증이 막히는 집, 생각보다 많아요.