전세계약이나 월세계약에 필요한 보증금은 세입자 입장에서 거의 전 재산에 가까운 돈이죠. 그런데 계약이 끝났는데도 집주인이 돈이 없다거나, 집이 경매로 넘어갔다거나, 연락이 안 된다거나 이런 일이 생기면 보증금 반환이 지연될 수 있어요.
이때 보증보험에 가입되어 있으면,
✔ 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급하고
✔ 이후 보증기관이 집주인에게 그 돈을 받아내죠.
이처럼 보증보험은 세입자가 직접 집주인을 상대로 싸우지 않아도 되는 안전장치로 많은 분들이 그 필요성을 인지하고 있어요.
이번 글에서는 보증보험과 관련한 실제 정보인 보증료 비용, 부담 방식, 수수료 계산 방법, 주의사항에 대해 알려드릴게요.
1. 보증보험 모두 동일한가요?
비슷해 보이지만, 크게 두 종류가 있어요.
1️⃣ 임대보증보험 특징 (임대보증금보증)
주로 등록 임대사업자 의무가입
임대인이 가입하는 보험
임대사업자가 보증금을 못 돌려주면 보증기관이 지급
2️⃣ 전세보증보험 특징 (전세보증금 반환보증)
세입자가 직접 가입
내 보증금을 내가 지키기 위한 보험
가장 많이 상담되는 상품
위처럼 보증보험 각각의 특징이 있는데요, 결국 누가 가입하냐에 가장 큰 차이점이라고 볼 수 있어요. 하지만 두 보증보험 모두 세입자의 보증금 반환이 목적이고, 보증기관이 대신 지급하는 구조이며 심사 과정에서 집의 권리관계(근저당, 압류 등), 주택가격, 위험도 등을 확인한다는 공통점이 있죠.
2. 그럼, 보증료는 누가 부담하나요?
앞서 말씀드린 것 처럼 어떤 보증보험을 가입하는가에 따라 보증료 주체와 방식이 달라져요.
1️⃣ 임대보증보험 보증료
임대보증보험은 등록 임대사업자의 의무가입 보험입니다. 보험의 가입자가 임대인(임대사업자)이기 때문에, 구조적으로 보면 임대인이 중심이 되는 보험이에요.
따라서 보증보험 수수료 부담도 임대인이 주가 되는데요,
임대보증보험의 보증수수료 부담 비율은 원칙적으로 👉 임대사업자 75% / 임차인 25% 입니다. 납부방식은 임대사업자가 보증기관에 전액 납부하고 임차인 부담분 25%는 임대료에 포함해 징수하는 방식이 일반적입니다. 즉, 세입자가 직접 보험사에 돈을 내는 구조는 아니고, 임대인이 납부 후 일부를 임대료에 반영하는 형태라고 볼 수 있어요.
2️⃣ 전세보증보험 보증료
이 보험은 세입자가 자신의 보증금을 지키기 위해 직접 가입하는 상품이기 때문에 일반적으로는 세입자(임차인)이 보증료를 부담합니다. 참고로 보증료는 전액 일시납이 원칙이랍니다.
3. 보증료 얼마나 나오나요? 계산법
보증기관이 어디든 계산 구조는 크게 비슷해요.
보증료 = 보증금(보증대상금액) × 보증료율 × 계약기간(보증기간)
이 때 보증료율은 전세보증금액과 주택 유형(아파트 또는 비아파트)에 따라 다르며, 부채비율에 따라서도 다르게 되어요.
* 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액
이처럼 보증료율이 다른 이유는 근저당·공동담보·신탁 등 권리관계가 복잡할수록 보증기관의 위험이 크기 때문이에요. 일반적으로는 0.097%~0.211% 사이에서 결정되는데요, 구체적인 보증료율을 표로 나타내면 아래와 같아요.
📌 보증료 계산 예시를 들어볼게요.
보증금이 3억 원인 아파트를 2년 계약했다고 가정하고, 보증료율 0.124% (평균 수준)를 위의 공식에 대입하면
👉 3억(보증금) × 0.124%(보증료율) × 2년(계약기간) = 약 74만 원
2년 전체 보험료가 약 74만 원이고, 이를 한 달로 계산하면 월 약 3만 원 정도예요. 즉, 3억 원 보증금을 지키는데 월 3만 원의 비용이 드는 것으로 예상할 수 있어요.
하지만 정확한 요율과 최종 금액은 심사 결과에 따라 달라질 수 있으니, 최종은 각 기관 계산기/상담 결과를 기준으로 보세요.
🌈 보증료 할인 대상자 확인
저소득가구부터 신혼부부가구 등 사회배려계층 할인(40%~60%), 전자계약 진행 할인(3%) 등의 해택이 있으니 놓치지 마세요.
* 보증료 할인을 위한 공통 제출서류 : 보증신청인(배우자 포함)이 무주택자임을 확인할 수 있는 서류(청 약홈 주택소유여부 확인 서류), 가족관계증명서(배우자가 주민등록등본상 확인되지 않는 경우에 한함), 배우자가 있는 경우 배우자의 개인정보제공동의서 및 배우자 신분증 사본
4. 보증보험 가입 시 주의사항
전세보증보험 기준으로 놓치기 쉬운 주의사항 함께 알아볼게요.
📅 보증보험 신청 시기
임대차기간의 1/2이 경과하기 전까지 신청처럼 각 보증기관마다 신청 가능 기간이 안내돼 있어요. 기관별·상품별로 다르니 전입신고와 확정일자 완료 후, 잔금 지급 직후 바로 가입하는 게 가장 안전해요.
🚨 집과 집주인의 상태
보증보험 가입을 위해서는 안전한 집과 안전한 집주인 조건에 맞아야 해요. 등기부등본에 권리침해(가압류·경매 등)가 있거나, 주택가격 산정 기준을 넘는 경우 등은 제한될 수 있어요! 따라서 계약 전부터 이 집은 보증보험 가입이 가능한 집인지 미리 확인해 두어야 해요.
집과 집주인의 위험도로 보증보험 가입이 안되는 집을 걸러내고 싶다면 내집스캔 리포트를 활용하는 것도 가장 쉬운 방법입니다.
🏠 단독다가구다중주택
단독다가구다중주택의 경우, 보증보험 가입을 위해서는 선순위보증금의 금액 확인이 필수예요. 선순위보증금이란 앞선 세입자 보증금 총액을 말하는데요, 자세한 가입 조건은 아래에서 확인해 보세요.
다가구주택 전세보증보험 가입하려면? 조건, 서류, 불가 사유까지 총정리 - 내집스캔
📉 기준 시세 변동 가능성
시세가 변동되면 가입 가능성이 달라질 수 있어요. 특히 아파트와 오피스텔의 KB시세·부동산테크 시세는 2주마다 갱신되기 때문에 계약 시점에는 가입이 가능했다가 정작 이사 후 시세가 하락할 수도 있어 이에 대한 특약사항 기입 등 대비가 필요해요.
정리하면,
보증보험은 단순히 가입만 하면 끝나는 제도가 아니라, 계약 전부터 구조를 제대로 확인해야 의미가 있는 안전장치예요. 어떤 종류의 보증보험인지, 누가 부담하는지, 가입 조건을 충족하는지까지 꼼꼼히 따져봐야 진짜 보호를 받을 수 있어요.
보증료 몇 만 원이 아깝다고 느껴질 수 있지만, 수천만 원·수억 원의 보증금을 지키는 비용이라고 생각하면 완전히 다른 판단이 되죠!
가장 중요한 건 애초에 안전한 집을 선택하는 것인데요, 내집스캔이 함께 도와드릴게요.
이상, 내집스캔이었습니다 😊