다가구주택 전세보증보험 가입하려면? 조건, 서류, 불가 사유까지 총정리

다가구주택은 전세사기 피해가 특히 많이 발생하는 유형이에요. 한 건물에 여러 세입자가 살고 있는 구조임에도 불구하고 등기부등본이나 건축물 대장 등의 공문서에서 다른 세입자의 보증금이 전혀 보이지 않기 때문이죠.

따라서 다가구주택의 특징과 주의사항을 사전에 파악하고, 선순위보증금 구조를 이해하는 것이 필수예요. 이 구조를 알고 있어야 보증보험 가입의 가능성을 확인할 수 있는데요,

이번 글에서는

✔ 다가구 빌라 vs 다세대 빌라 구분하는 법

✔ 다가구주택의 보증보험 가입 조건

✔ 선순위보증금 개념 및 확인방법

✔ 보증보험 가입시 다가구주택 신청서류

까지 총정리해 드릴게요!

1️⃣ 다가구주택이란?

겉보기엔 빌라의 형태로 비슷하게 느껴지지만 다세대주택과는 법적으로 완전히 다른 구조예요.

🏡 다가구주택의 특징

다가구주택은 ‘한 채의 집’에 여러 세입자가 나눠 살고 있는 구조이고, 다세대 주택은 각 호실이 각각의 집처럼 나뉘어 있는 구조입니다.

다가구주택은 한 명의 소유자가 단독주택 형태의 건물을 여러 세대로 나누어 임대하지만, 세대별로 구분등기가 나뉘지 않는 것이 특징입니다. 반면 다세대주택은 각 세대마다 구분등기가 따로 있어 각각의 호실 소유자가 다를 수 있어요. 그래서 등기부등본도 다가구는 건물 전체가 1장으로 나오지만, 다세대는 호실별로 각각 존재합니다.

전세대출과 전세보증보험에서는 다세대주택이 상대적으로 유리하고, 다가구는 선순위 보증금 파악이 어려워 위험도가 높은 편이에요.

🚨 세입자 입장에서 위험한 이유

1. 다른 세입자 보증금을 집의 기본 문서인 등기부등본에서 확인할 수 없어요.

2. 경매 시 건물 전체 기준으로 배당하기 때문에 후순위면 보증금을 전액 손실할 수도 있어요.

3. 위법건축물이 많아 보증보험 가입이 어려울 수 있어요.

따라서 다가구 주택은 반드시 선순위보증금을 확인하고, 조건을 검증한 후 보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 해요.

2️⃣ 다가구주택도 보증보험 가입은 ‘가능’해요

다가구주택은 구조적으로 리스크가 크기 때문에 보증보험사는 더 엄격하게 심사해요.

✅ 전세보증보험 공통 조건

• 임대차계약 기간 1년 이상

• 전입신고 가능한 주거용 건물일 것, 위반건축물인 경우도 불가

• 경매·가압류·압류 등 권리침해 사항이 없을 것

• 선순위 채권 포함하여 보증금 ≤ 주택가격 × 90%

• 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것( 주택가액 = 주택가격*담보인정비율)

• 직거래 계약서 불가

• 지역별 보증한도 충족(수도권 7억, 지방 5억)

하지만 다가구 주택에서는 선순위보증금의 내용을 보충해서 보는데요, 선순위보증금에 대해 더 자세히 알아볼게요.

3️⃣ 선순위보증금 개념과 확인 방법

다가구주택은 한 건물에 여러 세입자가 살고 있는 구조이기 때문에 나보다 먼저 이 건물에 살고 있는 세입자가 한 명 혹은 수십 명이 될 수 있어요. 이 때 등장하는 용어가 선순위보증금이에요.

🔍 선순위보증금이란?

나보다 먼저 확정일자와 전입신고를 갖춘 세입자의 보증금을 말해요.

만약의 경우, 경매가 진행될 시 선순위부터 배당되기 때문에 이미 들어와있는 세입자부터 배당되어 내 보증금이 뒤로 밀려 한 푼도 못 받는 상황이 생길 수 있어요.

그러니 전세대출을 책임지는 은행에서도, 전세금의 안전성을 보증하는 보증보험사에서도 선순위보증금의 정보를 꼭 확인하고 있죠.

그렇다면 선순위보증금은 어떻게 알 수 있을까요?

🕵️‍♀️ 선순위보증금 확인하는 방법

우선, 계약서 작성 전에는 꼭 중개인이나 집주인에게 선순위보증금의 규모에 대해 문의해야 해요. 최근 달라진 중개법에 따라 중개인은 선순위보증금 정보를 계약 시 고지하게 되어 있답니다.

또한 계약서 특약사항에

‘고지되지 않은 선순위보증금 발견 시 계약 무효 및 계약금 전액을 즉시 반환한다’

와 같은 문구를 기재해 허위 정보에 대한 피해를 줄일 수 있어요.

계약서 작성 후라면,

• 전입세대열람 발급: 주민센터

→ 해당 주소지에 몇 세대가 언제부터 전입되어 있는지, 전입일자를 확인할 수 있어요.

• 확정일자 부여 현황 발급: 주민센터

→ 확정일자 부여 현황 확인으로 각 세대의 보증금 규모를 알 수 있어요.

위 두 문서를 통해 중개대상물에 명시된 선순위보증금 정보와 비교해 볼 수 있어요.

4️⃣ 다가구주택 보증보험 가입 특별 조건

전세보증보험 가입을 위해서는 위의 공통 조건과 함께 다가구주택은 선순위보증금 등의 조건을 추가로 살펴보아요.

1. 선순위보증금 금액과, 빚(선순위채권, 근저당)의 합산 금액이 주택가액의 80% 이내여야 전세보증보험 가입이 가능해요. 이 때 주택가액은 주택가격의 담보인정비율 90%에 해당하는 금액을 뜻하는데, 주택가격은 집주인의 매매가나 부동산의 호가가 아니에요.

보증보험사의 단독,다중,다가구주택 주택가격은 아래 순위별로 적용되는 기준이 있어요.

다가구주택 주택가격의 적용 방법을 [서울특별시 동대문구 회기동 102-14*] 주소지로 알아볼게요.

적용 1순위의 한국부동산원의 사이트에서

[부동산공시가격알리미]-[개별단독주택공시가격] 주소별로 검색하면 528,000,000원의 개별주택가격이 확인되는데요, 개별주택가격의 140%에 해당하는 금액 즉, 528,000,000원X1.4= 739,200,000원이 주택가격으로 적용되어요.

2. 또한 다가구주택의 건축물대장에서는 이 건물에 거주할 수 있는 가구수를 확인할 수 있는데요, 전입세대열람원이나 확정일자부여현황에서 확인되는 세입자들의 가구수와 건축물대장에 기재되는 가구수가 같을 때 보증보험 가입이 가능해요.

이 처럼 아파트나 오피스텔, 다세대 빌라와는 다르게 한 건물에 여러 세입자가 함께 살 수 있는 다가구주택은 보증보험 가입 조건이 까다로운데요, 그렇기 때문에 “다가구주택은 무조건 보증보험이 안된다” 와 같은 안내를 받기도 하죠.

하지만 서류를 조금 더 꼼꼼하게 살펴본다면 충분히 보증보험 가입이 가능한 집이 있답니다. 해당 정보를 모두 알기에 정보가 부족하거나 시간이 부족하다면 내집스캔을 이용해 다가구주택의 보증보험 가입 가능성을 확인해 보는 것도 방법이에요.

5️⃣ 전세보증보험 신청 시 필요한 서류

보증보험 신청 시 기본 제출서류는 다음과 같아요.

📑 필요 제출 서류

• 신분증

• 주민등록등본

• 전세계약서(사본)

• 전세보증금 지급 확인서류 (계좌이체 내역 등)

• 전입세대열람원

• 등기부등본

• 건축물대장

• 전세자금대출 확인서(대출이 있는 경우)

• 중개대상물 확인서

➕ 여기에 추가로, 선순위 구조를 정확히 파악할 수 있는 자료가 필요해요.

• 타전세계약체결내역확인서 (임대인 또는 공인중개사 확인 도장 필요)

해당 건물에 기존 세입자들이 어떤 조건으로 살고 있는지 확인하는 서류로 다만, 전세보증금이 최우선변제금 이하라면 제출 생략 가능해요.

• 확정일자부여현황

최근 5년간 확정일자 부여 현황이 필요해요. ‘누가 언제 확정일자를 받아 선순위인지’ 판단하기 위한 필수자료에요.

다가구주택은 반드시 ‘정보 → 검증 → 보증보험’ 순으로 진행하세요

다가구주택은 보증보험 가입이 안되는 위험한 주택 유형이 아니라, 정보와 검증 없이 들어가면 위험한 주택의 유형이에요.

💡 꼭 기억하세요

✔ 다가구주택 체크리스트

◻ 다가구 vs 다세대 정확히 구분

◻ 권리침해(압류·가압류·경매개시) 여부 확인

◻ 근저당=선순위채권 확인

◻ 위반건축사항이 있는지 주거용 건물이 맞는지 확인

◻ 금융권과 보증보험사 기준 주택가격 확인

◻ 전입세대열람, 확정일자부여현황으로 기존 세입자 수 확인

◻ 건축물대장의 가구수와 선순위세입자 가구수가 동일한지 확인

◻ 선순위보증금 확인

◻ 보증보험 한도 확인

◻ 직거래라면 보증보험 원칙적으로 불가

이 과정을 거치면 다가구 주택도 안전하게 전세계약을 진행할 수 있고 전세보증보험 가입도 가능하답니다.🙌

이상 내집스캔이었습니다.😊