근저당권? 아래와 같이 살펴볼게요!
근저당권이 정확히 무슨 뜻인지
왜 집에 근저당이 설정되는지
등기부등본 을구에서 어떻게 확인하는지
근저당이 있을 때 임대차계약에서 왜 문제가 되는지
특정 조건·특약으로 비교적 안전하게 계약할 수 있는 방법
Contents
1️⃣ 근저당권이란 뭘까요?2️⃣ 근저당권, 왜 설정할까요?💰 근저당권이 설정되는 대표적인 이유3️⃣ 등기부등본 을구에서 근저당권 확인하는 법👀 을구에서 이런 내용으로 보여요4️⃣ 근저당이 왜 임대차계약에서 문제가 될까요?① 경매 시, 은행이 임차인보다 먼저 돈을 가져감② 전세보증보험·전세대출 심사에서 제한③ 집주인의 자금 사정 악화 신호일 수 있음5️⃣ 근저당이 있어도 계약 괜찮을까요?📊 근저당 안전도 체크 공식6️⃣ 근저당이 있을 때 대처 방법 & 안전장치✅ 계약 전 반드시 확인해야 할 것✅ 그래도 이 집이 마음에 든다면?1) 전세보증보험 ‘가입 가능’을 전제 조건으로2) 잔금과 동시에 ‘근저당 말소’ 또는 ‘채권 감액’ 특약7️⃣ 필수로 넣어두면 좋은 특약 예시📝 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약📝 근저당 말소·감액 조건 특약📝 선순위 채권 고지 및 허위 시 해제 특약정리하면 ✍️전세·반전세·월세 계약 전에 등기부등본을 보다 보면 을구에 이런 문구가 눈에 들어올 때가 있어요.
근저당권설정, 채권최고액 금 ○○원, 채권자 ○○은행 …
이런 문구를 보게되면
‘근저당 있으면 이 집 무조건 위험한 거 아닌가…?’ ‘어느 정도 빚은 괜찮은건가…?’
와 같은 많은 생각이 들며 어떻게 계약을 진행해야 할 지 판단하기 어려울 때가 있어요.
이번 글에서는 임대차 계약 전 등기부등본에서 근저당권을 어떻게 확인하는 지 방법과 뜻, 대처법 등을 총정리해 드릴게요.
💡
1️⃣ 근저당권이란 뭘까요?
근저당권은 쉽게 말해,
집을 담보로 잡고, 은행·금융기관이 돈을 돌려받지 못하면 집을 팔아 먼저 가져갈 수 있는 권리예요.
조금 더 풀어서 말하면,
집주인이 은행에서 돈을 빌릴 때 “못 갚으면 이 집 팔아서 먼저 가져가세요” 하고 약속하는 장치가 바로 근저당권 설정이고 이 사실이 등기부등본 을구에 기록됩니다.
📌 세입자(임차인)가 중요하게 눈여겨 봐야할 핵심은
근저당은 집에 잡혀 있는 집주인의 빚으로 마냥 집주인의 빚이 아닌, 경매가 되면 근저당권자(은행)가 세입자(나)보다 먼저 돈을 가져갈 수 있다 → 이게 핵심이에요.
2️⃣ 근저당권, 왜 설정할까요?
“근저당 있으면 그 집은 무조건 이상한 집 아닌가요?” 라고 생각하기 쉬운데, 현실은 조금 달라요.
💰 근저당권이 설정되는 대표적인 이유
주택담보대출 (주담대)
: 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면서 설정하는 가장 흔한 형태로 주로 1금융권 은행 근저당권이 설정되는 경우가 많아요.
사업·운영자금 대출
: 임대인이 건물 건축·리모델링·사업자금으로 대출을 받는 경우들도 존재하죠.
보증기관·캐피탈·2·3금융권 대출
: 자금사정이 나빠져 1금융권이 아닌 상대적으로 금리가 높은 금융권에서 추가 대출을 받는 경우가 있는데 이 경우 위험도가 확 올라가요.
따라서 근저당이 ‘있다’, ‘없다’도 중요하지만,
👉 얼마나, 누구에게, 집 시세 대비 어느 정도 비율로 잡혀 있냐를 더 중요하게 살펴봐야 해요.
3️⃣ 등기부등본 을구에서 근저당권 확인하는 법
근저당권은 등기부등본의 ‘을구(소유권 이외의 권리)’에 기록됩니다.
👀 을구에서 이런 내용으로 보여요
근저당권설정채권최고액 : 금 ○○○원채권자 : ○○은행 / ○○캐피탈 / ○○저축은행설정일자공동담보표시 여부
여기서 꼭 봐야 할 포인트는
채권최고액
채권자 종류 (1금융권 vs 2·3금융권, 캐피탈 등)
설정일자 (최근인지, 오래된 건지)
공동담보 여부 (다른 여러 집과 묶여 있는지)
들로 부동산의 말대신 사실 확인을 반드시 공문서를 통해 해야해요.
4️⃣ 근저당이 왜 임대차계약에서 문제가 될까요?
① 경매 시, 은행이 임차인보다 먼저 돈을 가져감
집이 경매로 넘어가면, 우선순위로 잡혀있는 은행이 세입자(임차인) 보다 먼저 돈을 가져가게 되어요.
즉,
집 시세보다 근저당 등의 선순위 채권이 너무 많으면, 낙찰대금에서 임차인에게 돌아올 돈이 없을 수도 있다는 뜻이에요.
그래서 ‘근저당이 있다=위험’이 아니라,
집 시세 대비 선순위 채권 + 내 전세보증금 합이 어느 정도 비율까지 올라가 있는지를 확인해야 해요.
예를 들어, 시세가 1억인 집에 근저당이 3천만원이 잡혀 있고, 내 보증금은 1천만원이라면 해당 근저당이 무조건 위험하다고 볼 수는 없지만,
시세가 1억인 집에 근저당이 3천만원이 잡혀있고, 내 보증금이 8천만원이라면 이 근저당은 위험하다고 볼 수 있죠.
② 전세보증보험·전세대출 심사에서 제한
HUG·HF·SGI 같은 보증기관은,
전세보증금 + 선순위 채권합계 ≤ 시세의 약 90% 이내
선순위 채권 ≤ 시세의 60% 이내
등의 기준으로 심사를 해요.
근저당이 너무 많이 잡혀 있으면,
전세보증보험 가입 실패
버팀목·중기청 등 전세대출 불가·한도 축소
로 이어질 수 있어 세입자에게 직접적인 향영을 주게 되죠.
③ 집주인의 자금 사정 악화 신호일 수 있음
특히 이런 경우라면 주의해야 하는 신호예요.
1금융권뿐 아니라 2·3금융권·캐피탈 근저당까지 다중 설정
짧은 기간 안에 근저당이 여러 번 늘어난 경우
기존 은행 채무 외에 보증기관·카드사·대부업체 등 이름 등장
이런 패턴은 대개 집주인의 현금흐름이 이미 많이 꼬여 있는 상태일 가능성이 높아 보증금 반환 시점에 문제가 생길 위험도 같이 커져 주의가 필요해요.
5️⃣ 근저당이 있어도 계약 괜찮을까요?
결론부터 말하면,
근저당이 있다고 무조건 계약 불가인 것은 아니고, 얼마나, 어디에, 내 보증금과 합쳐서 시세의 몇 %인지가 기준이며, 보증보험 가입 조건과 동일하게 적용해서 계약의 안전성을 확인해 보는 것을 추천드려요.
📊 근저당 안전도 체크 공식
집 시세(주택가격) 파악
아파트: 실거래가, KB시세, 국토부 실거래 등
빌라: 공시가격×140%, 안심전세 앱 시세, 실거래가 등 기준으로 파악
선순위 채권 합계 계산
근저당(채권최고액 기준)
선순위 전세보증금, 가압류·압류 등의 합계를 계산
선순위 채권 + 내 전세보증금의 합
≤ 집 시세의 80~85% 정도 이내이면 상대적으로 안전한 편으로 보증보험 가능성이 높아요. 하지만 90%에 근접하거나 넘는다면 깡통전세로 판단, 보증보험 거절 위험이 크다고 봐야 해요.
💡 보증보험 가입이 되지 않는다면 경매 혹은 집주인의 보증금 미반환에도 대비할 수 없기 때문에 전세사기를 바로 직면할 수 밖에 없어요. 따라서 위의 공식으로 보증보험 가입이 가능한 수준인지 반드시 확인이 필요해요.
또한 다른 집과 함께 공동 담보가 있다면 보증보험 가입은 불가하니 주의하세요.
위 절차가 어렵게 느껴진다면 내집스캔으로 근저당이 있는 집, 보증보험 가입 가능한지 바로 확인해 보세요.
6️⃣ 근저당이 있을 때 대처 방법 & 안전장치
✅ 계약 전 반드시 확인해야 할 것
최신 등기부등본 발급 (말소사항 포함 전부사항)
을구에서 근저당 채권최고액 / 채권자(어느 금융기관인지) / 공동담보 여부 체크
다가구주택인 경우 선순위 임차인 여부 확인: 전입세대열람원, 확정일자 여부를 통해 선순위 세입자 존재 확인 및 선순위보증금으로 선순위채권 합의 정보를 정확히 알기
보증보험 가입 가능 여부 미리 확인: 중개인, HUG 1566-9009, 내집스캔으로 미리 보증보험 가입 가능성을 확인해 두세요.
✅ 그래도 이 집이 마음에 든다면?
근저당이 일정 수준 있어도 아래 조건들을 충족하면 비교적 안전하게 계약할 수 있어요.
1) 전세보증보험 ‘가입 가능’을 전제 조건으로
가장 확실한 안전장치는 보증보험 가입이에요.
계약 전 보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하고
가입 불가 시 계약을 철회할 수 있는 특약을 넣는 게 핵심이에요.
2) 잔금과 동시에 ‘근저당 말소’ 또는 ‘채권 감액’ 특약
이미 근저당이 높게 잡혀 있어 보증보험이 어려워 보인다면,
집주인이 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소할 것
또는 근저당 채권최고액을 낮추는 감액등기를 할 것
을 조건으로 계약을 진행할 수 있어요.
7️⃣ 필수로 넣어두면 좋은 특약 예시
상황에 따라 문구는 중개인, 임대인과 상의해서 조정해야 하지만, 임차인 입장에서 챙겨야 할 방향은 아래와 같아요.
(예시는 이해를 돕기 위한 참고용입니다.)
📝 보증보험 가입 불가 시 계약 해제 특약
① 본 계약은 전세보증금 반환보증(전세보증보험) 가입을 전제로 하며, 임차인은 잔금 지급 전까지 HUG/HF/SGI 등 보증기관에 보증보험 가입을 신청한다.
② 임대인 또는 목적물의 문제로 보증보험 가입이 불가하거나, 선순위 채권 초과 등 사유로 보증기관에서 보증 승인을 거절하는 경우 임대인은 가계약금 및 기지급 계약금, 중도금을 포함한 임차인의 일체의 금원을 즉시 반환한다.
📝 근저당 말소·감액 조건 특약
① 임대인은 잔금 지급일 전까지 등기부등본 을구에 기재된 ○○은행 근저당권(채권최고액 금 ○○원)을 전액 상환하여 말소하거나, 전세보증보험 가입이 가능하도록 선순위 채권금액을 조정(감액등기 포함)하여야 한다.
② 임대인이 위 의무를 이행하지 않아 임차인의 보증보험 가입이 불가한 경우, 임차인은 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 임대인은 임차인이 지급한 금원을 전액 즉시 반환한다.
📝 선순위 채권 고지 및 허위 시 해제 특약
임대인은 20XX년 X월 X일 기준 선순위 근저당권, 전세보증금, 기타 담보권 등 선순위 채권이 총 금 ○○원임을 고지하였으며, 추후 이와 다른 선순위 담보권 또는 임대차보증금이 존재하여 임차인의 보증보험 가입 또는 보증금 회수에 중대한 지장을 초래하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 계약금 및 기지급 금원을 전액 반환한다.
정리하면 ✍️
근저당 = 집주인이 집을 담보로 잡고 빌린 돈으로 경매가 되면 은행이 임차인보다 먼저 가져가는 권리예요.
그래서 세입자(임차인)가 해야 할 일은,
등기부등본 을구에서 근저당권, 채권최고액, 채권자, 공동담보 여부를 확인하고
집 시세 대비 선순위 채권 + 내 전세보증금 비율을 계산해
보증보험 가입 가능 여부를 체크하며
필요 시 근저당 말소·감액, 보증보험 불가 시 계약해제 특약까지 챙기는 것이에요.
전세월세계약 등기부등본 을구에 근저당권? 뜻, 설정확인, 대처방법 총정리
💡 근저당이 있다고 무조건 나쁜 집은 아니지만, 안전함의 조건을 모른다면 언제든 내 보증금을 날려버릴 수도 있다는 점! 꼭 기억해 주세요.
이상, 안전한 집을 찾아드리는 내집스캔이었습니다.😊
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