전세월세계약 등기부등본 갑구에 경매? 뜻, 대처법 모두 확인

전세·반전세·월세 계약 전, 등기부등본을 딱 열었는데…

‘임의경매개시결정’

‘강제경매개시결정’

이런 문구가 보인다면, 그 집은 이미 법원에서 경매 절차가 시작된 집이에요. 하지만 부동산과 집주인은 곧 해결될꺼라며 보증금을 낮춰 계약을 종용하는 경우들도 있어 주의가 필요한데요, 이번 글에서는 전세 월세 계약 시 등기부등본 갑구에 ‘경매’의 뜻은 무엇인지, 왜 위험한지, 대처법은 무엇인지 모두 알아볼게요.

1️⃣ 경매란 무엇일까요?

경매는 한 문장으로 정리하면,

빚을 갚지 못한 사람의 집을 법원이 강제로 팔아서, 그 돈으로 채권자들에게 나눠주는 절차입니다.

조금 풀어서 보면,

1. 집을 담보로 대출을 받거나

2. 세금·보증금·각종 채무를 제때 갚지 못해

3. 채권자가 법원에 ‘이 집을 경매로 팔아, 그 돈으로 내 채권부터 갚아달라’고 신청하고

4. 법원이 절차를 개시해서 경매 → 낙찰 → 배당까지 진행하는 구조예요.

여기서 세입자(임차인)은 꼭 생각해야 하죠!

경매는 단순히 집주인의 문제가 아니라, 내 전세보증금이 얼마나 남을지 와 직결된 문제라는 거예요.

2️⃣ 임의경매 vs 강제경매, 무엇이 다를까요?

등기부등본 갑구에는 보통 이렇게 적혀 있어요.

• 임의경매개시결정

• 강제경매개시결정

이 둘은 이름은 비슷하지만 시작 이유와 배경이 달라요.

하지만 둘 다 공통적으로,

이 집은 이미 채무 문제로 법원 절차가 진행 중이며, 조만간 강제로 팔릴 가능성이 크다는 신호예요.

3️⃣ 등기부등본에서 ‘경매’ 기입 확인법

경매개시결정은 주로 갑구(소유권에 관한 사항)에 기재되어요.

👀 등기부에서 이런 문구를 찾으세요

• 임의경매개시결정

• 강제경매개시결정

• 채권자 : ○○은행, 채권자 : 주택도시보증공사 등

• ○○지방법원 ○○타경○○호 경매개시결정

• 청구금액 : 금 ○○원

여기서 세입자(임차인)이 꼭 봐야 할 것들은,

1. 경매 종류 : 임의경매인지, 강제경매인지

2. 채권자 : 은행/보증기관/세무서/개인채권자 등

3. 접수일자 : 얼마나 최근에 개시되었는지

4. 말소가 되었다면 말소일자가 최근인지

확인을 통해 위험을 예측해보아야 해요.

4️⃣ 경매, 왜 전세·월세계약에 치명적일까요?

① 집주인이 바뀔 예정인 집이기 때문

경매는 결국 낙찰 → 새 소유자 탄생으로 이어집니다.

지금 계약하려는 집주인은 곧 ‘전 주인’이 될 가능성이 매우 높은 사람이에요.

이런 집과 임대차계약을 맺으면,

• 전세계약 기간 중 집이 낙찰될 수 있고

• 낙찰자(새 주인)와 보증금 반환·인수 여부를 다시 다퉈야 하는 상황

이 발생할 수 밖에 없어요.

② 보증금 회수 순위에서 밀릴 수 있음

경매 대금은 대략적으로 이렇게 나눠져요.

1. 경매비용 등 집행비용

2. 최우선변제권

3. 당해세

4. 우선변제권 있는 임차인

5. 후순위 채권자, 후순위 임차인…

이미 경매가 개시될 정도라면,

• 근저당 + 압류 + 기타 채권들이 잔뜩 쌓여 있을 가능성이 높고 그 금액이 집 시세에 가깝게 올라가 있을 수 있어요.

이 상황에서 나중에 들어가는 임차인은, 대부분 후순위가 되어 경매 배당에서 보증금을 다 받지 못하거나, 아예 한 푼도 못 받는 최악의 상황도 생기게 되어요.

③ 보증보험·전세대출 불가

보증기관(HUG·HF·SGI)과 은행은

• 경매개시 여부

• 선순위 채권 총액

• 집 시세 대비 채권비율

을 아주 중요하게 보기 때문에, 이미 경매개시가 찍힌 집은 전세보증보험 가입·전세대출 승인 자체가 불가능해요. 따라서 내 보증금을 지킬 수 있는 수단이 사라지는 셈이죠.

5️⃣ 경매, 상황별 예방법 & 대처법

✅ 계약 전, 집을 고르는 단계라면

가장 안전한 방법은 단순하죠.

등기부등본 갑구에 경매개시결정이 보이는 집은 전세·월세 계약을 진행하지 않는 것이 최선입니다.

인터넷등기소에서 말소사항 포함 전부사항으로 열람해서 갑구에

• 임의경매개시결정

• 강제경매개시결정

• 타경 사건번호가 보이면 바로 다른 집으로 눈을 돌려야 해요.

중개사가 “곧 취하될 거다”, “임시로 걸린 거다”라고 말해도, 세입자가 그 리스크를 떠안을 이유는 없어요.

✅ 가계약금만 걸어둔 상태에서 경매를 발견했다면

1. 현재 등기부등본 캡처 후 경매개시 문구, 채권자, 접수일자 등 저장

2. 중개사에게 설명 들은 적 있는지 확인해 보고 사전에 아무 설명이 없었다면 설명의무 위반 가능성이 있으므로

3. 아래와 유사한 취지로 가계약 해지 및 반환 요청하세요.

“등기부등본 갑구에 임의/강제경매개시결정이 기재되어 있는 것을 확인했습니다. 이는 임대차보증금 회수에 중대한 위험이 있는 사항으로, 사전에 충분한 설명이 없었으므로 가계약을 철회하고 가계약금 전액 반환을 요청드립니다.”

그래도 반환을 거부한다면 내용증명 발송, 부동산 중개업자 책임(설명의무) 검토, 법률상 상담(법률구조공단·변호사 등)도 함께 고려하는 것이 좋습니다.

✅ 이미 본계약까지 끝낸 상태라면

이 경우에는 잔금 전,

1. 본계약 이후 등기부등본에 변동사항이 없는지 꾸준히 체크해서 경매개시 시점 확인

2. 전세보증보험·전세대출 가능 여부 문의: 경매 상태에서 승인 불가인 경우가 많음

3. 집주인에게 경매 취하·말소 계획 및 기한 요구해야 해요. 가능하다면 추가 특약/합의서를 작성해야해요.

   : 잔금일 전까지 경매개시결정을 취하·말소하지 않을 경우, 임차인은 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환받는다.

4. 경매가 취하되지 않았다면 잔금 지급을 보류하고 계약 해제 가능성, 손해배상 문제 등을 법률전문가와 상담하는 것이 안전해요.

✅ 이미 입주한 상태에서 경매가 개시된 경우

이때는 상황이 조금 복잡해집니다. 핵심은 세 가지예요.

1. 전입신고 + 확정일자 시점

2. 선순위 채권(근저당, 가압류, 압류) 총액

3. 집 시세 대비 채권·보증금 비율을 확인하세요.

대응 방향은 보통 다음과 같아요.

• 대항력·우선변제권이 있다면 → 경매 배당요구를 통해 보증금 회수를 최대한 시도

• 전세보증보험이 있다면 → 보증기관에 사고 접수 및 보증금 청구

• 필요 시 → 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 등 법적 절차 검토

이 단계는 케이스마다 법적 디테일이 달라 가능하면 전문가 상담을 꼭 받으시는 걸 추천드려요.

정리하면 ✍️

등기부등본 갑구에 임의경매개시결정, 강제경매개시결정이 보인다는 것 = 이 집은 이미 법원이 팔 준비를 하고 있는 집이에요.

경매가 있는 집에 새로 들어가는 세입자는 보증금 회수 순위에서 맨 뒤로 밀릴 위험이 크고 전세보증보험·전세대출도 대부분 거절되며 계약 기간 중 낙찰되면 새 집주인과 보증금을 두고 다시 싸워야 하는 상황이 될 수 있어요.

그러니 경매개시가 찍힌 집이라면,

🔥 아무리 보증금이 낮다고 하더라도 가능한 한 계약하지 않는 것이 가장 안전합니다. 🔥 이미 계약·입주까지 했다면, 전입·확정일자·보증보험 여부를 기준으로 내 보증금이 어디까지 보호되는지를 반드시 점검하세요.

마지막으로 내 집에 위험한 일이 발생하는지 꾸준히 등기부등본을 살펴보아야 하는데요, 이 집에 어떤 일이 발생하고 있는지 매일 확인해 주는 내집스캔의 등기변동서비스가 도움될 수 있으니 주소 등록으로 매일 내 집의 안전함을 확인해 보세요.

이상 경매에 대해 알아보았는데요, 전세월세 계약 전 이 집이 안전한지 숨은 경매 이력이 있는지 꼭 확인해서 내 보증금 안전하게 지키길 바라요.

이상, 집의 숨은 위험요소까지 확인해 드리는 내집스캔이었습니다.😊