마음에 드는 집을 발견하고 임대차계약서를 작성, 계약금도 넣었어요. 하지만 은행에 전세대출을 신청하려고 보니 ‘전세대출이 어렵다’라고 하더라고요. 이유를 물어보니 돌아오는 답이 애매한데요..
"심사 기준에 부합하지 않습니다."
이게 끝이었어요. 뭐가 문제인지, 다른 은행은 되는지, 보완할 방법은 있는지 물어보는건 거의 불가능했어요.
Contents
전세대출은 두 단계 심사를 통과해야 해요거절 사유 1. 전세가율이 너무 높아요 (집 문제)🔎 무엇이 문제일까요?📢 왜 은행은 안 알려주나요?💡 대처법거절 사유 2. 근저당이 너무 많아요 (집 문제)🔎 무엇이 문제일까요?📢 왜 은행은 안 알려주나요?💡 대처법거절 사유 3. 집주인이 대출 협조를 안 해줘요 (집주인 문제)🔎 무엇이 문제일까요?💡 대처법거절 사유 4. 집주인이 위험해요 (집주인 문제)🔎 무엇이 문제일까요?📢 왜 은행은 미리 안 알려주나요?💡 대처법거절 사유 5. 위반건축물·미등기 건물이에요 (집 문제)🔎 무엇이 문제일까요?💡 대처법거절 사유 6. 소유권이전 조건부 계약이에요 (구조 문제)🔎 무엇이 문제일까요?💡 대처법거절 사유 7. 개인 신용·세대 요건 문제 (사람 문제)🔎 무엇이 문제일까요?💡 대처법전세대출 거절, 순서대로 해야 할 일거절을 ‘예방’하는 게 가장 확실해요거절당하지 않는 집 고르는 체크리스트🚨 전세대출 거절, 계약 전에 미리 막으세요🙁
실제로 위와 같은 일이 생각보다 많이 일어나요. 그리고 거절 사유의 상당수는 알고보면 ‘집’ ‘계약조건’ 때문인 경우가 많아, 은행 직원도 계약관계에 대해 언급하기는 부담스러워 제대로된 답변을 하기 힘들죠.
즉, 내 신용점수가 좋아도, 소득이 충분해도 전세대출은 얼마든지 거절될 수 있다는 뜻이에요.
그래서 이번 글에서는 전세대출이 거절되는 진짜 이유 7가지와 각각의 대처법을 정리해드릴게요. 계약 전에 꼭 읽어보세요.
전세대출은 두 단계 심사를 통과해야 해요
거절 사유를 이해하려면 먼저 전세대출 심사 구조를 알아야 해요.
전세대출은 은행 심사와 보증기관(HUG/HF/SGI) 심사 이렇게 두 단계를 모두 통과해야 실행돼요. 한 단계에서라도 막히면 바로 거절이에요.
그래서 거절됐을 때 가장 먼저 확인해야 하는 건 ‘어디서 막혔는가’인데요. 은행에서 막혔다면 다른 은행이나 지점으로 옮겨볼 수 있고, 보증기관에서 막혔다면 보증기관을 바꾸거나 기관의 심사 기준으로 다시 협상을 해 볼 수 있어요.
그러니 거절된다는 말을 듣게된다면 반드시 물어보세요. "은행 심사에서 막힌 건가요, 보증기관 심사에서 막힌 건가요?" 이에 대한 답변으로 대처가 완전히 달라져요.
거절 사유 1. 전세가율이 너무 높아요 (집 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
전세가율은 집 매매 시세 대비 전세 보증금의 비율이에요. 예를 들어, 금융권 및 보증보험사 기준 시세 2억인 집에 전세 보증금 1억 8천이면 전세가율은 90%예요.
보증기관은 전세가율이 높으면 ‘깡통전세 위험’이 있다고 봐요. 집값이 조금만 떨어져도 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 다 못 받을 수 있거든요.
일반적으로 대부분의 보증사에서는 전세가율 90% 이하의 기준으로 확인하고, 경우에 따라 더 보수적으로 보는 집 유형도 있어요.
📢 왜 은행은 안 알려주나요?
은행에서 ‘이 집은 시세 대비 전세금이 높다’고 판단하려면 시세 자료가 있어야 해요. 아파트는 KB시세가 명확해서 바로 알 수 있는데, 다가구주택·신축건물·생활숙박형시설 등은 시세 자료가 부족해서 본심사에 들어가서야 알게 되는 경우가 많아요.
💡 대처법
계약 전에 해당 주택의 공시가격, KB시세 등으로 금융권의 기준시세를 직접 확인하세요
신축건물이라면 감정평가서 등과 같은 추가 서류를 요청하세요.
전세가율이 80% 넘는 것 같으면 바로 계약하지 말고 먼저 은행에 가심사를 받아보세요.
거절 사유 2. 근저당이 너무 많아요 (집 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
등기부등본 을구에 근저당이 잔뜩 설정돼 있으면 보증기관이 거절해요. 이미 집이 대출 담보로 많이 잡혀 있어서, 경매에 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자는 뒤로 밀리는 구조거든요.
특히 선순위 채권 + 전세보증금의 합계가 집 시세를 초과하면 대부분의 보증기관에서 거절돼요.
📢 왜 은행은 안 알려주나요?
은행은 한도 조회를 할 때는 개인 소득·신용 정보 중심으로 계산하는 경우가 종종 있어요. 집의 등기부등본을 실제로 확인하는 건 보증사의 본심사 단계에서예요. 그래서 은행에서는 미리 못 알려주는 경우도 있고, 최근에는 오히려 반대로 더 보수적으로 거절하는 상황도 발생하죠.
💡 대처법
계약 전에 반드시 등기부등본을 직접 떼서 을구의 근저당 설정 금액을 확인하세요
선순위 채권(근저당권 등) + 전세보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호예요
거절 사유 3. 집주인이 대출 협조를 안 해줘요 (집주인 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
전세대출을 받으면 은행이 집주인에게 질권설정 통지를 보내거나 채권양도 통지를 해요. 전세금 반환채권을 담보로 잡는 거예요.
이 과정에서 집주인이 ‘왜 내 집에 은행이 무슨 설정을 한다는거야’, ‘귀찮다’ 하면서 거부하면 전세대출이 막혀요. 실제로 많은 대출상품들에서 채권양도 방식으로 진행되어 집주인 협조가 없으면 아예 진행이 안 돼요.
💡 대처법
계약 전에 집주인에게 "전세대출을 받을 건데 질권설정/채권양도에 협조 가능하신가요?"를 명확히 물어보세요
계약서 특약에 반드시 ‘임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조한다’
‘전세대출 실행이 불가능할 경우 계약을 해제하며 임대인은 계약금 전액을 반환한다’ 는 문구를 넣으세요
이 두 줄이 없으면 대출이 막혔을 때 계약금을 날릴 수도 있어요
거절 사유 4. 집주인이 위험해요 (집주인 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
이게 가장 알기 어려운 거절 사유예요.
집주인이 악성임대인으로 등록돼 있거나, 세금 고액 상습 체납자거나, 금융사기 이력이 있으면 보증기관에서 보증서 발급을 거절해요. 집주인 본인이 신용불량 상태거나, 다른 부동산에서 보증금 반환 문제를 일으킨 이력이 있어도 마찬가지예요.
2023년 전세사기 사태 이후 보증기관들이 집주인 리스크 심사를 크게 강화했어요. 집 조건은 멀쩡해도 집주인 때문에 거절되는 케이스가 늘었어요.
📢 왜 은행은 미리 안 알려주나요?
일반 세입자는 집주인의 체납 여부, 다른 부동산 현황, 악성임대인 등록 여부를 확인할 방법이 거의 없어요. 등기부등본에는 이런 정보가 안 나와요.
최근에 HUG 악성임대인 공개 제도가 생기긴 했지만, 모든 위험 집주인이 공개되는 건 아니에요.
💡 대처법
국토부 안심전세에서 악성임대인 조회
내집스캔 같은 서비스로 집주인의 체납·다주택·다른 부동산 채무 현황 전반을 확인
계약 전에 집주인이 같은 건물의 다른 호수도 많이 소유하고 있다면(빌라왕 유형) 특히 주의
거절 사유 5. 위반건축물·미등기 건물이에요 (집 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
건축물대장과 실제 구조가 다르거나(불법 증축, 용도 변경), 아직 등기가 안 된 건물이면 전세대출 대상에서 제외돼요. 위반건축물은 구청 시정명령이 내려진 상태일 수 있고, 미등기 건물은 담보 설정 자체가 안 돼요.
신축 빌라, 신축 오피스텔에서 자주 발생해요. 분양받은 집주인이 바로 세입자를 들이려고 하는데, 사용승인은 났지만 등기가 안 된 상태에서 계약이 진행되면 대출이 막혀요.
💡 대처법
계약 전에 건축물대장을 직접 떼서 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인하세요
등기부등본이 존재하는지, 소유권보존등기가 완료됐는지 확인하세요
옥탑방, 반지하, 근린생활시설을 주택처럼 개조한 경우도 대출 거절 대상일 수 있어요
거절 사유 6. 소유권이전 조건부 계약이에요 (구조 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
2025년 6월 말부터 수도권·규제지역에서 등기부상 소유주와 임대차계약서상 임대인이 다르면 전세대출이 전면 금지됐어요. 소위 말하는 ‘갭투자용 소유권이전 조건부 전세대출’을 막은 조치예요.
예를 들어 집주인 A가 매매 잔금을 아직 안 치렀는데 세입자 B와 전세 계약을 먼저 맺고, B의 전세보증금으로 A가 잔금을 치르는 구조. 이게 이제 불가능해요.
💡 대처법
계약 전 반드시 등기부등본을 확인해서 현재 소유자와 계약서상 임대인이 일치하는지 확인하세요
신축 분양권 상태의 집이나 ‘잔금은 곧 치를 예정’이라는 집은 피하세요
매매와 전세가 동시에 진행되는 집은 더욱 주의가 필요해요
거절 사유 7. 개인 신용·세대 요건 문제 (사람 문제)
🔎 무엇이 문제일까요?
집 문제가 아닌 사람 문제로 거절되는 경우도 물론 있어요.
신용점수 낮음 (NICE 기준 650점 미만이 커트라인 근처)
최근 연체 이력 (소액 통신비 연체도 영향)
기존 대출이 많아서 DSR 초과
세대주 요건 미충족 (정책 대출의 경우 세대원 전원 무주택 필수)
재직기간 짧음 (일부 상품은 1년 이상 재직 요구)
신용카드 사용 이력 1년 미만 (서울보증보험 기준)
💡 대처법
신청 전 본인 신용점수 확인 (NICE, 올크레딧)
연체 이력이 있으면 완제 후 최소 3~6개월 기다려서 신청
정책 대출 신청 전 세대분리가 필요한지 확인
전세대출 거절, 순서대로 해야 할 일
거절됐다고 바로 포기하지말고 아래 순서대로 해보세요.
📍 1단계. 거절 사유를 정확히 확인
어디서 막혔는지(은행 vs 보증기관), 무엇 때문에 막혔는지(소득·신용·계약·요건)를 은행 담당자에게 물어보세요. ‘심사 부적격’으로만 끝내지 말고 구체적으로 받아야 해요.
📍 2단계. 집 문제인지 사람 문제인지 분류
집 문제(전세가율·근저당·집주인 리스크·위반건축물 등)면 은행/보증기관을 바꿔도 결과가 비슷할 가능성이 높아요. 이 경우 계약 자체를 재검토해야 해요.
사람 문제(신용·소득·서류)라면 보완해서 다른 은행에 재신청할 여지가 있어요.
📍 3단계. 보증기관 전환 시도
HUG에서 거절됐다면 HF로, HF에서 거절됐다면 SGI로 전환 가능한지 확인해보세요. 기관마다 심사 기준이 달라서 결과가 바뀌는 경우가 있어요.
📍 4단계. 다른 은행 재신청 (신중하게)
주의: 단기간에 여러 은행에 중복 신청하면 신용평가사에서 ‘돈이 급한 사람’으로 보고 신용점수가 깎일 수 있어요. 무작정 여러 군데 넣지 마세요.
📍 5단계. 계약 해제 검토
집 자체가 문제라면 특약을 근거로 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는 게 최선이에요. 특약이 없다면 계약금을 날릴 수도 있어요.
거절을 ‘예방’하는 게 가장 확실해요
거절을 받은 뒤 대처하는 건 이미 늦어요. 계약금도 날릴 위험이 있고, 잔금일 일정도 꼬여요. 계약금을 보내기 전 계약서에 사인하기 전에 미리 확인하는 게 가장 확실해요.
솔직하게 말씀드리면, 일반 세입자가 혼자 확인하기는 어려워요. 등기부등본 봐도 근저당이 얼마면 위험한 건지 판단이 안 되고, 전세가율 계산도 시세 자료를 정확히 알지 못한다면 막막하고, 집주인 리스크는 확인할 방법 자체가 제한적이에요.
내집스캔은 이 부분을 한 번에 확인해드려요.
등기부등본 종합 분석, 전세가율 위험도 판단으로 거절 사유 1, 2번을 계약 전에 잡아낼 수 있고요. 보증보험 가입 가능 여부를 미리 판단해서 이 집으로 전세대출이 나올 수 있는 구조인지 계약 전에 알 수 있어요.
그리고 내집스캔만의
집주인 세금 체납·금융사기 이력·악성임대인 등록 여부 + 집주인이 보유한 다른 부동산과 채무 현황까지 조회하는 기능은 거절 사유 4번(집주인 고위험군)을 차단하는 핵심 기능이에요.
계약 전 딱 한 번만 확인이, 전세대출 거절의 대부분을 예방할 수 있어요!
거절당하지 않는 집 고르는 체크리스트
계약 전에 이 8가지만 확인하세요.
[ ] 등기부등본상 소유자와 계약서상 임대인이 같은가
[ ] 근저당 채권최고액이 시세의 얼마나 차지하는가 (60% 넘으면 요주의)
[ ] 전세가율이 80% 이하인가 (빌라는 더 보수적으로)
[ ] 건축물대장에 위반건축물 표시가 없는가
[ ] 등기가 완료된 주택인가 (미등기 신축 주의)
[ ] 집주인이 질권설정·채권양도에 협조할 의사가 있는가
[ ] 집주인에게 체납·악성임대인 등록·다른 부동산 리스크가 없는가
[ ] 계약서에 "대출 불가 시 계약 해제 + 계약금 반환" 특약이 있는가
🚨 전세대출 거절, 계약 전에 미리 막으세요
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석
✅ 전세가율 위험도 + 보증보험 가입 가능 여부 판단
✅ 이 집으로 전세대출이 나올 수 있는 구조인지 사전 확인
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산 + 채무·경매 현황 조회 (국내 최초)
✅ 맞춤형 추천 특약 제공
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