전세사기뿐 아니라 월세보증금 미반환 피해도 증가하면서
“월세도 보증보험 가입이 되나요?” 라는 질문을 많이 받아요.
결론부터 말하면,
🙌 월세 보증금도 보증보험 가입이 가능합니다.
다만 집과 집주인의 조건을 확인해야 해요. 특히 전월세전환율을 적용한 전세환산금액이 기준을 초과하면 가입이 불가한데요,
이번 글에서는 월세보증보험 가입 가능 여부부터 불가 조건까지 한 번에 정리해 드릴게요.
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월세보증보험 가입 주의사항 요약
✅ 월세 보증보험 가입 가능 이유
전세보증보험은 임대차계약의 보증금을 보호하는 제도를 통칭하는 것으로 월세도 보증보험 가입이 가능해요.
✅ 고액 월세는 가입이 불가해요
월세의 경우 전월세전환율 적용 전세금이 지역의 보증한도(수도권 7억 원,그 외 지역 5억 원) 보다 넘어가는 경우 보증보험 가입이 불가해요.
✅ 월세 계약전 반드시 확인
전세환산금액으로 계산, 보증한도를 지역별로 확인 후 보증보험 가입 가능성을 반드시 확인해 보세요.
월세 계약이라도 대부분 보증금(=월세보증금)이 존재하죠. 전세보증보험은 이 보증금을 보호하는 제도를 통칭하는 것으로,
임대인이 잠적해도
건물에 압류가 걸려도
임대인이 보증금을 돌려주지 않아도
보증보험사가 세입자에게 보증금을 대신 지급해요. 즉, 전세만 보호하는 제도가 아니라 월세 보증금도 보호한답니다.
전세든 반전세든 월세든, 보증보험사(HUG·HF·SGI)가 보호하는 것은 ‘보증금’입니다.
✔ 월세가 있느냐 없느냐는 중요하지 않고 ✔ 보증금을 안전하게 반환받을 수 있느냐가 중요해요. 그러므로 월세보증금도 조건만 맞으면 가입이 가능하죠.
전세보증보험과 거의 동일한 기준이 적용되어요.
✅ 임대차계약 기간이 1년 이상일 것
✅ 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 (주택가액 = 주택가격*담보인정비율)
✅ 월세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 담보인정비율(90%)
✅ 등기부등본상 권리침해가 없을 것 (압류, 경매개시, 가압류, 가처분 등)
✅ 전입신고를 할 수 있는 주거용 건물일 것
✅ 공인중개사 날인이 된 정식 임대차계약서일 것
✅ 수도권 최대 7억 원, 지방 최대 5억 원 이하일 것
2025년부터 HUG는 고액 월세의 보증보험 가입을 제한하고 있어요.
<관련기사> HUG '고액 월세’ 보증 막힌다
왜, 가입에 제한을 둘까요?
전세보증보험 취지가 서민 주거 안정이라는 점인데요, 고액 월세 주택에 보증을 지원하는 것이 적절하냐는 비판이 있기 때문이에요.
전세보증제도의 개선 안내에 따르면 전세보증금 요건이 아래와 같이 달라졌어요.
구분 | 전세보증제도 개선 |
이전 | 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일 것 (월세는 미고려) |
개선안 | 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일 것 단, 월세가 있는 경우 전월세전환율 적용 전세보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하일 것 |
전월세전환율 적용 전세보증금 계산은 아래와 같이 되어요.
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전월세전환율 적용 전세보증금 = 전세보증금 + [(월세×12) ÷ 전월세전환율] / 전월세전환율 : 6.0% 적용
👉 고액 월세의 예를 들어볼게요.
보증금 5천만 원 + 월세 340만 원인 주택은 보증보험에 가입이 될까요?
전월세전환율 적용 전세금으로 환산해보면,
🧮 보증금 5천만 원 + [(월세 340만 × 12개월) ÷ 6%] = 5천만 원 + (4,080만 ÷ 0.06) = 5천만 원 + 6,800만 원 = 총 7억 3천만 원 으로 되어요.
따라서 월세 5천 만원에 월세 340만원의 경우, 실제 보증금은 5천만 원이어도 전세로 환산한 총 전세금액이 7억 3천만 원이 되어 보증보험 가입 기준(보증한도)을 넘어버려요. 이런 구조의 월세는 보증보험 가입이 불가해요.
월세의 전세보증보험 가입이 어려워지는 조건들을 총정리해 드릴게요.
보증기관의 보증한도 계산식은 보증한도 = 주택가격 × 90% – 선순위 채권 인데요, 전세환산금액(= 반전세 계산값)이 이 한도를 넘어버리면 보증보험 가입 불가입니다.
월세가 높을수록 전세 환산금액은 기하급수적으로 증가해요.
예를 들어, 월세 30만 원은 전환금액 6억 원 수준이고, 월세 400만 원은 전환금액 8억 원 수준으로 환산되어요. 그러니 월세가 큰 반전세일 수록 전환금액 확인이 필요해요.
지역별 보증한도는 수도권 최대 7억, 그 외 지역 최대 5억이에요. 월세의 경우 전월세전환율 적용 전세금이 지역의 보증한도 보다 넘어가는 경우 보증보험 가입이 불가해요.
⭐ 결론적으로 월세도 전세보증보험 가입이 가능합니다.
월세 계약도 보증보험 가입은 가능하지만, 집이 주거용이 아닌 근린생활시설이거나, 집주인이 다주택자로 위험여부가 있거나, 월세 비중이 크면 전세환산금이 급격히 증가하여 보증보험 가입이 어려워지는 경우가 많아요. 그러니 월세 계약 전 아래 사항들을 꼭 확인하세요.
📌 월세로 보증보험 가입 전 반드시 확인해야 할 것
✔ 전세환산금액 계산해보기
✔ 보증한도 지역별 확인 후 비교해보기
✔ 근저당·선순위 확인하기
✔ 전입신고 가능한지 확인하기
✔ 집주인 위험 요소(체납·다주택 여부·악성임대인) 체크하기
위 내용 중 하나라도 놓치면 보증금을 지키지 못할 수 있으니, 내집스캔으로 보증보험 가입 가능성을 확인해 보는 것도 추천드려요.
이상, 내집스캔이었습니다. 😊
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