부동산 매매, 매수를 준비하다 보면 정작 마음에 드는 집을 발견한 이후, 계약은 어떤 순서와 어떤 절차로 진행되는지 궁금증이 생깁니다.
‘계약은 어떻게 진행되지?’, ‘서류는 뭐부터 챙겨야 하지?’
‘잔금일에는 뭘 확인해야 하지?’
특히 처음 집을 사는 경우라면 계약부터 잔금일까지 모든 과정이 낯설고 불안할 수밖에 없어요. 그래서 이번 글에서는
매수인의 전체 계약 절차
계약 시 꼭 봐야 할 포인트
계약·잔금일 준비서류 및 체크리스트
다주택자 매도인 확인법
을 한 번에 정리해볼게요.
1. 부동산 매수 기본 계약 절차 📝
부동산 매수, 매매 절차는 보통 아래 흐름으로 진행됩니다.
1️⃣ 매물 탐색
2️⃣ 시세·대출 가능 여부 확인
3️⃣ 권리관계(등기부등본) 확인
4️⃣ 매매계약서 작성 및 계약금 지급
5️⃣ 주택담보대출 상담 및 신청
6️⃣ 중도금 지급 (잔금까지 기간이 긴 경우)
7️⃣ 잔금 지급 및 소유권 이전·등기업무
부동산 매매는 보통 매물을 정한 뒤 시세와 대출 가능 여부, 권리관계를 먼저 확인하고 계약을 진행하게 됩니다.
특히 매매의 경우 계약일과 잔금일 사이에 2~3개월 정도 기간이 생기는 경우가 많아 이 사이에 중도금이 설정되기도 해요. 이때 꼭 기억하셔야 할 점은
✔️ 계약금만 지급된 상태라면 계약 파기 시 배액배상 또는 계약금 포기로 정리될 수 있지만 ✔️ 중도금이 한 번이라도 지급되면 계약은 원칙적으로 일방적인 파기가 어렵다는 점이에요.
그래서 중도금 지급 전까지는 모든 조건을 다시 한 번 신중하게 점검하고 권리관례에 변동이 없는지 지속적인 확인이 정말 중요해요.
2. 매수인이 계약 시 꼭 주의해야 할 사항 ⚠️
① 계약 전에 반드시 확인해야 할 것
계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기부등본 전부증명서(말소사항 포함)이예요.
말소사항까지 함께 확인해야 하는 이유는 집에 과거 어떤 권리들이 설정돼 있었는지, 즉 ‘이력’을 보기 위해서예요. 과거에 근저당이나 가압류가 반복적으로 설정됐다가 말소된 이력이 있다면 매도인의 자금 흐름이나 거래 구조를 한 번 더 의심해볼 필요가 있습니다.
등기부등본에서는 다음을 함께 확인해야 해요.
✔️ 근저당, 가압류, 가등기 등 현재 남아 있는 권리
✔️ 매도인이 실제 소유자인지
✔️ 공동 소유자는 없는지
명의가 다르거나 소유자가 여러 명이면 계약과 잔금 절차가 복잡해질 수 있어요.
또 하나 중요한 건 대출 실행 가능 여부입니다.
이건 계약 후가 아니라 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항이에요. 은행에 등기부등본과 매물 주소를 가지고 상담을 받으면
✔️ 해당주택이 담보로 인정 가능한 구조인지
✔️ 감정평가 필요 여부
✔️ 대출 가능 여부와 예상 한도
를 미리 안내받을 수 있어요. 특히 빌라나 오피스텔처럼 주택마다 조건이 다른 경우에는 은행 사전 상담은 거의 필수라고 보셔도 돼요.
② 계약서 특약은 꼭 꼼꼼하게 ✍️
계약서 특약은 나중에 문제 될 수 있는 상황을 미리 정리해두는 안전장치예요. 말로 하는 약속보다 문서로 남기는 게 훨씬 중요해요.
매수인 입장에서 꼭 들어가야 할 특약은 아래와 같아요.
잔금일까지 근저당 전액 말소 조건
잔금일 소유권 이전 조건
대출 불가 시 계약 해지 및 계약금 반환 조건
기존 세입자 명도 및 보증금 반환 책임 주체 명시
여기에 더해 아래 내용도 함께 넣는 걸 추천드려요.
중대 하자 발생 시 매도인 수리 책임 (누수, 결로, 구조적 균열, 주요 설비 고장 등)
시설물 인계 목록 명시 (에어컨, 보일러, 빌트인 가전, 조명, 붙박이장 등)
👉 특약은 단순한 참고사항이 아니라 분쟁이 생겼을 때 매수인을 지켜주는 유일한 문서예요. 조금 번거롭더라도 ‘당연하겠지’라고 넘기지 말고, 문제가 될 수 있는 부분은 전부 특약으로 남겨두는 것이 가장 안전한 방법이에요.
③ 계약서 작성 시 꼭 확인하세요 📄
✔️ 매도인·매수인 신분과 권한 확인
→ 당사자의 신분증을 직접 확인
→ 대리인일 경우 위임장 + 인감증명서 필수
→ 법인 거래라면 법인등기부등본으로 대표자 권한 확인이 필요해요.
✔️ 부동산 표시
→ 등기부등본 표제부와 동일하게 기재되어 있는지 확인
→ 주소, 지번, 건물명, 호수까지 일치해야 해요.
✔️ 당사자 정보
→ 성명, 주소(현재 거주 중인 주소지), 주민등록증 확인 사실까지 명확히 기재
→ 당사자 서명 및 날인을 하고 최소 3부(매도인, 매수인, 중개인) 이상의 계약서가 작성되어요.
✔️ 매매대금 및 지급 조건
→ 매매대금 총액 확인
→ 계약금·중도금·잔금 금액 확인
→ 지급일과 지급 방법을 구체적으로 작성해야 해요.
✔️ 소유권 이전과 인도 조건
→ 잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기 서류 제공하는데요, 실제 인도(비밀번호, 카드키, 열쇠 등) 조건을 명확히 기재해야 해요.
아래와 같은 내용도 추가로 확인해 보는게 좋아요.
✔️ 중개사 등록증·공인중개사 자격증 확인
✔️ 중개보수는 사전에 협의하고 계약서에 명시되는 걸 확인하세요.
3. 매수인 준비서류 및 잔금일 체크리스트 📂
매수인이 준비해야 할 최종 준비서류은 아래와 같아요.
✔️ 계약 전 및 계약 시 준비서류
신분증, 도장 또는 서명, 계약금 입금 준비, 대출 신청 서류 확인
✔️ 잔금일 준비서류
신분증, 도장, 잔금 자금 준비(이체 한도를 미리 확인해 보는 게 좋아요), 매매계약서, 주민등록초본(주소변동포함), 주민등록등본, 가족관계증명서(상세)
모든 서류는 3개월 이내 발급분으로 준비해야 해요.
✔️ 잔금일 체크리스트
등기부등본 최종 확인 (새로운 근저당 없는지)
기존 근저당 말소 확인
소유권 이전 서류 정상 여부
세입자 전출 여부 또는 인수 조건 확인
관리비, 공과금 정산 여부
집 내부 확인 및 시설물 인수인계까지 확인해야 해요.
4. 다주택자 매도인? 🚨
집을 보다 보면 ‘그런데 이 매도인은 왜 집을 파는 걸까?’ 라는 생각이 들기도 합니다. 그 이유는 간단해요. 부동산 거래는 ‘집’이 아니라 ‘사람과의 거래’이기 때문입니다.
종종 매도인의 상황에 따라 계약의 내용대로 이행되지 않는 경우가 있는데요. 잔금일이 미뤄지거나, 근저당 말소가 지연되거나, 심하면 연락이 두절되는 경우가 대표적이죠.
특히 다주택자 매도인의 경우 구조적으로 아래와 같은 리스크가 존재할 수 있어요.
⚠️ 다주택자 매도인 리스크
여러 채에 근저당이 얽혀 있는 구조
한 집 잔금으로 다른 집 대출을 막는 자금 흐름
세입자 보증금 반환 문제 동시 발생
최근에는 중도금 또는 잔금 전에 매도인이 잠적하는 사례도 실제로 발생하고 있어요.
👉 그래서 다주택 여부 + 재정 상태 + 거래 구조를 함께 확인하는 것이 안전한 매수를 위한 핵심 포인트예요.
보통 개인이 직접 확인할 수 있는 정보는 등기부등본 정도라서, 지금 계약하려는 ‘이 집 하나’의 권리관계까지만 알 수 있는 경우가 많아요. 하지만 매도인이 다른 지역에 집을 또 가지고 있는지, 혹은 가족 명의나 다른 명의로 여러 채를 보유하고 있는지는 부동산 중개인도 알기 힘든 정보이죠.
그래서 집 하나만 보고 판단할 수 밖에 없는 매매는 생각보다 위험해질 수 있어요.
이럴 때 내집스캔 매매리포트를 많이 사용하는데요, 단순히 이 집의 등기부만 보여주는 게 아니라, 매도인의 주택 보유 현황까지 조사해 구조적으로 위험도를 확인할 수 있게 도와줘요.
이를 통해 매도인이 실제로 여러 채의 주택을 보유하고 있는지, 그 주택들에 근저당이나 압류 같은 재정적 부담 신호는 없는지까지 살펴볼 수 있어서, 불안 요소들을 계약 전에 체크하여 예방할 수 있어요.
마무리하며
집을 산다는 건 단순히 부동산 하나를 사는 게 아니라, 내 자산과 시간을 지키는 선택이에요.
조금 번거롭더라도 계약부터 잔금일까지 한 단계씩 차분하게 확인해보시길 추천드려요. 이 글이 부동산 매수를 준비하시는 분들께 안전한 기준표가 되었기를 바라요 😊