"등기부는 꼭 떼보세요"라는 말, 많이 들어보셨죠. 그래서 떼봤는데 을구에 '근저당권설정'이라는 글자가 딱 있으면, 거기서 멈추게 돼요. 이거 대출 낀 집인데, 계약해도 되는 건가?
그런데 많은 분들이 모르는 사실이 있어요. 근저당권은 '있냐 없냐'가 아니라 '얼마냐'가 문제예요. 근저당이 있어도 안전한 집이 있고, 반대로 보증금 전부가 위험한 집도 있거든요. 오늘은 그 갈림길을 판단하는 방법을 정리해드릴게요.
실제로 이런 경우가 있어요
A씨는 시세보다 2천만 원 싼 전세를 찾았어요. 등기부를 떼보니 을구에 근저당권 — 채권최고액 2억 4천만 원. 중개사는 "요즘 대출 없는 집이 어딨어요, 잔금 때 갚는다니까 괜찮아요"라고 했다고 해요.
여기서 그냥 계약하면 어떻게 될까요.
집 시세가 4억이라고 해볼게요. 근저당 2억 4천에 A씨 보증금 2억을 더하면 4억 4천. 집값보다 빚이 많아져요. 만약 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 가져가고, A씨 보증금은 온전히 남지 않을 수 있는 구조예요.
🔍 근저당권이 뭐길래 이렇게 되나요
근저당권은 쉽게 말해 "이 집을 담보로 돈을 빌렸다"는 표시예요. 집주인이 주택담보대출을 받으면 은행이 집에 근저당권을 설정하고, 그게 등기부등본 을구에 기록돼요.
문제는 순서예요. 집이 경매로 넘어가면 근저당권자(은행)가 내 보증금보다 먼저 돈을 받아가요. 나보다 앞에 서 있는 빚인 거죠.
📌 얼마면 위험한 걸까 — 판단 기준
계산은 하나만 기억하시면 돼요.
선순위 근저당(채권최고액) + 내 보증금이 집 시세 대비 과한가?
여기서 함정이 하나 있어요. 경매에서는 집이 시세대로 안 팔려요. 낙찰가는 시세보다 상당히 낮게 형성되는 경우가 많거든요. 그래서 (근저당 + 내 보증금)이 시세의 70% 선을 넘어가면 보수적으로 다시 따져보셔야 해요. 빚이 이미 시세에 가깝게 잡혀 있다면, 그건 이른바 깡통전세예요.
⚠️ 이런 신호면 일단 멈추세요.
시세보다 유독 싼데 근저당 금액이 큼
중개사가 "다들 있어요, 괜찮아요"만 반복
채권최고액 + 내 보증금이 시세의 70%를 넘음
집주인이 근저당 외에 다른 빚·체납 얘기를 흐림
💡 이 계산, 직접 하려면 시세 확인부터 막히죠. 내집스캔은 주소만 입력하면 그 집의 근저당·선순위 권리를 시세와 함께 분석해서 보증금이 안전한지 점수로 보여드려요.
🛡️ 근저당 있는 집, 계약 전 확인할 4가지
1️⃣ 채권최고액 확인 — 을구에서 금액을 확인하고, 실제 대출액을 역산해보세요.
2️⃣ 시세 대비 계산 — (근저당 + 내 보증금)이 시세의 70% 안쪽인지 계산하세요. 여기서 걸리면 조건을 다시 협의하거나 다른 집을 보는 게 맞아요.
3️⃣ 말소 조건 협의 — 집주인이 "잔금 받아서 갚는다"고 하면, 잔금일에 근저당을 말소하는 조건으로 진행하세요. 다만 특약 문구는 상황마다 달라서, 구체적인 작성은 중개사·법무사와 상의하시는 게 안전해요. 문구 하나로 효력이 갈리기도 하거든요.
4️⃣ 보증보험 가입 가능 여부 — 근저당이 있어도 보증보험이 되는 집이 있어요. 기준은 HUG·HF·SGI·KRE 기관마다 다르니, 확정 여부는 각 기관에 직접 확인하세요.
🏠 마무리 — '있다'가 아니라 '얼마냐'예요
근저당권 자체는 흔해요. 대출 없이 집 사는 사람이 드무니까요. 중요한 건 그 빚과 내 보증금을 더했을 때, 이 집이 버틸 수 있느냐예요. 이 계산만 하고 들어가도 최악의 상황은 피할 수 있어요.
💡 내집스캔은 등기부 속 근저당·선순위 권리만 보는 게 아니라, 집주인이 가진 다른 부동산까지 조회해서 이 집 너머의 위험까지 확인해드려요. 지금 깨끗해 보이는 집도, 집주인의 다른 집이 경매 중이라면 얘기가 달라지거든요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 채권최고액이 제 보증금보다 큰데, 무조건 위험한가요?
아니에요. 시세가 충분히 높으면 괜찮을 수 있어요. 반대로 채권최고액이 작아도 시세가 낮으면 위험하고요. 금액 자체가 아니라 시세 대비 비율로 판단하세요.
Q. 잔금일에 말소한다고 했는데, 진짜 말소됐는지 어떻게 확인하나요?
잔금 후 등기부를 다시 떼보면 을구에서 말소 여부가 확인돼요. 잔금일에 은행 상환과 말소 접수를 같이 진행하는 게 일반적이라, 절차는 중개사·법무사와 함께 진행하시는 게 안전해요.
Q. 근저당 있는 집도 전세보증보험 가입되나요?
되는 경우도 있어요. 다만 선순위 채권 비율 등 기준이 기관마다 달라서, 리포트상 가심사는 참고용으로 보시고 확정은 HUG·HF·SGI·KRE에 직접 문의하셔야 해요. 내집스캔 리포트로 가입 가능성을 미리 가늠해볼 수 있어요.
Q. 월세인데도 근저당 확인해야 하나요?
네. 보증금이 있는 계약이라면 금액만 다를 뿐 구조는 같아요. 특히 보증금이 수천만 원대라면 전세와 똑같이 계산해보세요.
📍 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
✅ 전세대출 가능 여부
✅ 보증보험 가입 가능 여부
✅ 근저당·선순위 권리 분석
✅ 집주인 체납·사기 이력 확인
✅ 집주인의 다른 부동산까지 조회