2026년 3월, 30대 직장인 A씨가 온라인 부동산 카페에 올린 글이에요.
"분당 아파트 매매 사기를 당한 것 같습니다."
A씨는 분당의 한 아파트를 15억 2,000만 원에 매수하기로 계약했어요. 계약금 2억 2,800만 원, 중도금 3억 400만 원 — 이미 5억 3,200만 원을 보낸 상태예요.
잔금일은 4월 13일. 그런데 중도금을 보내고 일주일 뒤, 등기부에 5억 원 규모의 가압류가 걸렸어요.
매도인이 과거 임원으로 재직했던 회사에서 건 가압류였어요. 매도인은 "소송 중이고 협의가 어렵다, 가압류를 해소할 자금이 없다"고 했어요.
5억 3,200만 원을 보냈는데, 집을 받지 못할 수도 있는 상황이 된 거예요.
이 사례를 통해 부동산 매매사기가 어떤 구조로 발생하고, 어떻게 하면 막을 수 있었는지 예방법까지 짚어볼게요.
매매대금: 15억 2,000만 원
이미 지급한 금액: 5억 3,200만 원 (계약금 + 중도금)
남은 잔금: 약 9억 원
하지만 실제 이 집의 등기부등본상 채무는
은행 근저당 1순위: 약 5억 원
은행 근저당 2순위: 약 2억 3,000만 원
가압류: 5억 원
채무 합계: 약 12억 3,000만 원
잔금 9억으로 근저당 1·2순위(7억 3,000만 원)를 갚으면 남는 건 1억 7,000만 원이에요. 그런데 가압류가 5억이니, 1억 7,000만 원으로 5억 원 가압류를 해소할 수 없는 상황이 되어 버린거죠.
즉, 잔금을 다 치러도 가압류가 남아서 소유권 이전이 안 되는 구조예요.
중도금을 보낸 날이 2월 19일, 가압류가 걸린 날이 2월 26일이에요. 일주일 차이.
중도금까지 지급한 뒤에는 '이행에 착수한 것'으로 보기 때문에, 매수인이 단순 변심으로 계약을 해제하기 어려워요. 계약금만 보낸 상태였다면 계약금을 포기하고 빠져나올 수 있었는데, 중도금까지 보낸 상태에서는 빠져나오기가 훨씬 복잡해요.
기사에 따르면 매도인이 보유한 다른 상가에도 가압류가 설정된 상태였어요. 이건 이 집만의 문제가 아니라, 매도인의 전체 재정이 무너지고 있었다는 뜻이에요.
A씨가 계약 전에 매도인의 다른 부동산 상태를 알았다면, 이 거래를 진행했을까요?
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이 사례에서 가장 아쉬운 점이 바로 여기예요.
등기부등본으로는 '이 집'의 상태만 확인할 수 있어요. 매도인이 가진 다른 부동산에 가압류가 걸려 있는지, 세금을 체납하고 있는지는 등기부에 안 나와요. 내집스캔 매매 리포트에서는 매도인의 세금 체납 여부, 금융사기 이력, 악성임대인 등록 여부를 계약 전에 확인할 수 있어요. 매도인이 보유한 다른 부동산의 채무·경매 현황도 별도 신청 시 조회할 수 있어요. A씨가 계약 전에 이런 확인을 했다면, '매도인의 다른 상가에도 가압류가 있다'는 사실을 알고 계약을 하지 않았거나 훨씬 보수적으로 진행했을 거예요.
법률 전문가는 이 사례에 대해 "부동산 취득보다 이미 지급한 자금 회수가 우선일 가능성이 크다"고 조언했어요.
실제로 이런 피해를 사전에 막으려면, 계약 구조 자체를 보수적으로 설계하는 게 중요한데요, 특히 근저당이나 채무가 설정된 '융자 낀 매물'의 경우 자금 집행 방식에 따라 리스크가 크게 달라져요.
통상 매매가의 10%이지만, 채무 리스크가 있는 매물은 비율을 낮춰서 초기 손실 가능성을 줄여야 해요. A씨의 경우 계약금이 약 15%였는데, 이 비율을 5%로 낮췄다면 초기 위험 노출이 절반 이하로 줄었을 수도 있어요.
채무가 정리되지 않은 상태에서 중도금을 먼저 지급하면, A씨처럼 회수 위험이 커져요. 계약서에 "근저당 말소 또는 채무 일부 상환을 조건으로 중도금을 단계별 지급한다"고 명시하는 것이 좋아요.
A씨의 경우 중도금 3억 400만 원을 보낼 때 아무런 조건 없이 보냈기 때문에, 가압류가 걸려도 돈을 돌려받기 어려운 구조가 되었을 수 있어요.
잔금 단계에서는 선순위 채무 전액 상환과 소유권 이전을 동시에 진행하는 '동시이행 구조'로 설계해야 해요. 잔금으로 채무 정리가 가능한지를 사전에 계산하지 않으면 거래 자체가 막힐 수 있어요.
A씨의 경우 잔금 9억으로 근저당 7.3억을 갚으면 1.7억만 남는데, 가압류가 5억이니 구조적으로 불가능했어요.
이런 매매사기 예방을 위해서는 아래와 같은 특약들이 필요해요.
잔금일까지 등기부등본에 새로운 근저당, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 설정될 경우, 매수인은 계약을 해제하고 매도인은 계약금 배액을 반환한다.
사례의 A씨 같은 경우고 이 특약이 있었다면, 가압류가 걸린 시점에서 계약을 해제하고 계약금 배액(약 4.5억)을 청구할 수 있었어요.
잔금으로 선순위 채무 전액 상환과 소유권 이전이 동시에 이행 가능한 구조임을 매도인이 보증한다.
잔금일 이전에 추가 채무가 발생하여 이행이 불가능해질 경우, 매도인은 기지급 금액 전액과 위약금을 반환한다.
매도인은 잔금일까지 등기부 변동이 발생할 경우를 대비해, 매수인에게 추가 담보를 제공한다.
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이런 특약을 어떻게 써야 법적으로 유효한지 판단하기 어려울 수 있어요.
내집스캔에서는 매매사기 유형별로 계약서 특약을 검토해주기 때문에, 융자 낀 매물에서 필요한 안전장치가 빠지지 않았는지 확인받을 수 있어요.
계약 당일, 중도금 지급 전, 잔금일 — 최소 3번은 등기부를 다시 확인해야 해요. 내가 직접 인터넷등기소에서 발급해야 하고, 상대방이 보여주는 사본을 믿으면 안 돼요.
시세보다 싼 아파트, 급매는 이유가 있어요. 융자가 많거나, 매도인이 급하거나, 숨겨진 리스크가 있거나. '싸다'에 끌리기 전에 '왜 싼지'를 먼저 따져봐야 해요.
이 사례에서 매도인의 다른 상가에도 가압류가 걸려 있었어요. 이건 이 집만의 문제가 아니라 매도인 전체의 재정 위기였어요. '이 집'의 등기부등본만 보면 이걸 알 수 없어요.
중도금을 보내면 이행에 착수한 것이 돼서, 빠져나오기가 훨씬 어려워져요. 중도금은 반드시 채무 정리 진행 상황과 연동해서 단계별로 지급해야 해요.
법률 전문가는 "중개인이 매도인의 재무 상황을 충분히 확인하지 않았다면 손해배상 책임을 검토할 여지가 있다"고 했어요. 중개사가 융자 낀 매물의 위험을 제대로 설명하지 않고 특약도 안 넣어줬다면, 중개사에게도 책임을 물을 수 있어요.
🔎 계약 전 확인
□ 등기부등본 내가 직접 발급 (상대방 사본 불신)
□ 근저당 채권최고액 합산 → 잔금으로 상환 가능한 구조인지 계산
□ 시세 3채널 교차 검증 (국토부 실거래가 + 네이버 + KB시세)
□ 시세보다 싸면 '왜 싼지' 사유 확인
□ 매도인 신분증과 등기부 소유자 대조
□ 매도인 세금 체납·금융사기·악성 이력 확인 → 내집스캔
□ 매도인의 다른 부동산 채무·가압류 상태 확인 → 내집스캔
✍ 계약서 특약
□ 등기부 변동 시 해제 + 배액배상 특약
□ 근저당 말소 조건 특약
□ 중도금 단계별 지급 조건 (채무 정리 연동)
□ 잔금 동시이행 구조 명시
□ 세금 완납 증명서 제출 특약
□ 추가 담보 제공 조건
📢 중도금·잔금 지급 시
□ 중도금 지급 전 등기부등본 재확인
□ 잔금일 당일 아침 등기부등본 최종 확인
□ 근저당은 매도인 대출 은행에 직접 상환
□ 소유권 이전 등기 동시 신청
A씨의 경우 매도인이 가압류 가능성을 알면서 계약을 진행했을 가능성이 있고, 이 경우 형사 고소를 통해 매도인을 압박하면서 자금을 회수하는 방안을 검토할 수 있다고 했어요. 매도인의 다른 재산에 근저당을 설정해서 채권을 확보하거나, 가압류를 신청한 뒤 민사소송을 준비하는 절차도 가능하다고 했어요.
하지만 이 모든 과정에는 시간과 비용이 들어요. 1~2년이 걸릴 수 있고, 변호사 비용도 상당해요.
사후 대응보다 사전 예방이 훨씬 싸고 빠르죠.
계약 전에 매도인의 재정 상태를 확인하고, 채무 구조를 계산하고, 특약으로 안전장치를 걸어야 훨씬 안전한 구조로 진행할 수 있답니다.
수억 원이 오가는 거래에서 '설마'는 가장 비싼 단어하는 점, 잊지 마세요!
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