안녕하세요, 내집스캔입니다. 😊
전세 만기가 다가오면 이사 대신 계약 연장을 고민하는 분들이 많습니다.
이사비에 중개보수, 새로운 집을 알아보는 시간까지 생각하면 지금 사는 집에서 2년 더 지내는 게 편하니까요.
그런데 집주인에게 “계약갱신청구권 쓰겠습니다”라는 문자를 보내기 전, 꼭 확인해야 할 것이 있습니다.
앞으로 2년 동안 내 보증금이 안전할지입니다.
처음 계약할 때 깨끗했던 등기부에 근저당이 추가됐을 수도 있고, 그동안 집주인이 다른 집의 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 됐을 수도 있습니다.
보증보험에 가입했던 집도 연장 시점에는 문제가 생길 수 있고요.
오늘은 계약갱신청구권 사용법과 함께, 절대 확인 없이 계약을 연장하면 안 되는 상황을 정리해 드릴게요.
01. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권, 뭐가 다른가요?
계속 같은 집에 사는 것은 같지만, 계약이 연장되는 방식은 다릅니다.
구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 행사 | 합의 갱신 |
|---|---|---|---|
연장 방식 | 법정 기간 내 갱신거절·조건변경 등의 통지가 없어 자동 갱신 | 세입자가 법에 따른 갱신을 요구 | 집주인과 세입자가 협의해 연장 |
세입자가 해야 할 일 | 별도의 갱신 요구 없이 법정 요건에 따라 성립 | 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사 전달 | 기간·보증금 등 조건 협의 |
연장 기간 | 2년 | 2년 | 합의로 정함 |
갱신청구권 사용 여부 | 사용한 것으로 보지 않음 | 1회 사용 | 단순 합의 갱신만으로 사용한 것으로 보지 않음 |
계약갱신청구권은 1회 사용할 수 있고, 이를 통해 2년 더 거주할 수 있는 권리입니다. 집주인은 실거주 등 법에서 정한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
여기서 기억해야 할 점!
어떤 방식으로 연장하든, 보증금 안전 점검은 똑같이 필요합니다.
“계약서를 다시 안 쓰니까 괜찮겠지.”, “보증금을 안 올렸으니까 문제없겠지.”
이렇게 생각하고 넘어가면 집과 집주인에게 생긴 변화를 놓칠 수 있어요.
02. 계약갱신청구권, 이렇게 사용하세요
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 집주인에게 갱신 의사를 전달하면 됩니다.
통화로만 이야기하기보다는 문자나 카카오톡처럼 기록을 남길 수 있는 방법을 추천합니다.
아래 문구를 참고해 보세요.
안녕하세요. ○○주소 임차인 ○○○입니다.
○년 ○월 ○일 만료 예정인 임대차계약에 대해 계약갱신요구권을 행사하여 계약갱신을 요청드립니다.
보낸 내용과 전달 사실을 확인할 수 있도록 기록도 보관해 두세요.
다만, 갱신 문자를 보내기 전에 아래 세 가지부터 확인해 주세요.
03. 등기부에 이런 변화가 있다면, 절대 그냥 연장하지 마세요
입주할 때 확인한 등기부등본, 지금도 그대로일까요?
2년 사이 집주인이 집을 담보로 추가 대출을 받았거나, 채무 문제로 압류·가압류가 생겼을 수 있습니다.
갱신 전에는 반드시 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인해야 합니다.
확인할 항목 | 살펴봐야 하는 이유 |
|---|---|
새로운 근저당 | 집을 담보로 추가 채무가 생겼는지 확인 |
채권최고액 증가 | 담보로 잡힌 채무 규모의 변화 확인 |
압류·가압류 | 집주인의 채무 관련 위험 신호 확인 |
경매개시결정 | 주택의 경매 절차 진행 여부 확인 |
소유자 변경 | 현재 소유자와 계약 상대방 확인 |
특히 압류·가압류·경매 관련 등기가 보인다면, 집주인의 “괜찮다”는 말만 듣고 갱신하지 마세요.
보증금 회수 위험뿐 아니라 보증보험 심사에도 영향을 줄 수 있는 항목입니다. HUG도 보증 조건으로 권리침해 여부와 선순위채권 등을 확인합니다.
“지금까지 아무 일 없었는데요?”
앞으로도 문제가 없을지 확인하기 위해 보는 것이 등기부등본입니다.
04. 집주인이 다른 집 보증금을 못 돌려주고 있다면?
우리 집 등기부가 깨끗하다고 안심하기에는 이릅니다.
등기부등본만으로는 집주인이 다른 집에서 어떤 문제를
겪고 있는지 알기 어렵기 때문입니다.
여러 채를 임대하는 집주인이 다른 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하고 있다면 어떨까요?
내 계약이 끝날 때도 “다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다”는 말을 듣게 될 수 있습니다.
그래서 갱신 전에는 집과 함께 보증금을 돌려줘야 할 집주인도 확인해야 합니다.
✔ 여러 주택을 보유한 임대인인지
✔ 다른 주택에서 보증금 미반환 관련 이력이 확인되는지
✔ 다른 부동산에 경매 등 위험 신호가 있는지
다주택 보유 자체보다 중요한 것은 여러 집의 보증금을 감당할 수 있는 상황인지입니다.
하지만 세입자가 집주인의 다른 부동산까지 하나하나 찾아보기는 쉽지 않죠.
내집스캔에서는 확인 가능한 임대인의 다주택 관련 정보와 보증금 미반환 위험 이력 등을 살펴볼 수 있습니다.
우리 집 등기부만 봐서는 놓치기 쉬운 집주인 관련 위험요소까지, 갱신 전에 함께 점검해 보세요.
05. 보증보험 연장이 안 되면, 전세대출도 문제가 될 수 있습니다
“처음에 보증보험 가입했으니까 연장도 되겠죠?”
계약 연장과 보증보험 연장은 별도로 챙겨야 합니다.
HUG도 갱신을 위한 별도의 신청 절차와 서류를 안내하고 있습니다. 계약만 연장해 놓고 보증보험 확인을 미루면 안 되는 이유입니다.
특히 전세대출을 이용하고 있다면 더 중요합니다.
보증보험과 연계된 대출은 보증보험 연장이 막히면 대출 연장까지 어려워질 수 있습니다.
생각해 보세요.
집주인에게는 이미 2년 더 살겠다고 했는데, 보증보험 연장이 어렵다는 안내를 받는 상황.
여기에 대출 연장까지 막히면 보증금 보호와 자금 마련을 동시에 걱정해야 합니다.
이사비를 아끼려다 훨씬 큰 자금 문제를 마주할 수 있는 거예요.
내집스캔의 보증보험 가심사를 활용하면 계약갱신 전 보증 가입 가능성과 걸림돌이 되는 조건을 미리 점검할 수 있습니다.
갱신부터 하고 알아보기보다, 먼저 확인하고 갱신하세요.
계약갱신청구권 사용 전, 이것만큼은 꼭!
갱신 전 필수 확인 | 체크 |
|---|---|
최신 등기부에 근저당·압류·가압류 등 변화가 없는지 | □ |
집주인의 다른 주택과 보증금 반환 관련 위험 신호가 있는지 | □ |
갱신 조건으로 보증보험 연장이 가능한지 | □ |
이용 중인 전세대출도 연장할 수 있는지 | □ |
계약갱신청구권은 오래 살 수 있게 해주는 권리입니다.
내 보증금까지 자동으로 지켜주는 것은 아닙니다.
익숙한 집이라는 이유로, 집주인과 사이가 좋다는 이유로, 지난 2년 동안 문제가 없었다는 이유로 확인을 생략하지 마세요.
앞으로 2년을 더 맡기기 전, 내 보증금부터 점검하세요.
등기부 분석부터 집주인 위험요소 확인, 보증보험 가심사까지.
계약갱신 문자를 보내기 전, 내집스캔으로 먼저 확인해 보세요.