전세대출 90% 받을때 보증받을 수 있는 보증금도 90%? — 전세대출 '보증'과 전세'보증보험'의 차이

가끔 이런 문의를 주시는 분들이 있어요.

"전세보증금의 90%를 대출받을 예정인데요, 그럼 나중에 보증받을 수 있는 금액도 90%인가요?"

충분히 헷갈릴 만한 질문인데요, 하지만 결론부터 말씀드리면, 이 둘은 완전히 다른 이야기예요.

전세대출에서 말하는 '90%'와, 내 보증금을 돌려받는 '보증'은 아예 별개의 제도거든요. 게다가 대출은 잘 나왔는데 정작 내 보증금을 지켜주는 보증보험은 가입이 거절되는 경우가 실제로 있다는 거예요.

이번 글은 이 헷갈리는 두 가지 '보증'을 처음부터 끝까지 풀어드릴게요.

왜 헷갈릴까요? — '보증'이라는 단어가 겹쳐요

문제의 원인은 간단해요.
전세 과정에서 '보증'이라는 단어가 서로 다른 두 곳에 겹쳐서 쓰이기 때문이에요.

• 하나는 전세대출을 받을 때의 '보증' — 하지만 이건 은행을 위한 거예요.

• 다른 하나는 전세보증보험(전세보증금반환보증) — 이건 나(세입자)를 위한 거예요.

이름은 비슷한데 보호하는 대상이 정반대인데요, 하나씩 볼게요!

전세대출의 '보증'은 누구를 위한 걸까요?

전세자금대출을 받을 때, 은행은 그냥 돈을 빌려주지 않아요.
"이 사람이 돈을 못 갚으면 우리는 어떡하지?"를 먼저 생각합니다.

그래서 보증기관(HF 한국주택금융공사 / HUG 주택도시보증공사 / SGI 서울보증) 이 은행에게 "이 대출, 우리가 책임질게요"라고 보증을 서줘요. 이게 바로 전세자금대출 보증이에요.

즉 전세대출의 '보증'은,

• 보호 대상: 돈을 빌려준 은행

• 역할: 세입자가 대출금을 못 갚으면 보증기관이 은행에 대신 갚아줌

• '90%'의 의미: 전세보증금의 최대 몇 %까지 빌릴 수 있는지(대출 한도)

여기서 물어본 '90%'가 바로 이 부분이에요. "보증금의 90%까지 대출이 가능하다" 는 뜻이지, 이 말이 ‘보증금의 90%를 보증해서 만약의 경우 발생 시 이를 돌려받는다’는 의미가 아니에요.

전세보증보험(전세보증금반환보증)은 '나'를 위한 거예요

반면 전세보증보험(정확한 명칭은 '전세보증금반환보증')은 완전히 반대예요.

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면? 이때 보증기관(HUG, HF, SGI)이 나(세입자)에게 보증금을 대신 돌려주는 제도예요. 그 뒤 보증기관이 집주인에게 받아내고요.

즉 전세보증보험은,

• 보호 대상: 보증금을 맡긴 세입자(나)

• 역할: 집주인이 보증금을 안 줄 때, 보증기관이 대신 지급

• 돌려받는 금액: 조건을 충족할 경우 전세보증금 전액(한도 내)

그래서 위의 질문에 대한 정확한 답은 이거예요. "대출은 90%까지지만, 보증보험은 90%가 아니라 가입 조건만 맞으면 보증금 전액을 보장받는 구조" 라는 거죠.

전세대출 보증 vs 전세보증보험

표만 봐도 알 수 있듯 전세 대출이 됐다고 내 보증금이 안전한 게 절대 아니에요.

전세대출은 되는데, 보증보험은 안 되는 집?

많은 분들이 이렇게 생각해요.

"은행에서 전세대출이 나왔으니까 안전한 집이겠지. 보증보험도 당연히 되겠지."

그런데 전세대출 승인과 전세보증보험 가입은 심사 기준이 달라요. 대출은 '돈을 갚을 능력'과 ‘집의 조건’을 함께 비중을 나누어 보고, 보증보험은 '이 집이 경매로 넘어가도 보증금을 건질 수 있는가'를 봐요. 그래서 대출은 통과했는데 보증보험은 거절되는 일이 충분히 생겨요.

전세보증보험이 거절되는 대표적인 경우를 정리하면 이래요.

1. 전세가율(부채비율)이 너무 높을 때

(전세보증금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90%

를 충족해야 가입할 수 있어요.
이 90%를 넘으면, 즉 집값 대비 빚과 보증금이 너무 많으면 거절돼요.

2. 선순위채권(근저당)이 집값의 60%를 넘을 때

집주인이 이미 집을 담보로 대출을 많이 받아둔 경우예요. 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 가입이 어려워요.

3. 등기부등본에 '권리침해'가 있을 때

등기부등본 갑구에 압류, 가압류, 경매개시, 가등기, 가처분 같은 게 적혀 있으면 거절돼요. 내가 전입신고·확정일자를 받아도, 이런 게 먼저 들어와 있으면 보증금을 지키기 어렵거든요.

4. 위반건축물이거나, 주거용으로 확인이 안 될 때

근린생활시설 오피스텔처럼 서류상 주거용이 아닌 집, 불법 증축된 위반건축물은 가입이 막혀요.

5. 보증금이 한도를 넘거나, 임대인이 조건에 안 맞을 때

HUG 기준 보증 대상은 보통 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하예요. 또 임대인이 고액상습체납자이거나, 악성이력이 있거나, 외국인인 경우 등은 제한될 수 있어요.

그럼 어떻게 대비해야 할까요?

대비법은 명확하죠!

🔎 계약서에 사인하기 전에, 이 집이 보증보험에 가입 가능한 집인지 미리 확인하기

구체적으로는 이렇게 하세요.

1. 계약 전에 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인 — 전세가율, 선순위채권, 등기부 권리침해, 건축물 용도를 미리 따져봐요.

2. 계약서에 안전장치 특약 넣기 — 예시 문구는 이래요.

   본 계약은 전세보증금반환보증 가입이 가능함을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물 사유로 보증 가입이 불가할 경우 본 계약을 해제하고 임차인은 지급한 금액 전액을 즉시 반환받는다.

3. 확정일자, 잔금일에 전입신고 바로 처리 — 그 사이 집주인이 근저당을 새로 잡으면 내 순위가 밀려요.

문제는 1번이에요. 전세가율 계산하고, 선순위채권 합산하고, 등기부등본의 갑구·을구를 읽고, 건축물대장 용도까지 확인, 심지어 집주인의 위험 이력까지…
😥 계약 전에 혼자 하기가 쉽지 않아요.
공인중개사도 "보증보험 될 거예요"라고 말하지만, 실제 가입은 보증기관 심사를 받아봐야 알거든요.

내집스캔 리포트 — 계약 전에 '보증보험 가능 여부'까지 미리 확인

내집스캔은 등기부등본 한 장으로는 알 수 없는 것들까지, 계약 전에 한 번에 확인해드려요.

보증보험3사 HUG, HF, SGI 가입 가능성 확인부터, 언제든 터질 수 있는 잠재사기력까지! 알 수 있죠.

집주인이 다른 부동산에서 빚을 잔뜩 지고 있거나 세금을 체납 중이라면, 지금 이 집이 멀쩡해 보여도 전체 재정이 위험할 수 있어요. 이건 보증보험 심사로도, 등기부등본, 중개인을 통해서도 절대 알 수 없어요.

내집스캔은 집 + 집주인 + 집주인의 다른 집까지 함께 보기 때문에 전세대출 가능성, 보증보험 가능성과 알고 보니 위험한 집주인까지 걸러낼 수 있답니다!

정리하면,

• 전세대출의 '보증'은 은행을 위한 것, 여기서 '90%'는 빌리는 한도예요.

• 전세보증보험은 나를 위한 것, 90%가 아니라 조건이 맞을 때 보증금 전액을 지켜줘요.

• 그리고 대출이 됐다고 보증보험까지 되는 건 절대 아니에요.

그래서 가장 확실한 방법은, 계약서에 사인하기 전에 ‘이 집이 보증보험에 가입 가능한 집인지’ 를 먼저 확인하는 것! 잊지 마세요!!

📍 전세 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요

✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 판단
✅ 전세대출 가능 여부 판단
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