집주인이 다주택자인지, 집주인이 가진 다른 주택에 압류, 가압류, 경매 등의 위험 사항이 있는 건 아닌지 내집스캔 리포트로 꼭 확인하세요.
'동작구 우리집은 괜찮겠지'라고 생각하셨다면, 한 번 더 생각해보세요!
2017년부터 2023년까지, 서울 영등포구·금천구·동작구 일대에서 무자본 임대업자 일당이 원룸형 다가구주택 4채를 이용해 피해자 155명으로부터 138억 원을 가로챈 사건이 있었어요. 매입과 동시에 전세를 놓고, 건물 가치보다 높은 보증금으로 '깡통전세'를 만들어 돌려막기를 한 전형적인 수법이었어요.
동작구는 국토교통부 인정 전세사기 피해주택이 455가구로 서울에서 세 번째로 많아요. 동작구청은 피해가 커지자 '전세사기 제로화 프로젝트'를 가동했고, 올해부터는 이사비·보증금반환보증료·월세(월 최대 20만 원)·심리치료비까지 지원 항목을 대폭 확대했어요. 그만큼 피해가 심각하다는 뜻이기도 하죠.
그리고 이 피해의 상당수가 상도동, 노량진동, 사당동 일대 빌라 밀집 지역에 집중되어 있는데요,
이번 글에서는 동작구에서 전세월세사기가 왜 많이 발생하는지, 그리고 전세·월세 계약할 때 어떤 점을 특히 조심해야 하는지 정리해드릴게요.
📢 동작구, 왜 전세사기가 이렇게 많을까?
동작구 전세월세사기는 구조적인 특징이 있어요.
📍 위치확인: 네이버 지도
대학가·수험가 밀집 — 자취 수요의 중심지
동작구에는 중앙대, 숭실대, 총신대가 자리 잡고 있어요. 여기에 노량진 수험가까지 있어서, 대학생과 수험생의 자취 수요가 어마어마한 지역이에요.
동작구청이 직접 '찾아가는 부동산 상담센터'를 중앙대·숭실대·총신대 캠퍼스에서 운영할 정도로, 대학생 전세사기 피해 예방에 나서고 있어요. 개강 시즌마다 자취방을 급하게 구하는 학생들이 등기부등본 한 번 안 보고 계약하는 경우가 실제로 많거든요.
노량진은 수험생이 밀집한 독특한 구조예요. 대부분 단기 거주를 목적으로 하다 보니 보증금이 적고, ‘어차피 1년이면 나갈 건데’라는 생각에 꼼꼼히 확인하지 않는 경우가 많아요.
빌라·다세대 밀집 + 언덕 지형
상도동, 노량진동, 사당동 일대는 빌라와 다세대주택이 빼곡한 지역이에요. 동작구 특유의 언덕 지형 때문에 대형 아파트 단지 개발이 어려웠고, 그 자리를 저층 빌라가 채운 거예요.
빌라는 아파트와 달리 KB시세가 나오지 않는 경우가 많아서 적정 시세를 판단하기 어렵거든요. 같은 상도동 안에서도 골목 하나 차이로 시세가 크게 달라지는데, 이 정보의 사각지대를 사기꾼들이 노리는 거예요.
관악구와 연결되는 전세사기 벨트
동작구는 관악구(서울 전세사기 1위)와 바로 인접해 있어요. 실제로 동작구와 관악구에 걸쳐서 활동한 전세사기 일당이 적발된 사례가 있어요. 한 임대인이 동작구와 관악구, 금천구에 동시에 다가구주택을 보유하면서 돌려막기를 한 경우죠.
관악구 봉천동에서 상도동, 사당동으로 이어지는 빌라 밀집 지역은 사실상 하나의 전세사기 위험 벨트로 봐야 해요.
📌 동작구에서 조심해야 할 전세사기 유형
1. 무자본 갭투자 — 보증금으로 집을 산 집주인
집주인이 자기 돈은 거의 안 넣고, 세입자 보증금으로 매매대금을 충당하는 방식이에요. 집값이 오를 때는 문제가 안 되지만, 집값이 떨어지면 보증금을 돌려줄 여력이 없어져요.
동작구에서 적발된 138억 원 전세사기 사건이 바로 이 구조였어요. 원룸형 다가구주택을 매입하면서 동시에 전세를 놓는 '동시진행' 수법으로, 건물 가치를 초과하는 보증금을 받아 돌려막기를 반복한 거예요.
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2. 깡통전세 — 보증금이 집값보다 높은 구조
집값보다 보증금이 높거나, 근저당 + 보증금 합계가 집값을 초과하면 깡통전세예요.
동작구 빌라는 시세 확인이 특히 어려워요. 언덕 지형 때문에 같은 동, 같은 골목이라도 층수·향·접근성에 따라 시세가 천차만별이거든요. 부동산 사이트에서 보이는 매매가를 기준시세라고 생각하면 안 돼요. 보증보험사나 금융기관이 보는 기준시세는 주택 유형별로 산출법이 다르고, 이 기준시세 대비 보증금이 높으면 보증보험 가입이 거절될 수 있어요.
3. 보증보험 가입 불가 — 계약하고 나서야 알게 되는 최악의 상황
전세보증금반환보증(HUG, SGI 등)에 가입하려고 했는데 "이 집은 가입이 안 됩니다"라는 통보를 받는 경우예요.
전세가율이 너무 높거나, 다가구주택의 선순위 보증금이 많거나, 건축물대장상 용도가 주거가 아니거나, 집주인이 이미 보증사고 이력이 있으면 가입이 거절돼요. 계약하고 나서야 알게 되면 이미 늦어요.
"최우선변제 받으니까 보증보험 없어도 괜찮다"는 말도 위험해요. 최우선변제는 경매가 진행됐을 때만 해당되고, 보증금 전액이 보장되는 것도 아니에요. 경매 없이 집주인이 단순히 보증금을 안 돌려주는 경우에는 최우선변제가 적용되지 않아요.
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결국 집주인의 말과 등기부등본 확인만으로 전세월세사기를 예방하는 건 너무 어려운일이에요. 정확한 시세는 물론 집주인이 어떤 사람인지, 보증보험 가입은 되는지 모든 정보를 알아야 해요.
🔰 등기부등본만 보면 되는 거 아니에요?
많은 분들이 '등기부등본 깨끗하면 괜찮은 거 아니야?'라고 생각하세요.
그런데 동작구에서 실제로 사기를 당한 분들 대부분이 등기부등본은 확인했어요. 문제는 등기부등본에는 안 나오는 정보들이에요.
등기부등본은 '이 집'만 보여줘요. 하지만 집주인이 다른 곳에서 빚이 잔뜩 있고, 세금을 체납하고 있고, 다른 세입자에게 보증금을 안 돌려준 이력이 있다면, 내 집도 곧 위험해 질 수 있죠.
내집스캔은 등기부등본, 건축물대장 같은 공문서 분석은 물론이고 보증보험 가입 가능성 여부, 집주인의 숨겨진 정보, 집주인의 전체 부동산 자산까지 확인해서 리포트로 정리해드려요.
특히 동작구처럼 대학가 자취 수요가 많고, 빌라 시세 확인이 어렵고, 인접한 관악구와 전세사기 벨트가 이어지는 지역에서는 계약 전 한 번 확인하는 게 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이에요.
✔ 동작구 전월세 계약 전 최종 체크리스트
계약 전
□ 등기부등본 확인 — 근저당, 가압류, 압류 여부
□ 건축물대장 확인 — 불법 건축물, 용도 불일치 여부
□ 전세가율 확인 — 정확한 시세 파악이 우선
□ 선순위 보증금 확인 — 다가구주택이면 다른 세입자 보증금 합계 반드시 확인
□ 보증보험 가입 가능 여부 — 전세보증금반환보증 가입에 문제없는 집인지
□ 집주인 체납·다주택·악성임대인 여부 확인
계약 시
□ 임대인 신분증과 등기부등본 소유자 이름 일치 확인
□ 대리인 계약이면 위임장 + 인감증명서 요구
□ 보증보험 가입 특약 삽입
□ 계약금은 반드시 임대인 본인 명의 계좌로 송금
계약 후
□ 이사 당일 전입신고 + 확정일자
□ 전세보증금반환보증 가입
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보증보험 가입은 HUG, HF, SGI에서 가능해요. 하지만 각각 가입 조건이 다르니 계약 전 꼭 내집스캔으로 보증3사 가입 가능성을 확인하세요.
🚨 동작구 전월세 계약, 꼭 기억하세요
동작구는 중앙대·숭실대 등 대학가와 노량진 수험가가 어우러진 활기 넘치는 동네예요. 사당역·이수역 일대는 교통 중심지로 생활 편의성이 높고, 처음 독립을 시작하는 청년들이 많이 찾는 곳이에요.
하지만 서울 전세사기 피해 3위 지역이기도 해요. 동작구청이 직접 대학교 캠퍼스에 상담센터를 운영하고, 피해자 지원을 확대하고 있는 건 그만큼 피해가 현재진행형이라는 뜻이에요.
보증금 액수가 크든 작든, 계약서에 사인하기 전에 집과 집주인 모두를 확인하세요. 등기부등본 한 장으로 충분하다고 생각하는 순간이 가장 위험한 순간이에요.
📍 동작구 전세·월세 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성 임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산
✅ 보증보험 가입 가능 여부·전세대출 가능 여부 판단
✅ 다가구다중주택 선순위보증금 예상까지
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