전세나 월세 계약 만기가 다가오면 한 번쯤 이런 고민을 하게 돼요.
“그냥 연장해도 괜찮을까?” “이 집, 지금도 안전한 걸까?”
게다가 치밀한 고민없이 계약을 연장했다가 전세대출 연장이 거절되거나 갑자기 보험사 보증이 끊기는 문제로 사기를 당하는 케이스가 정말 많다는 사실 알고 계셨나요? 특히 요즘처럼 전세시장 변동이 크고, 보증보험·전세대출 심사가 까다로워진 상황에서는 연장도 사실상 새 계약만큼 신중해야 하는 선택이에요.
그래서 오늘은
✔ 전세월세 계약을 연장하는 방법부터
✔ 연장 전에 꼭 확인해야 할 체크포인트
✔ 안전할 때 연장하는 방법
✔ 문제가 발견됐을 때의 대응법까지
케이스별로 쉽게 정리해드릴게요.
💡
전세월세 계약 연장 주의사항 5줄 핵심요약
1. 전세·월세 계약 연장은 편해서가 아니라 지금도 집과 집주인이 안전한지 확인한 뒤 결정해야 해요.
2. 연장 전에는 반드시 집주인 리스크, 등기부등본, 집 시세 하락 여부를 점검해야 해요.
3. 집에 문제가 없다면 묵시적 갱신·재계약·계약갱신청구권 중 상황에 맞는 방식을 선택하면 돼요.
4. 보증금·월세 변경이나 특약이 있으면 재계약, 전세대출·보증보험 연장 심사가 필요해요.
5. 문제가 발견됐다면 연장은 피하고 사전 통보 → 보증금 반환 준비 → 보증보험 가능한 새 집 탐색이 가장 안전해요.
전세월세계약을 연장하는 방식은 크게 세 가지가 있어요. 어떤 방식이냐에 따라 권리와 의무가 완전히 달라질 수 있어요.
임대인과 임차인 모두 ✔ 계약 만료 6개월~2개월 전까지 아무 말도 하지 않으면, 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장되는 방식이에요.
계약 기간: 자동으로 2년 연장
보증금·월세: 기존과 동일
장점: 따로 계약서 안 써도 됨, 임차인이 언제든 해지 통보 가능
단점: 조건 변경이나 특약 추가는 불가능
👉 집에 문제가 없고, 조건 변경도 필요 없다면 가장 편한 방식이에요.
임대인과 임차인이 합의해서 다시 계약서를 쓰는 방식이에요.
보증금 인상/감액
월세 변경
특약 추가
계약 기간 재설정
같은 변화가 있다면 반드시 재계약서를 작성해야 해요.
👉 보증금이 조금이라도 바뀐다면 묵시적 갱신은 불가예요.
임차인이 법적으로 1회(2년) 계약 연장을 요구할 수 있는 권리예요.
임대인은 정당한 사유 없이는 거절 불가
보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한
기존 계약 종료 6개월~2개월 전에 행사
👉 임대인이 연장을 거부하려 할 때, 임차인의 방어 카드로 활용돼요.
연장을 고민할 때 은근히 놓치기 쉬운 한 가지가 있어요.
바로 내 보증금을 실제로 돌려주는 사람은 집주인이라는 점이에요.
처음 계약할 때도 보증금은 집주인에게 직접 송금했고, 계약이 끝났을 때 그 돈을 다시 내 손에 쥐여줘야 하는 사람도 결국 집주인이에요. 생각해보면 너무 당연한 이야기지만, 연장 시점에서는 이 부분을 의외로 가볍게 넘기는 경우가 많아요.
그래서 연장을 고민할 때 가장 먼저 해야 할 일은 👉 이 집주인이 내 보증금을 만기 때 문제없이 돌려줄 수 있는 상태인지를 확인하는 거예요.
내 보증금을 책임지는 주체가 누구인지 한 번 더 짚어보고 그 집주인이 지금도 충분히 감당할 수 있는 상황인지 살펴보는 것, 그게 연장 판단의 가장 첫 단계라고 생각하시면 돼요.
집주인이 다주택자라고 해서 무조건 위험한 건 아니에요.
하지만 ‘연쇄 리스크’가 생기기 쉬운 구조라는 점에서 확실히 주의가 필요해요. 그 누구도 알기 어려운 다주택 집주인의 대표적인 위험 포인트는 이거예요.
다른 집에서 역전세가 나면, 돌려줘야 할 보증금이 한 번에 커져요
그 보증금을 막기 위해 또 대출을 받거나 담보를 추가로 잡으면, 내 집 등기에도 근저당이 늘 수 있어요
혹은 다른 집이 경매로 넘어가면, 집주인 전체 자금 흐름이 무너져 내 보증금 반환에도 영향이 와요
세금 체납, 소송, 압류 같은 문제가 다른 집에서 시작돼도, 결국 집주인의 재산 전체에 번질 수 있어요
쉽게 말하면, 다주택자는 한 채만 관리하는 게 아니기 때문에 여러 채에서 보증금·대출·세금 문제가 동시에 터질 수 있고, 그 불똥이 내가 살고 있는 집의 보증금 반환 능력으로 이어질 수 있다는 거예요.
연장 전에는 ‘이 집 등기부등본은 깨끗하니까 괜찮겠지’에서 멈추는 것이 아니라👉 집주인 자체가 지금 보증금을 감당할 체력이 있는지도 같이 봐야 더 안전해요.
집주인의 다주택현황, 집주인의 재정상태 확인은 내집스캔 리포트로 확인 가능한데요, 해당 정보는 KB금융그룹, 서울시 등 각종 금융기관과 공기관에서도 활용 중이니 계약 연장 전 활용해서 집주인의 보증금 반환 능력을 꼭 확인해 보세요.
계약 연장 전에 등기부등본을 다시 보는 이유는 딱 하나예요.
내가 모르는 사이 집이 ‘담보로 더 묶였거나’, ‘강제로 돈을 뜯기는 상태’가 됐을 수 있기 때문이에요. 등기부등본은 그걸 가장 빨리 보여주는 문서예요. 등기부등본에서 특히 봐야 하는 건 갑구(소유권/권리 제한)와 을구(담보권)예요.
1️⃣ 근저당권(을구)
근저당권은 쉽게 말해 집주인이 은행에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 잡힌 것이에요. 연장 시점에 근저당이 새로 생겼거나 금액이 늘었다는 건, 보통 이런 의미를 가질 수 있어요.
집주인이 추가 대출이 필요해졌을 만큼 자금 사정이 나빠졌을 가능성
이미 있는 빚을 갚기 어려워서 더 큰 빚으로 돌려막기 중일 가능성
최악의 경우, 집이 경매로 넘어가면 은행이 내 보증금보다 먼저 돈을 가져가는 구조가 될 수 있음
근저당이 늘어났다는 건 단순히 집주인의 빚이 늘었음을 의미하는 것이 아니라 👉 집주인의 재무 위험이 커졌고, 내 보증금 반환에도 빨간불이 켜질 수 있다는 신호예요.
2️⃣ 압류(갑구)
압류는 국가나 채권자가 이 집주인에게 돈 받을 게 있어서, 재산 처분 못 하게 묶어둔다는 조치예요. 대표적으로 세금 체납(국세/지방세), 건강보험료 체납, 공과금·채무 등이 원인이 될 수 있어요.
압류가 무서운 이유는, 단순한 기록이 아니라
집주인에게 이미 ‘미납된 돈’이 존재한다는 증거고
상황이 악화되면 집이 경매로 진행될 가능성이 높아지고
특히 세금 관련 채권은 경우에 따라 우선변제(먼저 가져감) 문제가 생길 수 있기 때문이에요.
압류가 찍혔다면 언젠가 풀리겠지가 아니라 👉 집주인의 채무가 현실화된 상태라고 보는 게 안전해요.
3️⃣ 가압류(갑구)
가압류는 압류 이전 단계에 가까운데요, 아직 판결은 안 났지만, 소송 중이거나 다툼이 있으니 미리 묶어두자는 의미예요.
가압류가 있다는 건,
누군가가 집주인을 상대로 돈을 받기 위해 법적으로 움직이고 있다는 뜻이고
소송 결과에 따라 진짜 압류로 넘어가거나 경매로 이어질 수 있어요.
즉 가압류는 👉 ‘집주인에게 분쟁/채무가 진행 중’이라는 경고등이에요.
4️⃣ 경매개시결정(갑구), 임의경매/강제경매
이건 말 그대로 경매 절차가 시작됐다는 뜻이에요. 이 단계면 연장은 거의 위험이 아니라 즉시 대응의 영역이에요. (보증금 회수 계획부터 다시 세워야 해요.)
5️⃣ 소유권 이전/가등기/신탁 등 특수 상황
소유자가 바뀌었거나 바뀔 예정(가등기), 신탁등기가 잡힌 경우는 대출·보증보험과도 직결되고, 무엇보다 보증금 반환 주체가 달라지거나 절차가 복잡해질 수 있어요. 연장 전에는 이런 변동이 있는지 꼭 확인해야 해요.
정리하면,
등기부등본은 그냥 확인용이 아니라 👉 집주인이 지금 돈 문제로 흔들리고 있는지를 보여주는 핵심 자료예요. 이게 흔들리면 보증금은 언젠가 문제가 될 확률이 확 올라가죠.
예전에는 보증보험이 됐는데, 연장 때는 안 된다구요? 그 이유는 단순할 수 있어요.
보증보험(전세보증금 반환보증)은 기본적으로 집값 대비 보증금이 너무 크면 ‘사고 위험’이 크다고 판단해요.
계약 당시에는 집의 기준 시세가 3억이었고 보증금이 2억이었다고 해볼게요. 전세가율이 대략 66% 수준이라면 보험사 입장에서도 그나마 괜찮다고 볼 수 있어요. 하지만 시간이 지나 집의 기준 시세가 2억 4천으로 떨어졌는데 보증금은 2억 그대로라면, 전세가율이 약 83%로 올라가요. 여기에 근저당이 조금이라도 있으면 ‘집 팔아도 보증금 못 돌려줄 수 있다’는 판단이 되기 쉬워요.
즉 시세가 떨어지면
전세가율이 상승하고
집이 경매/매각돼도 회수 가능한 금액이 줄고
보증기관은 사고 위험이 커졌다고 보고
👉 보증보험 가입이 거절될 수 있어요.
특히 다가구빌라, 신축다세대주택처럼 시세가 애매하게 잡히는 집은 시세 산정이 보수적으로 되면서 보증보험이 더 쉽게 막히는 경우도 많아요.
그래서 연장 전에는 집의 시세가 그대로인지를 꼭 확인하고, 보증보험이 지금도 가능한 구조인지를 점검한 뒤에 연장 여부를 결정해야 해요.
연장은 그냥 하는 것이 아닌 지금 시점에서 집과 집주인의 상태가 변했는지를 확인하고,
✔ 집주인이 다주택 리스크에 노출돼 있는지
✔등기부 위험 신호(근저당/압류/가압류 등)
✔ 시세 하락으로 보증보험이 막히는 구조인지
이 세 가지를 확인한 뒤에 연장해도 되는 집인지, 나가는 게 맞는 집인지를 결정하는 게 가장 안전해요.
집에 특별한 문제가 없다고 판단됐다면, 이제는 어떤 방식으로 연장할지를 정하면 돼요. 이때 상황에 따라 가장 편하고 유리한 방법이 달라질 수 있어요.
먼저 묵시적 갱신이 잘 맞는 경우부터 볼게요.
보증금이나 월세에 변동이 없고, 새로 넣고 싶은 특약도 없으며, 집 구조나 집주인 상태도 모두 안전하다면 굳이 복잡하게 움직일 필요가 없어요.
계약 만료 6개월~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무 말도 하지 않으면 계약은 자동으로 2년 연장돼요. 이 방식은 따로 계약서를 다시 쓰지 않아도 되고, 임차인은 비교적 자유롭게 해지 통보를 할 수 있어서 오히려 세입자에게 유리한 구조가 되는 경우도 많아요.
묵시적 갱신이 유리한 경우 |
|---|
보증금·월세 변동 없음 |
특약 추가 필요 없음 |
집 구조·집주인 모두 안전 |
반면에 재계약서를 꼭 써야 하는 상황도 있어요.
보증금이나 월세가 조금이라도 바뀌는 경우, 계약 기간을 새로 합의해야 하는 경우, 혹은 연장하면서 추가 특약을 넣고 싶다면 묵시적 갱신은 선택지가 아니에요.
이럴 땐 임대인과 합의해서 재계약서를 다시 작성해야 해요. 특히 전세대출을 이용 중이라면, 연장 시점에 대출 연장 심사가 필요할 수 있고, 전세보증보험 역시 연장하거나 새로 가입해야 하는 경우가 생길 수 있어요. 연장은 했는데 대출이나 보험이 이어지지 않으면 문제가 될 수 있으니, 이 부분은 꼭 함께 확인해야 해요.
재계약서 작성이 필요한 경우 |
|---|
보증금이나 월세가 바뀌는 경우 |
계약 기간을 새로 합의하는 경우 |
추가 특약을 넣고 싶은 경우 |
만약 임대인이 먼저 “이번에는 연장이 어려울 것 같은데요”라고 말한다면, 이때는 계약갱신청구권을 사용할지를 고민해볼 수 있어요.
갱신청구권은 더 살 권리이지 보증금을 보호해주는 장치는 아니기 때문에 지금 집에 큰 문제가 없고, 최소 2년은 더 살고 싶을 때 임대인의 일방적인 거절을 막기 위할 때 사용할 수 있어요.
임차인이 법적으로 한 번, 2년 연장을 요구할 수 있는고 사용 방법도 복잡하지 않아요. 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 문자나 카톡, 내용증명처럼 증거가 남는 방식으로 “계약갱신청구권을 행사하겠습니다”라고 통보하면 돼요.
계약은 연장되더라도 전세대출은 은행 심사가 다시 필요할 수 있고 전세보증보험도 연장 또는 재가입이 필요할 수 있어요.
다만 이 권리는 이미 한 번 사용했다면 다시 쓸 수는 없다는 점은 꼭 기억해두셔야 해요.
내집스캔 리포트를 통해 집의 문제, 집주인의 문제를 발견하게 되었다면 이 경우엔 연장이 아니라 ‘이사 준비’가 우선이에요.
계약 종료 6개월~2개월 전
연장 의사가 없음을 명확히 전달
만기일에 전액 반환 가능한지
반환 지연 가능성은 없는지
👉 불안하다면 내용증명으로 남겨두는 것도 좋아요.
계약 종료를 통보 후 새 집을 구할 땐 기본적으로 아래 내용을 꼭 확인하야 해요.
전세대출 가능 구조인지
보증보험 가입 가능한 집인지
집주인 리스크는 없는지
👉 계약 전에 확인하고, 계약 후에 후회하지 않는 구조가 중요해요.
전세·월세 계약 연장은 편해서 선택하는 게 아니라, 안전해서 선택해야 하는 결정이에요.
✅ 집에 문제 없으면 → 묵시적 갱신 또는 재계약, 계약갱신청구권 사용
✅ 조건 변경 있으면 → 재계약 + 대출·보험 점검
✅ 집에 문제 있으면 → 연장 거절 + 이사 준비
2년 뒤에도 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 꼭 집 안전점검 후 연장 결정하세요!
이상, 내집스캔이었습니다. 😊
내집스캔
