다가구다중주택 HUG보증보험 가입 안 된다고요? 전세월세보증금 가입조건 확인

다가구주택이나 다중주택 집을 알아보다 보면 부동산 커뮤니티나 중개 현장에서 이런 말을 가장 많이 듣게되죠.

“다가구주택이라서 보증보험 안돼요.”

“다중주택은 원래 보험 가입이 불가해요.”

하지만 다가구주택, 다중주택이라 전세보증보험 가입이 되지 않는다? 사실은 그렇지 않아요. 다가구·다중주택은 ✔ 아파트나 오피스텔보다 심사가 까다로운 건 맞지만 ✔ 조건만 충족하면 전세·월세 모두 보증보험 가입이 가능합니다.

문제는 대부분의 세입자가 구조를 모르고, 선순위보증금 개념을 이해하지 못한 채,

👉 “안된다”는 집주인이나 부동산의 말만 듣고 포기한다는 점이에요.

그래서 이번 글에서는 다가구주택과 다중주택의 개념, 구분 방식과 전세보증보험 가입 조건을 한 번에 정리해 드릴게요.

1️⃣ 다가구주택 · 다중주택, 뭐가 다른가요?

외형만 보면 빌라처럼 보이지만 다가구주택과 다중주택은 ‘등기 구조’에서 공통점이 있어요.

🏠 공통점

👉 건물 전체가 하나의 등기로 관리됩니다.

👉 호실별 구분등기가 없습니다.

즉, 아파트·다세대처럼 내가 사는 집 하나만 따로 떼서 권리관계를 확인할 수 없다는 뜻이에요.

📌 개념 정리

다가구주택은 쉽게 말해 건물 전체가 하나의 집처럼 등기돼 있는 구조예요. 겉으로 보면 여러 세대가 살고 있는 빌라처럼 보이지만, 법적으로는 단독주택에 해당하고 한 명의 집주인이 건물 전체를 소유하고 있어요. 그래서 각 호실이 따로 등기돼 있지 않다 보니, 다른 세입자들의 보증금이나 권리관계를 등기부등본에서 바로 확인하기 어렵다는 특징이 있어요.

다중주택도 구조는 거의 비슷해요. 보통 공동주방이 있는 고시원처럼 여러 사람이 나눠 사는 형태인데, 다가구주택과 마찬가지로 건물 전체가 1건의 등기로 묶여 있어요. 호실별로 구분등기가 되어 있지 않기 때문에, 보증보험 심사나 안전성 판단에서는 다가구주택과 같은 기준으로 보는 경우가 많아요.

반면 다세대주택은 조금 달라요. 한 건물 안에 여러 세대가 있더라도 각 호실마다 등기가 따로 나뉘어 있는 구조예요. 그래서 내가 계약하려는 집 한 칸에 대해 근저당이 있는지, 압류가 있는지 등을 명확하게 확인할 수 있어요. 이런 이유로 전세대출이나 전세보증보험을 알아볼 때도 다세대주택이 다가구나 다중주택보다 조금 더 유리하게 평가되는 편이에요.

정리하면,

다가구주택과 다중주택은 등기 구조가 같기 때문에 HUG등 전세보증보험 심사 기준에서는 ‘다가구주택’과 ‘다중주택은 동일한 유형’으로 봅니다.

👉 즉, 전세보증보험 가입 조건도 동일해요!

2️⃣ 왜 다가구·다중주택에서 전세사기가 많을까요?

가장 큰 이유는

등기부등본에 먼저 들어와서 살고 있는 다른 세입자의 보증금(선순위보증금)이 보이지 않기 때문이라고 볼 수 있어요.

🚨 세입자 입장에서 위험한 구조

1. 다른 세입자의 보증금이 공적 문서에 나타나지 않음

2. 경매 시 건물 전체 기준으로 배당

3. 선순위 세입자에게 먼저 배당 → 후순위 세입자는 보증금 전액 손실 가능

그래서 다가구·다중주택은 집 자체 안전도 확인은 물론 👉 ‘선순위보증금 구조’ 파악이 필수적인 구조랍니다!

3️⃣ 다가구·다중주택도 보증보험 가입 가능해요

이런 전세사기를 예방하기 위해서는 HUG와 같은 전세보증보험 가입이 필수적인데요,

다가구·다중주택은 보증보험이 안된다는 말은 사실이 아니고, 조건만 충족하면 전세·월세 모두 가입 가능합니다.

다만, 보증보험사는 다가구·다중주택을 고위험 구조로 보기 때문에 아파트보다 훨씬 엄격하게 심사해요.

✅ 전세·월세 보증보험 공통 조건

• 임대차기간 1년 이상

• 전입신고 가능한 주거용 건물

• 위반건축물 ❌

• 압류·가압류·경매개시 ❌

• 직거래 계약 ❌

• 지역별 보증금 한도 충족: 수도권 7억 / 지방 5억

• 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것

• 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것(주택가액 = 주택가격*담보인정비율)

위의 공통 조건과 함께 다가구다중주택은 선순위보증금 등의 조건을 추가로 살펴보게 되어요.

✅ 다가구다중주택의 보증보험 추가 조건

💡 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것(주택가액 = 주택가격*담보인정비율)

이 조건에서 등장하는 선순위보증금에 대해 알아볼게요.

🔍 선순위보증금이란?

👉 나보다 먼저 전입 + 확정일자를 갖춘 다른 세입자들의 보증금 총액으로 경매 시 선순위부터 배당되기 때문에 이 금액이 많을수록 내 보증금은 위험해지게 되죠.

그럼 선순위보증금의 규모, 어떻게 알 수 있을까요?

🕵️‍♀️ 선순위보증금 확인하는 방법

우선, 계약서 작성 전에는 꼭 중개인이나 집주인에게 선순위보증금의 규모에 대해 문의해야 해요. 최근 달라진 중개법에 따라 중개인은 선순위보증금 정보를 계약 시 고지하게 되어 있답니다.

또한 계약서 특약사항에

‘고지되지 않은 선순위보증금 발견 시 계약 무효 및 계약금 전액을 즉시 반환한다’

와 같은 문구를 기재해 허위 정보에 대한 피해를 줄일 수 있어요.

계약서 작성 후라면,

• 전입세대열람 발급: 주민센터 → 해당 주소지에 몇 세대가 언제부터 전입되어 있는지, 전입일자를 확인할 수 있어요.

• 확정일자 부여 현황 발급: 주민센터 → 확정일자 부여 현황 확인으로 각 세대의 보증금 규모를 알 수 있어요.

위 두 문서를 통해 중개대상물에 명시된 선순위보증금 정보와 비교해 볼 수 있어요.

⭐ 이처럼 다가구주택, 다중주택은 아파트와 오피스텔, 다세대 주택과는 다르게 추가적으로 확인해야하는 서류가 많고, 가입 기준이 까다롭기 때문에 일부 집주인과 부동산 중개인이 무조건 안돼요! 라고 안내해버리기도 해요. 하지만 위의 조건을 차분히 짚어보면 안될 이유는 없답니다.

모든 조건 확인에 어려움이 있다거나 서둘러 계약하고 싶은 집이 있다면 전문가의 도움을 받는 것조 추천드려요. 내집스캔 리포트는 빠르게 보증보험 가입 가능성 뿐만 아니라 집주인 위험 여부도 알려준답니다.

4️⃣ 보증보험 신청 시 제출 서류

HUG 등 전세보증보험 신청 시 제출서류는 다음과 같아요.

📑 필요 제출 서류

• 신분증

• 주민등록등본

• 전세계약서(사본)

• 전세보증금 지급 확인서류 (계좌이체 내역 등)

• 전입세대열람원

• 등기부등본

• 건축물대장

• 전세자금대출 확인서(대출이 있는 경우)

• 중개대상물 확인서

➕ 여기에 추가로, 선순위 구조를 정확히 파악할 수 있는 자료가 필요해요.

• 타전세계약체결내역확인서 (임대인 또는 공인중개사 확인 도장 필요)

해당 건물에 기존 세입자들이 어떤 조건으로 살고 있는지 확인하는 서류로 다만, 전세보증금이 최우선변제금 이하라면 제출 생략 가능해요.

• 확정일자부여현황

최근 5년간 확정일자 부여 현황이 필요해요. ‘누가 언제 확정일자를 받아 선순위인지’ 판단하기 위한 필수자료에요.

✔ 정리하면

다가구·다중주택은 ❌ 무조건 위험한 집이 아니라 정보 없이 들어가면 위험한 집이랍니다.

💡 그러니 기억하세요!

• 다가구주택 다중주택 보증보험 심사 기준 동일

• 핵심은 선순위보증금 구조

• 서류 검증 및 가입 가능성 확인은 필수

• 보증보험 가입 가능 여부는 조건으로 결정됩니다

정보 확인이 어렵거나 시간이 부족하다면 내집스캔을 통해 다가구·다중주택의 보증보험 가입 가능성부터 점검해보세요.

이상 내집스캔이었습니다 😊