집 매매 계약 주의사항, 부동산 매매사기 안당하는법까지 확인

집을 사고파는 일은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나예요. 계약서 한 장에 수천만 원, 많게는 수억 원이 오가죠. 그래서 더 무서운 게 부동산 매매 사기입니다. 겉보기엔 멀쩡해 보이는 집도, 조금만 방심하면 평생 모은 돈을 한순간에 잃을 수 있는 구조가 되거든요.

😥 실제 매매 사기, 이렇게 당할 뻔했습니다

얼마 전 실제로 있었던 사례예요. 주변 시세보다 눈에 띄게 저렴한 매매 매물이 나왔고, 조건도 좋아 보여 계약을 진행하려던 상황이었습니다.

🗺 위치도 딱 좋고 🏠집 상태도 괜찮고, 무엇보다 시세보다 저렴해서 좋은 조건의 집으로 중개인은 이렇게 말했어요.

“집에 문제는 없고요, 집주인이 다른 데 투자하려고 급하게 파는 것 같아요.”

⚠️ 그런데… 계약금이 컸어요

보통 매매 계약금은 매매가의 10% 수준인데, 이 매물은 계약금 금액을 유독 많이 요구했어요.

“조건이 좋아 다른 매수자도 곧 보러 오는데 매도인이 원하는 계약금 넣어주시면 바로 진행해드릴게요.”

⚠️ 또, 잔금을 유난히 빨리 요구했어요

계약금도 커서 망설이는데 잔금 일정도 서두르며 빠르게 잡으려는 분위기였어요.

“잔금은 최대한 빨리 처리해달라고 하네요, 다른 일정 때문에 오래 못 기다려요.”

이쯤 되면 보통 불안해지죠. 그래서 계약금 넣기 전에 등기부등본부터 꼼꼼히 확인했어요.

📃 등기부등본? 문제 없어 보였죠

• 소유자 일치 ✔

• 근저당·가압류 없음 ✔

• 압류·경매 기록 없음 ✔

겉으로 보기엔 정말 깨끗한 집✨이었어요. 중개인도 계속 “문제 없다”고 했고요. 하지만… 왠지 모르게 계속 찜찜한 느낌이 들었습니다.

🔎 그래서! 한 번 더 확인해 보았어요

혹시 몰라 내집스캔으로 집주인이 가진 다른 집들까지 함께 조회해봤어요. 결과는 😨 충격적이었죠.

👉 이 집 말고, 집주인이 보유한 다른 부동산들에서

• 이미 경매가 진행 중이었고

• 가압류도 여러 건 설정되어 있는 집들을 보고

재정 상태가 심각하게 무너진 상황이라는 걸 알 수 있었어요.

‘지금 내 계약금이 들어가면, 이 돈으로 본인 급한 불만 끄고 잔금 전에 이 집마저 위험해질 수 있겠구나.’

만약 계약을 진행했다면? 계약금 받고 잠적했을 수도 있고 잔금 전에 집에 압류·가압류가 새로 걸렸을 수도 있고 최악의 경우, 소유권 이전도 못 하고 돈만 묶였을 수도 있었죠.생각해보니 한 번 더 확인 한 게 신의 한 수, 계약을 안 한 게 천만다행이었어요.

📌 이 사례에서 꼭 기억해야 할 매매 사기 신호

이 사례에는 매매 사기에서 자주 반복되는 위험 신호가 모두 들어 있었어요.

🚨 시세보다 유독 싼 급매: 급매는 있을 수 있지만 이유가 명확하지 않다면 의심부터 해야 해요.

🚨 계약금 및 잔금 독촉: 계약금을 크게 요구한다? 잔금을 비정상적으로 서두른다! 현금 흐름이 급한 매도인일 가능성이 높아요.

🚨 “등기부엔 문제 없어요”라는 말만 반복 : 등기부등본은 그 집 하나만 보여줄 뿐 집주인 전체 재정 상태는 전혀 알 수 없어요.

🚨 다주택 집주인의 위험신호 : 이미 다른 집에서 경매·가압류가 진행 중이라면 지금 매매하는 집도 곧 위험해 질 가능성이 큽니다.

그렇다면, 매매 사기 어떻게 막을 수 있을까요?

🛡️ 부동산 매매 사기, 이렇게 막을 수 있어요

✅ 계약 전, 서류 확인은 ‘기본 중의 기본’

• 등기부등본: 소유자, 근저당, 압류, 가압류 확인

• 건축물대장: 용도·면적·층수·불법 여부 확인

• 신분증: 실물 대조, 진위 확인(☎1382)까지 확인해 보세요.

✅ 계약과 잔금 사이가 가장 위험한 구간

• 계약 후에도 등기부등본 수시 확인 필요

• 잔금일 당일 아침 다시 발급

• 말소 서류와 소유권 이전은 동시이행이 원칙이에요.

✅ 매도인이 다주택자라면 반드시 한 단계 더 확인

다주택자 자체가 문제는 아니지만, 다른 집에서 경매·체납·가압류가 있다면 지금 거래 중인 집에도 영향이 올 수 있어요. 이건 중개인도 공문서 서류인 등기부등본만 봐서는 절대 알 수 없는 정보인데요,

👉 내집스캔처럼 집주인의 다른 집까지 함께 보는 구조가 필요한 이유예요.

📍 매매 계약, 전문가들이 필요한 이유

🔍 서류는 볼 수 있어도, 위험은 해석하기 어렵죠

등기부등본, 건축물대장 등 요즘은 인터넷으로 누구나 쉽게 열람할 수 있어요. 하지만 문제는 ‘보는 것’과 ‘판단하는 것’은 전혀 다르다는 점이에요.

• 이 근저당, 정말 안전한 수준일까?

• 지금은 깨끗한데 잔금 전 압류가 걸릴 가능성은 없을까?

• 집주인이 다주택자인데, 다른 집에 문제는 없을까?

• 계약서 특약 문구, 이대로 괜찮은 걸까?

• 잔금과 등기업무까지 문제 없이 진행될까?

이런 질문들은 경험이 없으면 스스로 판단하기가 어렵습니다. 그래서 매매 계약에는 전문가의 시선이 꼭 필요해요.

🧑‍💼 공인중개사: 거래 진행 전문가

공인중개사는 매물 정보와 거래 절차를 가장 잘 아는 실무 전문가예요. 시세, 거래 관행, 계약 순서에 익숙해 매매를 원활하게 진행해 줍니다. 다만 중개 수수료를 받는 구조상 매도·매수 어느 한쪽에 조금 더 기울어질 수 있기 때문에, 서류와 권리관계는 한 번 더 확인하는 게 안전해요.

⚖️ 변호사: 법적 분쟁을 막는 전문가

변호사는 매매 계약서와 특약을 법적인 관점에서 검토해 줘요. 대리계약이 안전한지 신탁등기·가압류·경매 이력이 문제 되지는 않는지 분쟁이 생겼을 때 불리하지 않은 계약 구조인지 등 조금이라도 복잡해 보이는 거래라면 변호사의 검토는 큰 도움이 됩니다.

📑 법무사: 등기 업무 전문가

법무사는 소유권 이전, 근저당 말소 등 등기 절차를 정확하게 처리하는 전문가예요. 잔금과 등기 단계에서 서류 하나라도 잘 못되면 큰 문제가 생길 수 있기 때문에, 실무 경험이 많은 법무사의 역할은 매우 중요합니다.

🏠 부동산 리스크 전문가: 보이지 않는 위험까지

마지막으로 부동산 리스크 분석 전문가입니다. (예: 내집스캔) 단순히 등기부등본 한 장만 보는 게 아니라,

• 집주인이 가진 다른 부동산

• 체납·경매·가압류 이력

• 집주인 위험도와 재정 상태

까지 함께 확인해 겉보기엔 깨끗한 매물이라도 집의 숨은 이력, 매도인의 재정상태까지 알기 쉽게 해줘요.

👉 집주인의 전반적인 재정상태나 상황이 위험하다면, 매매 단계의 집도 안전하다고 볼 수 없고, 계약 자체 위험도 역시 자연히 높아지는 구조랍니다.

📝 계약서에 꼭 넣어야 할 특약 3가지

집과 매도자의 안전함을 확인했다고 하더라도, 계약서 작성에는 신중해야 하는데요. 부동산 매매 예약서 작성 시 꼭 필요한 특약사항 3가지 알려드릴게요.

1️⃣ 권리침해 발생 시 계약 해제

본 계약 체결일 이후 잔금 지급 전까지 본 목적물에 대하여 압류, 가압류, 가처분, 경매개시, 근저당권 설정 등 새로운 권리침해가 발생할 경우,매수인은 본 계약을 즉시 해제할 수 있으며 매도인은 기지급한 계약금 및 중도금을 지체 없이 반환한다.

2️⃣ 근저당·담보권 말소 동시이행 특약

매도인은 잔금 수령과 동시에 등기부등본상 설정된 모든 근저당권, 담보권, 전세권 등 소유권 이전에 장애가 되는 권리를 말소하여야 하며, 말소 서류는 소유권 이전 등기와 동시 교부한다.

3️⃣ 소유권 이전 불가 시 계약 무효 특약

본 계약은 매도인이 잔금일에 정상적인 소유권 이전이 가능함을 전제로 하며, 이를 이행하지 못할 경우 본 계약은 무효로 하고 매도인은 매수인에게 기지급한 금액 전액을 반환한다.

정리하며,

부동산 매매는 ‘조건’으로 시작하지만, 반드시 ‘검증’으로 끝나야 해요!

등기부등본에 문제 없어 보여도, 집주인 재정 상태가 무너지면 그 집도 안전하지 않습니다. 이번 사례처럼 “한 번 더 확인해볼까?”라는 작은 의심과 실행이 수천만 원, 수억 원을 지켜주어요.

부동산 매매 계약 전,

✔ 이 집 문제 없는지

✔ 이 집주인 괜찮은지

✔ 잔금까지 안전한 구조인지

조금이라도 불안하다면 반드시 한 번 더 짚어보세요!