이번 글에서 모두 알려드릴게요!
✅ 임차권설정 뜻
✅ 임차권설정은 왜 하는지
✅ 임차권설정을 어떻게 하는지
✅ 임차권설정이 있는 집은 왜 위험한지
✅ 임차권설정된 집에 내가 계약할 때 필수 체크사항
✅ 꼭 넣어야 하는 임차권 관련 특약 예시
전세나 반전세, 월세 계약을 알아보다 보면 처음 보는 단어들이 계속 등장하죠. 그 중 등기부등본 을구에서 이런 문구를 발견한다면 꼭 주의해야 해요.
‘임차권설정’ ‘임차권등기명령’
평소에 접하기 어려운 용어라 이게 위험한 건지, 그냥 무시해도 되는 건지 감이 안 올 수 있어요. 그래서 오늘은 등기부에서 보이는 임차권설정이 무엇인지, 전세·월세계약 시 주의해야 할 점은 무엇인지, 쉽고 정확하게 알려드릴게요!
🙌
1️⃣ 임차권설정, 무엇일까요?
임차권설정이란,
💡 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 때 본인의 권리를 지키기 위해 등기부등본에 ‘임차인의 권리’를 등기해두는 것이에요.
즉,
“예전에 세입자에게 보증금을 안 돌려준 적 있어요!” 라는 사실을 공식적으로 기록해 둔 것입니다.
등기부에 임차권설정이 보였다면
✔ 과거 보증금 미반환, 전세 분쟁, 임대인의 재정악화, 보증보험 거절 이력
이런 문제들이 있었다는 신호라고 볼 수 있어요.
2️⃣ 임차권설정은 언제, 왜 할까요?
임차권설정은 대부분 이럴 때 등장해요.
전세월세계약 만기가 되었음에도 불구하고집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 우선 내용증명을 보내 보증금 반환을 공식적으로 요구하는 절차를 밟아야요. 그래도 해결되지 않으면 임차권등기명령을 신청해 이사를 가더라도 임차인의 권리를 유지할 수 있게 합니다. 이후 집주인이 계속 반환을 미루면 전세보증금 반환 소송을 제기하고, 승소하면 강제집행(경매)을 통해 보증금을 회수하는 과정을 거치게 되어요.
따라서 일반적으로 임차권 설정은
⚡ 계약 만기인데 집주인이 보증금을 안 줄 때
세입자가 더는 기다릴 수 없어 보증금을 지키려는 상황에서 임차권등기명령을 신청합니다.
⚡ 보증금을 못 받아도 먼저 이사를 가야 할 때
전출을 하면 대항력·우선변제권이 사라지기 때문에, 그걸 대신할 안전장치로 임차권등기를 걸어요.
→ 즉, 보증금 못 받았지만 나가야 하는 상황에서 권리를 유지하는 장치라고 볼 수 있어요.
3️⃣ 임차권설정, 등본에서 어떻게 확인할까요?
등기부등본 을구에서 아래 문구가 보이면 임차권설정이 되었다는 것이에요.
임차권설정, 임차권등기명령
임차권자
임대차계약일자, 점유개시일자, 확정일자, 임차보증금 ○○원
이 정보로 언제, 세입자가 얼마를 못 받은 상태인지도 확인할 수 있어요.
4️⃣ 임차권설정이 있는 집, 왜 위험할까요?
임차권설정은 그 자체가 🚨경고등이에요.
✔ 과거 임차인이 보증금을 못 받았다는 확실한 기록
✔ 임대인의 재정상태가 불안정했을 가능성
✔ 내 보증금도 동일한 문제 반복 가능
✔ 기존 임차권이 선순위가 될 수 있음 → 후순위 위험
✔ 전세보증보험 가입 거절
✔ 깡통전세·다세대·빌라일 경우 위험도가 더 높아짐
즉, 임차권설정은 “이 집, 전세금 반환 문제가 있었어요”라고 공식적으로 알려주는 셈이죠.
하지만 최근 이와 같은 위험으로 세입자들이 임차권설정등기가 되어 있는 집의 계약을 꺼려하자, 최근 📌 단기 임대, 📌 시세보다 훨씬 낮은 보증금의 월세로 시장에 등장하는 경우가 꽤 늘어나 주의가 필요해요!
보증금이 다른 곳보다 낮으니, 혹은 단기로만 지내니 괜찮은 건 아닐까? 생각하기 쉽지만 사실은 그 반대일 때가 훨씬 많아요.
⚠️ 기존 세입자의 보증금이 아직 묶여 있고, 이 집의 보증금 문제는 아직 해결되지 않은 상태라는 뜻이지만 단기·낮은보증 월세로 내놓는 이유는
👉 새 세입자를 구하기 어려워서
👉 보증금 돌려줄 여력은 없지만,
👉 집이 비워진 틈을 타 또 다른 수익을 만들어 내려는
이유일 가능성이 매우 높죠.
하지만 임차권등기가 남아 있는 집에 사건 이후에 들어간 세입자는 선순위 권리자(경매 시 우선변제권)로 인정받지 못해 보증금 전액을 잃을 위험이 커요. 단기임차라도 전입신고·확정일자가 없으면 보호받기 어렵습니다.
또한 임차권설정등기 집은 경매로 넘어갈 확률이 높고 갑작스러운 퇴거요청으로 이어지기 쉬운 구조이기 때문에, 임차권등기보다 후순위 세입자는 보증금을 돌려받기 어렵고 바로 내쫓겨도 보호받지 못한다는 점 잊지 마세요!
5️⃣ 임차권설정된 집과 계약해도 될까요?
👉 원칙적으로 비추천입니다.
✔ 특히 집주인이 다주택자라면 강력한 위험신호
집주인이 다주택자라고 해서 무조건 나쁜건 아니지만,
이 집 뿐만 아니라 여러 채의 집에서 동시에 임차권설정 혹은 경매가 일어나고 있는지 확인해 볼 필요가 있어요. 이는 집주인이 여러 세입자 보증금을 떼어먹고, 제때 돌려주지 않는 명확한 위험 신호라고 볼 수 있죠.
📢 실제로 내집스캔의 위험한 집 포착 사례 중
임차권설정 등기가 잡혀있는 집임에도 불구하고 새로운 세입자를 구하던 집주인을 조사해 본 결과 이 집주인이 100채의 집을 보유하고 있는 다주택자임을 알게되었는데요,
이런 경우 이 집 뿐만 아니라 다른 집도 위험 신호가 잡혀 있을 가능성이 크고, 보증보험 가입이 가능하지 않는 구조의 계약을 진행한다면 새로운 세입자 역시 보증금 회수에 어려움, 전세사기의 위험에 놓이게 되죠.
따라서 이 집이 문제가 있어 보이는 집이라면, 집주인이 다주택자인지, 다른 집의 위험 신호는 없는지 추가로 조사해 볼 필요가 있어요!
그럼에도… 현실적으로 계약이 불가피하다면 반드시 아래 조건이 충족되어야 해요.
✔ 임차권설정된 집 계약 시 필수 요구사항
📌 기존 임차권 ‘완전 말소’ 완료
말소 완료된 등기부등본을 직접 확인해야 해요.
➡ 말소 접수증(X), 말소 완료본(O)
접수증은 ‘일단 접수함’, 말소완료는 ‘등기 처리까지 끝남’의 차이이기 때문에 완료본 혹은 등기부등본확인을 직접하시는 걸 추천해요.
📌 잔금일 이전까지 말소가 완료되지 않으면 계약 자동 해제
집주인이 말로만 “곧 말소돼요”, “전 세입자 곧 처리해줘요”라고 하더라도 무조건 완료본으로 확인하고, 약속일에 완료되지 않으면 계약 무효화를 주장할 수 있는 특약 등의 장치를 마련해야 해요.
📌 보증보험 가입이 가능한지도 반드시 체크
임차권설정 이력이 있는 집은 대부분 보증보험에서 자동 거절됩니다. 따라서 보증보험 불가 + 임차권설정 존재의 조건이라면 계약을 하지 않는 것이 좋아요.
6️⃣ 임차권설정 관련 특약 정리
✍ 기존 임차권 말소 조건 특약
본 계약은 잔금일 이전까지 등기부등본 을구의 임차권설정이
완전히 말소되는 것을 조건으로 한다.
말소 미완료 시 본 계약은 자동 해제되며,
임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.✍ 보증보험 가입 조건 특약
본 계약은 전세보증보험 가입을 전제로 하며,
임대인 또는 임차목적물의 사유로 보증보험 가입이 불가할 경우
계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.✍ 임대인 채무 발생 시 특약
계약 기간 중 임대인에게 신규 압류, 가압류, 경매개시 등이 발생할 경우
임차인은 계약 해지를 요구할 수 있으며, 임대인은 보증금을 지체없이 반환한다.정리하면…
임차권설정은 전세사기·보증금 미반환 분쟁의 직접적인 흔적이에요.
그래서 전세계약할 때 임차권설정이 보이면
✔ 말소 여부
✔ 보증보험 가능 여부
✔ 임대인의 다주택 여부
✔ 특약 적용 여부
이 네 가지가 꼭 체크되어야 해요.
가능하면 다른 집을 보는 것이 가장 안전하지만, 부득이하게 계약해야 한다면 위 특약 + 말소완료본 확인이 필수라는 점 꼭 기억하세요!
이상, 안전한 집 안전한 집주인을 확인해 드리는 내집스캔이었습니다. 😊
Share article