등기부등본 전세권설정? 뜻, 전세월세계약 시 주의사항 총정리

전세나 반전세, 월세계약을 알아보다 보면 낯선 단어들이 많이 등장하는데요, 등기부등본 을구에서 이런 문구도 본 적 있으실 거예요.

‘전세권설정’ ‘전세권설정등기’

흔히 접할 수 있는 단어가 아니어서 위험한 등기인지 아닌지 감을 잡기는 힘든데요, 이번 글에서는 등기부등본에서 보이는 전세권설정은 무엇인지, 전세월세계약을 할 때 주의사항은 없는지 모두 알아볼게요.

1️⃣ 전세권설정이란 무엇일까요?

전세권설정이란,

💡 전세금을 담보로, 세입자가 해당 집을 ‘직접 경매에 넘길 수 있는 권리’를 등기부에 공식적으로 올려두는 것이에요.

일반 전세계약은 확정일자와 전입신고, 실거주를 하게되면 대항력·우선변제권만 생기지만 계약 만기 시 집주인이 보증금을 안 주면, 소송 → 판결 → 강제집행 → 경매 이런 복잡한 절차를 거쳐야 해요.

반면 전세권설정을 하면,

✅ 집주인이 보증금을 안 줄 경우

✅ 세입자가 바로 경매 신청 가능

✅ 소송 없이도 강제집행이 가능한 구조로 ‘가장 강력한 담보권’ 중 하나예요.

2️⃣ 전세권설정을 왜 할까요?

전세권을 설정하는 가장 대표적인 이유는 딱 하나예요!

집주인이 보증금을 돌려주지 않을 가능성에 대비하기 위해서인데요,

조금 더 현실적으로 보면 이런 경우에 전세권을 많이 써요.

⚡ 보증보험 가입이 안 되는 집

• 신축이라 공시가격이 아직 나오지 않은 집

• 공동담보 및 근저당권이 과도하게 설정된 집

• 선순위 채권의 위험이 높은 다가구주택

• 위반건축물

• 상업용건물, 근린생활시설 등 주거용이 아닌 집

• 신탁등기가 있는 집

→ 이런 집들은 전세보증보험이 막히는 경우가 많기 때문에 전세권설정이 사실상 ‘최후의 안전장치’가 됩니다.

⚡ 집주인 신용이 불안한 경우

• 수 십채를 소유한 다주택 임대인인 경우

• 세금 체납 이력이 있는 경우

• 근저당이 계속 늘어나는 구조가 확인되는 경우

• 과거 보증금 반환 분쟁 이력이 있는 경우

→ 이 경우에도 전세권 설정을 통해 ‘보증금 회수 우선권’을 확보하고 있어요.

⚡ 세입자가 법인인 경우

• 세입자가 법인인 경우 개인처럼 전입신고를 할 수 없어

• 대항력 확보 불가

• 따라서 전세권을 등기부에 직접 설정해서, 보증금을 ‘물권(담보권)’으로 확보

→ 이렇게 해두면 문제가 생겼을 때 법인이 직접 경매를 신청해서 보증금을 회수할 수 있는 강한 권리를 갖게 되어요.

3️⃣ 전세권설정은 실제로 어떻게 하나요?

전세권설정은 자동으로 되는 게 아니고, 직접 등기를 진행 해야 해요.

🔎 기본 절차

임대인 동의 → 전세계약서 작성 → 법무사 또는 직접 등기소 접수 → 전세권설정등기 완료 → 등기부등본 을구에 전세권 기재를 최종적으로 확인하는 절차예요.

📃 전세권설정에 필요한 서류

• 임대인 인감증명서

• 임대인 인감도장

• 전세계약서

• 임차인 신분증

• 설정 위임장(대리 접수 시)

👉 임대인 동의 없이는 전세권설정이 불가하기 때문에 전세권 설정을 위해서는 미리 협의가 필요해요.

4️⃣ 전세권설정이 특히 필요한 임대차계약 유형

아래에 해당되면 전세권 없이 계약하는 건 위험한 편이에요

❌ 전세보증보험 가입 불가

❌ 다가구주택

❌ 공동담보 근저당 설정

❌ 신탁등기 물건

❌ 공시가격이 없는 신축 빌라

❌ 집주인 세금 체납·악성 임대인 이력

👉 주로 위험요인 때문에 보증보험 가입이 불가한 유형들인데요, 이처럼 보증보험 가입이 되지 않는 경우 전세권설정을 세입자가 먼저 중개인이나 집주인에게 제안할 수 있어요.

📢 실제로 내집스캔의 52점 안전도를 받은 집의 예시로

금융권이나 보증보험사 기준 시세(4,648만원)보다 높은 전세보증금(7,400만원) 깡통전세였지만, 계약을 진행할 수 밖에 없었던 상황인데다가… 심지어 집주인이 38채나 보유하고 있었는데요😨

결국 전세권설정등기로 권리를 강화하는 조건으로 계약을 진행했죠.

5️⃣ 이미 전세권이 설정되어 있는 집?

반면, 내가 새로 구한 집에 이미 전세권 설정 등기가 있다면 어떻게 해야 할까요?

등기부등본 을구에 이미 다른 사람의 ‘전세권설정’이 남아 있다면, 기존 전세권이 말소 진행 중인지, 전세권 말소가 언제, 어떻게 되는지, 잔금 시 말소의 조건인지 확인이 필요해요.

📍 최근 전세대출 규제 기조로 인해, 전세권말소 조건의 계약임에도 불구하고 보증금 회수의 불확실성 때문에 조건부대출이 실행되지 않는 케이스들이 늘고 있으니 전세대출을 실행할 경우 꼭 지점에 우선 문의해 보는 것도 추천드려요.

💁‍♀️“전세권은 나중에 말소할게요” “이전 세입자가 곧 빼줄 거예요”

라고 중개인이나 집주인이 말하더라도 전세권이 등기부에서 ‘완전히 말소된 것’을 직접 확인하는 것이 중요해요.

6️⃣ 전세권설정 vs 전세보증보험, 무엇이 더 안전할까요?

간혹 전세권설정을 해야 하는지 보증보험 가입을 해야 하는지 고민이 되기도 하는데요, 전세권설정과 전세보증보험은 다음과 같이 비교해 볼 수 있어요.

이처럼 전세권설정과 전세보증보험은 모두 보증금을 지키기 위한 장치이지만, 보호 방식이 꽤 달라요.

전세보증보험은 집이 경매로 넘어가거나 임대인이 잠적하더라도 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주기 때문에 회수 안정성이 높아요. 반면 전세권설정은 문제가 생기면 임차인이 직접 경매를 신청해야 하고, 경매 결과가 좋지 않으면 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수도 있어요.

또 보증보험은 조건만 맞으면 누구나 가입할 수 있지만, 전세권설정은 임대인 동의가 꼭 필요해서 거부되는 경우도 많죠.

결국 법인 임차처럼 전입신고가 불가능한 상황이라면 전세권설정이 필요할 때도 있지만, 개인 임차인이라면 전세보증보험이 훨씬 더 든든한 선택일 수 있어요. 그래서 가능하다면 보증보험이 1순위, 보험 가입이 안 될 때 전세권설정을 차선책으로 고려하는 게 가장 안전해요.

7️⃣ 전세권설정 관련 특약 예시

전세권설정을 위해 협의가 완료되었다면 계약서에 특약사항으로 명확히 기재해야 해요.

✍ 전세권설정 의무 특약

전세권설정등기를 조건으로 하는 계약으로, 임대인은 이에 필요한 인감증명서, 인감도장, 위임장 등 모든 서류를 성실히 제공한다.

✍ 전세권설정 불이행 시 계약 해제 특약

임대인이 전세권설정에 필요한 서류 제출을 거부하는 등의 이유로 잔금일에 전세권설정이 완료되지 않을 경우, 임차인은 본 계약을 즉시 해제할 수 있으며, 임대인은 기지급한 계약금 및 중도금을 전액 반환한다.

✍ 기존 전세권 말소 조건 특약 (이미 전세권이 있는 집)

임대인은 잔금일 이전까지 해당 전세권을 전액 말소 완료하여야 하며, 임차인은 말소된 등기부등본 확인 후 잔금을 지급한다.

정리하면

전세권설정은 ‘보증보험이 안 되는 집에서 세입자가 스스로 보증금을 지키기 위해 쓰는 가장 강력한 법적 안전장치’입니다.

하지만 반드시 기억하세요!

✅ 전세권은 임대인 동의 없이는 설정 불가

✅ 이미 전세권이 있다면 말소 확인 전 계약 금물

✅ 보증보험이 가능하다면 전세보증보험 가입이 1순위

✅ 전세권 설정은 반드시 특약으로 문서화해야 실효성 있음

이상, 안전한 집을 찾아드리는 내집스캔이었습니다. 😊