전세·반전세·월세 집을 계약하려고 등기부등본을 확인했는데, 집주인 이름 대신 이런 글자가 적혀 있으면 갑자기 불안해지죠.
‘○○신탁 주식회사’, ‘부동산 신탁’
하지만 부동산에서는 대수롭지 않게 이렇게 말하는 경우가 많아요.
“요즘 신축은 다 신탁이에요.”
“형식만 신탁이지 실제 집주인은 따로 있어요.”
하지만 신탁등기는 일반 등기와 ‘법적 구조 자체가 다르기 때문에 정확히 모르고 계약했다가 보증금 반환 문제, 계약 무효, 강제 퇴거까지 이어지는 사례도 실제로 많아요.
💡
임대인이랑 계약한 게 무효라니요?
2023년, 부산에 사는 집주인 A씨는 자신이 가진 오피스텔을 신탁회사에 넘기고, 그 신탁증서를 담보로 큰 금액의 대출을 받았습니다. 이렇게 되면 임대권한은 신탁회사에 있기 때문에, A씨는 신탁회사의 허락 없이는 집을 임대할 수 없었죠.
그런데 A씨는 이런 사실을 세입자들에게 전혀 알리지 않고, 신탁회사 동의도 받지 않은 채 16가구와 전세계약을 강행했어요. 결국 보증금을 받아 챙긴 셈이었고, 뒤늦게 문제가 드러났습니다.
신탁회사 동의 없이 체결된 계약은 법적으로 ‘무효’이기 때문에, 이 세입자들은 하루아침에 불법 점유자가 되어버렸습니다. 신탁회사로부터 퇴거 요청을 받았고, 무엇보다 가장 중요한 보증금도 제때 돌려받지 못하는 큰 피해를 입게 되었어요.
📍 전형적인 신탁등기+무동의 임대차 사기 사례였고, 지금도 신탁등기를 제대로 확인하지 않아 피해를 입는 경우가 계속 발생하고 있죠.
이번 글에서는,
✅ 신탁이 정확히 무엇인지
✅ 왜 신탁등기가 설정되는지
✅ 등기부등본에서 신탁등기 조회하는 방법
✅ 신탁등기가 임대차계약에서 왜 문제가 되는지
✅ 신탁원부 확인이 왜 중요한지
✅ 안전하게 계약하는 현실적인 대처방법
✅ 반드시 챙겨야 할 신탁 관련 특약
까지 한 번에 정리해 드릴게요.
신탁이란, 임대인이 주택을 포함한 자신의 부동산을 전문가에게 재산을 이전해 관리·운용하도록 맡기는 행위을 말하는 것으로
임대인은 주택을 담보로 대출을 받기 위해 신탁할 수도 있고,
혹은 부동산으로 수익을 얻기 위해 신탁하기도 합니다.
이때 구조는 이렇게 바뀌게 되어요.
💡 재산을 맡기는 사람 → ‘위탁자’
💡 재산을 실제로 넘겨받아 관리하는 사람 → ‘수탁자’(신탁회사)
개념이 조금 복잡하게 느껴질 수 있지만,
👉 아주 쉽게 말하면 ‘내 집을 전문가에게 맡겨 관리하게 하는 것’이에요.
신탁은 보통 이런 상황에서 설정되어요.
집주인이 큰 금액의 대출을 받기 위해 집을 신탁회사에 맡기고
금융기관이 신탁회사를 통해 담보를 관리하는 구조
이 경우 사실상 담보근저당보다 더 강력한 통제 구조입니다.
신축 빌라·오피스텔 개발 시 시행사가 신탁회사에 건물을 맡기고
분양·임대·대출 모두를 신탁회사가 통제하는 구조예요.
집주인의 채무·연체·보증 문제로
채권 회수를 위해 신탁회사 앞으로 강제 이전되는 경우도 있습니다.
이 경우는 특히 임대차사고 빈도가 매우 높아요.
소유자 = 집주인
의 구조로 집주인이 직접 임대차계약을 체결하고 보증금 문제 발생 시 집주인이 직접 책임지는 구조이죠.
등기부상의 소유자 = 신탁회사
원래 집주인 = 위탁자
임대차계약 권한 = 신탁회사
즉, 임대차계약의 권한이 집주인이 아닌 신탁회사에 있기 때문에 임대인과 계약 시 주의가 필요해요!
⚠️ 신탁등기된 집을 위탁자(원 집주인)와 전세계약 체결하고 전세보증금 전달하였지만, 임대차계약 권한이 있는 신탁회사에서 ‘불법 점유’라며 퇴거 요청을 하는 구조의 분쟁이 발생하게 되는 이유랍니다.
신탁 여부는 등기부등본 ‘갑구’만 봐도 바로 확인할 수 있어요.
○○자산신탁 주식회사 / KB부동산신탁 / 한국토지신탁 / 대한토지신탁
신탁원부
👉 집주인 개인 이름이 아니라 ‘신탁회사 이름’이 소유자로 적혀 있으면 신탁등기예요.
신탁이 되면,
👉 부동산 소유권 자체가 위탁자(원 집주인)가 아닌 수탁자(신탁회사)에게 넘어가요.
즉, 전세계약도, 월세계약도, 보증금 반환 책임도 원칙적으로는 모두 ‘신탁회사’가 주체가 됩니다. 그런데도 위탁자(원 집주인)가 임대인인 것처럼 계약을 체결하는 경우가 많고, 이때 법적 분쟁이 가장 많이 발생하곤 합니다.
신탁회사 동의 없이 위탁자와만 계약을 하면,
이 계약은 법적으로 효력이 없다고 다퉈질 수 있고 심하면 불법 점유로 퇴거 요청을 받을 수도 있어요.
이러면 세입자는 보증금도 못 받고, 집에서도 나가야 하는 최악의 상황이 될 수 있어요.
대출이나 채무문제로 인해 신탁사로 넘어간 물건은 보통 이런 흐름으로 진행됩니다.
대출 연체 발생 → 신탁회사가 경공매 진행 → 새로운 소유자 등장 → 임차인은 후순위로 밀려 보증금 분쟁 발생
특히 신탁 설정일이 전입·확정일자보다 빠르면, 전입을 해도 보호를 못 받는 경우도 있어요.
신탁 물건은
HUG, HF, SGI 보증보험 거절
전세대출 거절
이 되는 사례가 대부분인데요, 이유는 보증 사고가 났을 때, 누가 보증금을 책임지는지 불분명하기 때문이죠.
등기부등본에서 신탁등기를 확인했다면 ‘신탁원부’라는 서류를 반드시 추가로 확인해야 해요.
위탁자(원 집주인)
수탁자(신탁회사)
수익자
신탁 목적
담보 대출 여부
임대 권한이 누구에게 있는지
신탁 종료 요건
즉, 이 집을 ‘누가 임대해도 되는지’, ‘대출이 얼마나 끼어 있는지’, ‘내 보증금이 어디까지 보호되는지’를 알려주는 핵심 문서라고 볼 수 있어요.
⚠️ 신탁원부는 인터넷 발급이 불가능하고 등기소에 직접 방문해서만 발급 가능해요. 또한 문서 해석이 어렵기 때문에 전문가 도움을 받는 것을 강력히 추천드려요.
결론부터 말씀드리면,
📍 신탁등기 자체가 무조건 계약 불가는 아닙니다.
❌ 하지만 ‘신탁회사 동의 없는 계약은 거의 대부분이 위험한 계약’이에요.
핵심은 딱 하나예요.
📍 신탁회사 동의서가 있느냐, 없느냐
① 신고용 ‘신탁회사 임대차 동의서’ 원본 확인
신탁회사 직인 날인
계약 호수, 보증금, 기간 명시
전입신고·확정일자 허용 문구가 포함되어 있는지 확인하세요.
② 신탁 말소 예정 여부 확인
잔금일 전에 신탁 해지(말소) 예정인지
해지된다면 접수증을 잔금일에 교부 가능한지 확인
관련한 특약사항까지 기재하는 걸 추천드려요.
본 목적물은 현재 신탁등기가 설정되어 있으므로, 임대인은 잔금 지급일 이전까지 해당 신탁등기를 전액 말소 완료하여야 하며, 임차인은 신탁말소가 완료된 등기부등본(말소 확인)을 확인한 후에만 잔금을 지급한다.
만약 임대인이 위 기한 내 신탁말소를 완료하지 못할 경우, 본 계약은 자동 해제되며 임대인은 임차인에게 기지급한 계약금 및 중도금을 즉시 전액 반환한다.
본 계약은 신탁말소 완료 및 전세보증금 반환보증 가입을 전제로 한 계약이며, 신탁말소가 완료되더라도 전세보증보험 가입이 신탁 이력, 권리관계 등의 사유로 불가할 경우, 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 기납입금을 임차인에게 전액 반환한다.
신탁등기는 ‘형식만 바뀐 등기’가 아니라, ‘집의 권한 구조 자체가 바뀐 등기’입니다.
그러니 꼭 기억하세요!
✅ 등기부 갑구에서 신탁회사 이름이 보이면 바로 ‘신탁등기’ 의심
✅ 신탁회사 임대차 동의서 없이는 계약 금물
✅ 신탁원부 확인 없이는 구조를 알 수 없음
✅ 모든 보호 장치는 반드시 특약으로 문서에 남길 것
이상, 안전한 집 계약을 도와드리는 내집스캔이었습니다. 😊
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