공동담보 근저당? 아래와 같이 모두 알아볼게요.
공동담보 근저당 뜻
공동담보가 왜 설정되는지
등기부등본에서 ‘공동담보목록’ 제대로 조회하는 방법
공동담보가 임대차계약에서 왜 치명적인지
안전하게 계약하는 대처방안
반드시 넣어야 할 특약 예시
Contents
1️⃣ 공동담보 근저당?2️⃣ 공동담보는 왜 설정될까요?💰 신축 빌라·오피스텔 통대출💰 여러 채를 한 번에 담보로 잡은 경우💰 단독 담보로는 대출이 안 나오는 경우3️⃣ 공동담보목록은 어떻게 조회하나요?✅ 등기부등본 열람 및 발급 시✅ 을구 공동담보 근저당 확인✅ 공동담보목록4️⃣ 공동담보 근저당이 왜 위험할까요?① 다른 집에 문제가 생기면, 내 집도 같이 위험해질 수 있어요② 배당이 ‘분산’되면서 내 보증금이 빠질 확률이 높아질 수 있죠③ “임대사업자라 괜찮다”는 말, 한 번 더 확인하세요④ “최우선변제가 되니까 괜찮다”는 말이 더 조심스러운 이유5️⃣ 집주인이 다주택자일 가능성이 높아요6️⃣ 공동담보가 있어도 계약해야 한다면?📍 대처방안 1. 공동담보 근저당 말소 조건📍 대처방안 2. 임대보증보험 가입 조건7️⃣ 반드시 넣어야 할 공동담보 특약 예시✍ 공동담보 해제 또는 근저당 말소 특약✍ 임대보증보험 불가 시 계약해제 특약정리하면전세·반전세·월세 계약을 앞두고 등기부등본 을구를 보다가 이런 문구를 발견하신 적 있으신가요?
‘근저당권 설정’ ‘공동담보’
이 단어들이 의미하는 건 빚이 있는데 이 빚이 이 집 뿐만 아니라 다른 집과 함께 공동으로 있다는 것으로 전세월세계약에서 가장 위험한 구조 중 하나라고 봐야해요. 때문에 정확히 모르고 계약하면 내 보증금이 다른 집 사고까지 함께 떠안는 구조가 될 수 있어요. 이번 글에서는 공동담보 근저당 있는 집, 왜 위험한지, 공동담보 목록 조회방법 및 대처법까지 완벽 정리해드릴게요!
💡
1️⃣ 공동담보 근저당?
공동담보 근저당이란,
하나의 대출(근저당)을 여러 채의 집이 함께 나눠서 담보로 제공한 상태를 말해요.
예를 들어,
A·B·C·D 네 채의 집이 있고, 이 네 채 전체를 묶어서 10억 원 대출을 받았다면
→ 네 채 모두 같은 근저당 하나를 같이 떠안는 구조가 됩니다.
📌 그래서 다른 집에서 사고가 나도, 내 집까지 같이 경매 위험에 묶인다! 이 지점이 임대차계약에 있어서 가장 위험한 부분이에요.
2️⃣ 공동담보는 왜 설정될까요?
공동담보는 보통 아래 상황에서 많이 만들어져요.
💰 신축 빌라·오피스텔 통대출
건축주가 빌라·오피스텔을 지으면서 건물 전체를 묶어서 통대출을 받는 경우
이때 각 호수마다 공동담보 근저당이 동일하게 설정되어요.
💰 여러 채를 한 번에 담보로 잡은 경우
집주인이 오피스텔, 다세대 여러 채를 사들이면서
이 집들을 한 번에 묶어서 대출을 받은 경우 공동담보 근저당이 설정되어요.
💰 단독 담보로는 대출이 안 나오는 경우
한 채로는 담보가치가 부족해서 여러 채를 묶어야만 대출이 되는 상황
이 경우는 보통 집주인의 자금 구조가 이미 많이 불안정한 경우로 해석하기도 해요.
3️⃣ 공동담보목록은 어떻게 조회하나요?
공동담보는 을구에 ‘공동담보’라는 글자 하나만 보고 끝내는 것보다 정확한 목록을 확인하는 것이 좋아요.
✅ 등기부등본 열람 및 발급 시
공동담보목록을 등기기록에 포함하려면 아래와 같이 추가사항에서 체크한 후 열람 및 발급을 진행해야 해요.
✅ 을구 공동담보 근저당 확인
근저당권설정,채권최고액 금 ○○원,공동담보,공동담보목록 ○○번
이 문구들이 보이면 근저당이 있고, 공동으로 잡혀있다는 뜻이에요.
✅ 공동담보목록
같은 근저당으로 묶여 있는 모든 부동산의 주소 목록들이 나오는데요, 이 대출 하나로, 총 몇 채가, 정확히 어디가, 함께 담보로 묶였는지를 한 번에 확인할 수 있어요.
4️⃣ 공동담보 근저당이 왜 위험할까요?
① 다른 집에 문제가 생기면, 내 집도 같이 위험해질 수 있어요
공동담보의 가장 큰 문제는
내 집이 멀쩡해도, 같이 묶인 다른 집에서 사고가 나면 내 집까지 함께 경매 대상이 될 수 있다는 구조
라는 점인데요. 즉, 옆 동 혹은 다른 호수에서 전세사기, 세금 체납, 대출 연체가 발생하면 그 빚을 회수하기 위해 공동담보 전체가 한 번에 경매로 넘어갈 수 있어요. 나는 아무 문제 없이 살고 있어도 ‘남의 집 사고’ 때문에 내 보증금이 위험해질 수 있는 구조, 이게 공동담보의 본질적인 위험이에요.
② 배당이 ‘분산’되면서 내 보증금이 빠질 확률이 높아질 수 있죠
공동담보 경매가 시작되면,
한 채만 경매하는 게 아니라 공동담보 전체 물건이 경매 대상이 되는 경우도 많고 낙찰 대금이 여러 채의 채권 회수에 분산 배당돼죠.
그 결과, 내 집 하나만 보면 충분히 보증금이 남을 것 같았는데, 막상 배당에서는 ‘한 푼도 못 받는’ 상황이 벌어지게 되어요.
③ “임대사업자라 괜찮다”는 말, 한 번 더 확인하세요
공동담보가 있는 집의 집주인들은 많은 경우 임대사업자를 등록하고 있기도 한데요, 이 때 부동산 중개인이나 집주인은 임대사업자로 임대보증보험 가입이 되어 괜찮다며 계약을 종용하기도 해요. 하지만 임대사업자는 세금·대출 혜택을 받기 위한 행정적 등록일 뿐 공동담보 근저당의 구조적인 위험을 없애주는 장치는 아니에요.
임대보증보험 가입 조건의 계약이라고 해도, 간혹 집주인이 임대사업자를 내려고 했다가 중간에 여건상 진행이 되지 않는다던가, 보증금 일부가입이거나 임대사업자 연장 불가 등과 같은 이슈가 생겨 세입자분들이 난처한 경우가 발생하기 때문에
👉 임대차계약 전체기간과 전세보증금 전액에 관한 보증보험가입인지 보증서를 통해 확인, 임대차 계약서에 특약으로 작성하는 과정이 꼭 필요하답니다.
④ “최우선변제가 되니까 괜찮다”는 말이 더 조심스러운 이유
가끔 높은 공동담보, 근저당 설정에 대한 우려로 월세 계약을 제안하며 최우선변제가 되니 걱정말라고 하는데요, 하지만 최우선변제라고 모두 안심할 수 있는건 아니에요.
공동담보에서는,
여러 채가 함께 경매로 넘어가고 낙찰대금이 여러 채의 빚 상환에 먼저 분산되면서 최우선변제금액 전액을 충족되지 못하는 상황도 실제로 자주 발생하기 때문이죠.
👉 최우선변제는 완전한 안전장치가 아니라, 최소한의 방어선일 뿐이며, 공동담보에서는 그 방어선조차 흔들릴 수 있다는 점 꼭 기억해두세요.
5️⃣ 집주인이 다주택자일 가능성이 높아요
공동담보가 있다는 건, 집주인이 ‘다주택자일 가능성’도 함께 의심해야 한다는 뜻이에요. 공동담보 근저당이 설정되어 있다는 건, 단순히 대출이 조금 많다는 의미를 넘어서 집주인이 여러 채의 주택을 보유한 다주택자일 가능성이 매우 높다는 신호이기도 하죠.
실제로 내집스캔으로 최근 조회했던 한 사례를 보면, 공동담보로 설정된 대출 금액만 약 60억 원이었고, 추가로 집주인 명의로 연결된 다른 건물들까지 추적해 보니 최종적으로 총 97채의 주택을 보유한 다주택 임대인인 것으로 확인된 적도 있었어요.
다주택 집주인들은,
여러 채를 담보로 갭투자·통대출 구조를 반복하는 경우가 많고
한두 채에서 문제가 생기면 자금 흐름이 한 번에 무너질 위험도 크며
그 여파가 공동담보로 묶인 다른 집들까지 그대로 번지는 구조가 돼요.
따라서 공동담보가 있다는 건 ‘집 하나의 안전성’만 볼 게 아니라, 그 집주인이 ‘얼마나 많은 집을, 어떤 구조로 소유하고 있는지’까지 반드시 함께 확인해야 한다는 뜻이죠.
그래서 공동담보 근저당이 있는 집을 계약할 때는 등기부등본의 을구만 볼 게 아니라,
👉 집주인의 전체 보유 주택 규모, 다른 건물들의 공동담보 여부, 체납·경매 이력까지 함께 확인하는 게 정말 중요해요!
6️⃣ 공동담보가 있어도 계약해야 한다면?
원칙적으로는,
공동담보 근저당이 유지된 상태에서는 전세계약을 추천하지 않아요.
그럼에도 불가피하다면, 아래 두 조건 중 하나는 반드시 충족되어야 ‘그나마’ 안전한 계약이 될 수 있어요.
📍 대처방안 1. 공동담보 근저당 말소 조건
잔금일에 대출 전액 상환, 공동담보 근저당 완전 말소 확인 후 입주 하는 법이 가장 안전한 구조입니다.
📍 대처방안 2. 임대보증보험 가입 조건
임대인이 임대사업자라면 임대보증보험 가입 조건으로 계약을 진행하세요. 앞서 안내해 드린대로 전세월세보증금 전액, 임대차계약 기간 전체를 보증하고 있는 지 확인이 반드시 필요하니 잊지 마세요.
7️⃣ 반드시 넣어야 할 공동담보 특약 예시
✍ 공동담보 해제 또는 근저당 말소 특약
본 목적물에는 현재 공동담보 근저당권이 설정되어 있으며, 임대인은 잔금 지급일에 본 목적물에 설정된 공동담보 근저당을 전액 말소하기로 한다. 위 사항이 이행되지 않을 시 임차인은 계약을 즉시 해제할 수 있고, 임대인은 임차인이 납부한 보증금 전액을 즉시 반환한다.
✍ 임대보증보험 불가 시 계약해제 특약
본 계약은 임대보증보험 가입 조건의 계약으로, 가입 불가 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금 및 납입한 전액을 즉시 반환한다.
정리하면
💡 공동담보 근저당 = 내 집 보증금이 ‘남의 집 사고’까지 함께 책임지는 구조입니다.
따라서 세입자가 기억해야 할 아래 사항들 놓치지 마세요.
⚡ 을구에 ‘공동담보’가 보이면 반드시 ‘공동담보목록’까지 확인
⚡ 근저당 말소 또는 공동담보 해제 없이는 계약하지 않는 것이 원칙
⚡ 임대사업자·최우선변제·임대보증보험이 있다는 말만 믿지 말기
⚡ 등기부등본 직접 확인·계약조건 확실히 하기·집주인의 다주택 위험여부도 확인하기
이상, 집과 집주인의 안전도를 모두 확인해 주는 내집스캔이었습니다. 😊
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