전세월세계약 등기부등본 열람 갑구에 가압류가? 뜻 기입확인, 대처법까지 총정리

전세·반전세·월세로 집을 구할 때 등기부등본에서 ‘가압류’ 라는 단어를 발견했다면, 그 집은 그냥 조금 불안한 집이 아니라, 이미 채무 문제가 수면 위로 올라온 집일 가능성이 높아요.

이번 글에서는 가압류 뜻, 기입 확인법, 대처법까지 차근차근 살펴볼게요,

1️⃣ 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 권리관계와 현황이 모두 기록된 공적장부예요. 한마디로 ‘이 집의 법적 상태를 보여주는 공식 문서’라고 생각하면 되어요. 등기부등본은 크게 3부분으로 표제부, 갑구, 을구로 각 특징은 다음과 같아요.

• 표제부 : 이 집이 어떤 집인지 (주소, 구조, 면적, 용도 등)

• 갑구 : 소유권에 관한 사항 (누가 주인인지, 소유권 분쟁·압류 여부 등)

• 을구 : 소유권 외 권리 (근저당, 전세권, 임차권, 가압류 등 채권·담보 관계)

📌 중요 포인트

전세사기, 깡통전세, 보증금 미반환은 거의 항상 갑구·을구에서 전조가 먼저 나타나요. 특히 가압류·압류·경매개시 기록은 ‘이미 문제가 터지고 있다’는 경고 신호예요.

2️⃣ 등기부등본 어떻게 열람하나요?

등기부등본은 인터넷으로 간단히 발급 받을 수 있어요. 집의 모든 내역들을 확인하려면 요약본이 아니라 ‘등기사항전부증명서(말소사항 포함)’가 필요해요.

💻 인터넷으로 발급하는 방법

1. 인터넷등기소 접속

   

2. 주소로 부동산 검색

3. 아래 옵션 반드시 체크

   • ✅ 등기기록 유형 : 전부

   • ✅ 말소사항 포함

     

4. 결제 후 PDF로 저장 또는 화면 열람

🔎 옵션에서 전부와 말소사항을 함께 포함해서 보는 이유는!!

말소사항이 빠진 요약본만 보면, 과거에 가압류 → 압류 → 경매가 있었던 집도 ‘깨끗한 집’처럼 보일 수 있기 때문이에요.

전세사기꾼들은 이 점을 노리고, 계약 성사에만 목적이 있는 중개인들도 요약본이나 말소사항은 빼고 확인시켜주기도 하죠. 그러니 안전한 집인지, 내 보증금을 지킬 수 있는 집인지 정확히 알기 위해서는 등기사항전부증명서(말소사항 포함)으로 확인해 보세요.

3️⃣ 가압류 뜻, 정확히 어떤 상황일까?

가압류(假押留)는 쉽게 말해,

‘채권자가 나중에 돈을 못 받을까 봐,

미리 채무자의 재산(집 등)에 빨간 줄을 그어 잠시 묶어두는 조치’

라고 이해하면 되어요.

주로 어떤 상황에서 가압류를 신청하냐면,

• 누군가에게 돈을 빌려준 사람(채권자)이

• “이대로 두면 내 돈 못 받을 것 같은데?” 하고 걱정되어

• 법원에 “저 사람 재산, 미리 묶어주세요”라고 신청해서

• 본격적인 압류·경매 전에 잠정적으로 거는 ‘가보전용’ 조치예요.

즉, 가압류가 떴다는 건

✅ 집주인(채무자)이 이미 누군가의 돈을 제대로 갚지 못하고 있거나,

✅ 최소한 채권자가 법적인 절차를 밟기 시작했다는 신호예요.

그 말은 곧, 이 집주인은 재정상태가 좋지 않을 가능성이 높다는 의미죠.

4️⃣ 등기부등본에서 가압류 기입 확인하는 법

가압류는 등기부등본의 갑구에 기재될 수 있어요.

📍 등기부에서 이런 문구를 찾으세요

보통 이런 식으로 적혀 있어요.

“채권자 ○○은행”“채권자 ○○○”

“청구금액 ○○원”

“20○○년 ○월 ○일 접수 제○○호 가압류”

여기서 각각 의미하는 건,

• 채권자 : 누구에게 돈을 못 갚고 있는지

• 청구금액 : 얼마를 문제 삼고 있는지

• 접수일자 & 순위번호 : 언제부터, 어느 순위의 권리인지를 의미해요.

따라서 가압류 이력이 여러 건 있거나 말소가 아닌 현황으로 이어지는 상태라면 이미 위험이 상당히 높은 집으로 보아야 해요.

5️⃣ 가압류 전세월세계약, 왜 위험할까요?

‼️ 집주인의 재정 상태가 이미 ‘위험 신호’ 단계

가압류는 아주 초기에 하는 조치가 아니에요. 채권자가 법적인 조치가 필요하다고 느끼는 단계에서 실행되기 때문에 분쟁이 이미 진행된 상태예요.

👉 이런 상황에서 전세 월세 보증금을 주고 계약을 한다는 건, 이미 문제 있는 사람에게 큰돈을 빌려주는 것과 거의 비슷한 행동이죠.

📢 이후 압류·경매로 이어질 가능성이 큼

가압류는 보통,

가압류 → 본안소송/판결 → 압류·경매

이런 순서로 이어지는 경우가 많아요.

집이 경매로 넘어가면, 경매 대금에서 순위가 높은 채권자부터 돈을 가져가고, 남은 돈이 있으면 그제야 후순위가 배당을 받게 돼요.

👉 이미 가압류와 근저당이 많은 집이라면, 나중에 경매가 되어도 내 보증금까지 충분히 남지 않을 가능성이 높다는 뜻이에요.

🙅‍♂️ 전세보증보험·전세대출 심사에서 거절

보증기관(HUG·HF·SGI)과 금융기관은

• 시세 대비 채권 총액

• 선순위 채권(근저당)

• 권리침해 사항(가압류+압류 등)

• 집주인의 상습체납 여부

를 함께 보는데, 가압류는 바로 리스크 신호로 잡힙니다. 따라서 전세보증보험 가입 거절, 버팀목·중기청 등 전세대출 거절로 바로 이어질 수 있어요.

또 정작 계약 당시에는 가압류 등의 문제가 없다가 얼마지나지 않아 가압류가 기재되어 세입자 보증보험 가입 불가, 전세대출이 불가해지는 경우가 발생하는 경우도 종종 있어요.

✍️ 임차인의 대항력 효력 발생 전 등기부등본상 근저당권, 압류, 가압류 등 임차인의 권리를 침해할 수 있는 일체 등기를 설정할 수 없으며 이를 위반할 시 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금 전액을 즉시 임차인에게 반환한다.

와 같은 특약이 필요한 이유이기도 하죠.

👨‍⚖️ 가압류 채권자가 주택도시보증공사?

주택도시보증공사(HUG) 명의로 가압류가 등기부등본에 기재되어 있다면,

• 이전 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 HUG가 대신 지급했고

• 그 금액을 회수하기 위해 집에 법적 묶음을 걸어둔 상태라는 의미에요.

즉, 과거 보증금 사고가 이미 발생한 집일 가능성이 크며, HUG가 채권자로 등록되어 선순위일 수 있어 새로 계약하는 세입자의 보증금 회수 순위가 밀릴 위험이 있어요. 이런 경우 가능하다면 계약을 재검토하는 것이 안전해요.

이런 집들의 특징은 보증금을 적게 설정하면서 안전하다며 강조하기도 하지만 현실은 전혀 그렇지 않으니 꼭 🚨주의하세요.

6️⃣ 이미 가압류가 있는 집, 상황별 대처법

📌 아직 가계약·계약 전이라면

가장 간단해요.

👉 가압류 있는 집은 원칙적으로 ‘계약하지 않는 것’이 최선이에요.

특히, 가압류와 근저당이 동시 존재하거나, 가압류 금액이 크고 최근에 접수되었거나, 집주인이 다른 집에서도 가압류·압류 이력이 있다면,

이런 집은 전세월세보증금을 맡기기엔 너무 위험하니 계약하지 말아야 해요.

📌 가계약금만 걸어둔 상태라면

이 경우엔 조금 더 전략이 필요해요.

1. 즉시 등기부등본 사본 저장

   : 가압류 내역, 접수일자, 채권자명, 청구금액 모두 캡처

2. 중개사·집주인에게 가압류 사실 인지 여부 확인

3. 아래와 같은 취지로 통보해 보세요.

“등기부등본 을구(또는 갑구)에 가압류가 기재되어 있는 것을 확인했습니다. 이는 임대차보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 사항이므로, 가압류를 말소하지 않는 이상 계약을 진행하기 어렵습니다. 가계약금 반환을 요청드립니다.”

그리고 더 필요하다면,

• 설명의무 위반 (중개사가 이를 알고도 알리지 않은 경우) 가능성

• 계약 전 중대한 정보 은폐로 인한 가계약 철회 요구

까지 검토할 수 있어요.

📌 이미 본계약까지 해버린 상태라면

이 경우엔

1. 집주인에게 가압류 해제 및 말소 기한 명시 요구

   : 특약이 없다면, 추가 합의로 ‘잔금 전까지 가압류를 말소하고, 미이행 시 계약 해제 및 계약금 전액 반환’ 내용을 명문화하세요.

2. 잔금 전 반드시 등기부 재발급

   : 가압류 등기말소 여부 확인 없이 잔금을 치르면 안돼요.

3. 이미 입주까지 한 상태에서 가압류가 새로 생긴 경우

   : 대항력·확정일자 확보 여부에 따라 대응이 달라질 수 있는데요, 필요 시 전세보증금 반환 소송·임차권등기명령 등 법적 절차를 검토할 수 있어요.

정리하면 ✍️

가압류가 기재된 등기부등본 = 이미 문제가 시작된 집이라고 보아야 해요.

가압류는 채권자가 법원을 통해 ‘이 집을 잠궈둔 상태’로 이후 압류·경매로 이어질 수 있고, 그 과정에서 내 전세보증금이 후순위로 밀려버릴 수 있답니다.

따라서,

1. 계약 전이라면 → 가급적 다른 집을 찾는 것 권장

2. 가계약 상태라면 → 가압류를 이유로 가계약 철회 및 반환 요구

3. 이미 계약했다면 → 가압류 해제 약속을 문서화하고 보증보험 가입 가능 여부 확인, 말소 완료 전까지 잔금과 입주를 최대한 유보 하실 것을 추천드려요.

이상, 안전한 집을 찾아드리는 내집스캔이었습니다.😊