잔금까지 보냈는데, 집을 지키기 위해 다시 돈을 써야 한다면 어떨까요?
최근 위 뉴스들만 봐도 알겠지만 잔금 당일, 혹은 이후에 사고가 발생하여 전재산을 잃는 사례가 많이 발생합니다.
그런데 매매사고 소식을 보면 이런 생각이 듭니다.
“저 사람들은 등기부도 안 보고 집을 산 걸까?”
그렇지 않습니다. 실제 등기부에는 매도인의 모든 빚과 과거 거래 사정이 나와 있지 않습니다. 제출받은 서류만으로는 그 뒤에 숨은 문제까지 알아내기 어려울 수 있고, 계약할 때 확인한 권리관계가 잔금일까지 그대로 유지되는 것도 아닙니다.
내가 확인한 것은 ‘그때의 등기부’인데, 내 돈이 걸려 있는 것은 거래가 끝날 때까지의 모든 과정인 셈이죠.
등기부를 잘봐도 당한다는 매매사기, 잔금까지 치른 매수인을 곤란하게 만드는 사고에는 어떤 것들이 있을까요?
1. 잔금을 보냈는데, 매도인의 채권자가 문제를 삼는 경우
*실제 잔금 당일 가압류, 경매결정이 걸리는 건이 월 평균 200건으로 최근 3배 이상 증가했습니다.
잔금일 아침까지 별문제가 없어 보였다고 가정해볼게요. 약속한 계좌로 잔금을 보내고, 소유권이전등기를 접수하려는 순간 매도인의 채무로 가압류가 먼저 접수된 사실을 알게 됩니다.
내가 빌린 돈도 아닌데, 내가 산 집이 다른 사람의 빚에 얽히는 상황입니다.
“매도인이 해결하면 되겠지”라고 생각할 수 있습니다. 하지만 이미 잔금을 받은 매도인이 해결을 미루거나, 해결할 돈이 없다면요?
집을 넘겨받는 절차에 차질이 생기고, 가압류를 어떻게 정리할지부터 따져야 합니다. 이사를 위해 기존 집을 비우기로 했다면 당장 어디서 지낼지도 문제가 됩니다.
등기부를 확인한 순간과 내 소유권이전등기가 접수되는 순간은 다릅니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부 한 장이 그사이 생기는 변화까지 막아주지는 않습니다.
뿐만 아니라 아래와 같은 근저당 허위 말소 사건들도 계속해서 생기고 있어요.
2. 없어진 줄 알았던 근저당이 되살아나는 경우
매도인이 대출을 갚았고, 등기부에서도 근저당이 지워졌습니다. 매수인은 이를 확인하고 잔금을 지급했습니다.
그런데 나중에 알고 보니 대출을 실제로 갚은 것이 아니라, 위조 서류로 근저당을 말소한 것이었다면요?
채권자가 근저당 회복을 요구하면 이미 돈을 다 내고 산 집이 경매 위험에 놓일 수 있습니다.
매수인 입장에서는 황당합니다. 빚이 남아 있는 집인 줄 알면서 산 것도 아니고, 등기부를 확인하지 않은 것도 아니니까요.
집값을 다 냈는데, 집을 지키려면 남의 대출 문제까지 해결해야 하는 상황.
여기에 매도인까지 연락이 끊기면 문제는 더 복잡해집니다. “사기 친 사람에게 돌려받으면 된다”는 말이 당장 내 집을 지켜주지는 않습니다.
3. 나중에 숨겨진 진짜 집주인이 소유권을 돌려달라는 경우
잔금을 치르고 등기까지 마쳤습니다. 이사도 끝냈습니다. 그런데 누군가 나타나 “나는 이 집을 팔라고 한 적이 없다”고 주장합니다.
위임장이나 소유권 관련 서류가 위조됐거나, 집을 팔 권한이 없는 사람이 대리인 행세를 한 거래라면 소유권 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 간혹 숨겨진 가등기권자가 나오는 등의 문제도 가끔 발생해요.
이때는 “나는 돈을 제대로 냈다”는 설명만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 계약과 등기의 효력을 다투면서, 내가 산 집의 소유권을 지키기 위한 대응이 필요해집니다.
집을 사는 데 쓴 돈에 더해, 그 집이 내 것이라는 사실을 지키는 데도 시간과 돈을 써야 하는 겁니다.
이런 이유로 매매지킴보증 가입이 필요해요.
매매지킴보증은 권원보험이 포함된 상품으로 쉽게 말해 부동산 소유권과 관련된 사고로 발생하는 손실에 대비하는 보험을 포함하는 상품입니다. 전세보증보험의 매매버전이라고 생각하면 쉽습니다.
거래 과정에서 발견하지 못했던 서류나 권리 문제로 집을 넘겨받지 못하거나 취득한 소유권에 문제가 생기는 상황을 다룹니다.
부동산 선진국가인 미국은 매수자의 80% 이상이 이미 매매지킴보증(권원보험)을 가입한다고 하죠. 미국 CFPB 권원보험 안내
대표적으로 매매지킴보증으로 보상 받는 사고는 다음과 같습니다.
없어진 줄 알았던 근저당이 다시 문제가 되는 경우
등기부에서 근저당이 말소된 것을 확인하고 집을 샀는데, 나중에 말소 서류가 위조된 것으로 드러나는 상황입니다. 실제 매년 나타나고 있는 사고로 이런 경우 대부분 매도인이 해외로 도주하면서 소송도 진행이 어렵습니다. 만약 이런 사고가 발생할 경우 최대 매매 전액까지 배상합니다.
집을 팔 권한이 없는 사람과 계약한 경우
위임장이나 소유권 관련 서류가 위조됐거나, 대리인이 위임받은 권한 없이 계약한 경우입니다. 돈을 지급했다는 사실만으로 소유권 문제가 해결되는 것은 아니기 때문에 계약 이후에도 분쟁이 이어지면 소송 비용, 패소할 경우 매매금액 전액까지 보상합니다.
잔금 지급 이후 권리 문제가 생기는 경우
매도인의 채무로 가압류 등 권리 제한이 발생해 매수인에게 손실이 생기는 상황입니다. 잔금 지급 이후 압류, 가압류가 걸리거나, 숨겨진 가등기권이 나타나는 등의 문제도 빈번합니다. 이런 경우 보험사에서 각종 소송비용 등을 보상합니다.
솔직히, 매매지킴보증까지 굳이 가입해야 하나요?
집을 사다 보면 돈 나갈 곳이 정말 많습니다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용에 이사비까지. 여기서 비용 하나라도 줄이고 싶은 마음은 당연하죠.
그런데 매매지킴보증이 얼마인지 알면 생각이 조금 달라질 수 있습니다.
매매금액 3억 원인 집이라면 19만 9,000원입니다. 매년 내는 것이 아니라, 한 번 납부하는 비용이에요.
이렇게 한 번 가입하면 잔금일부터 나중에 집을 다시 매도할 때까지, 보장 대상인 소유권 사고에 대비할 수 있습니다. 집을 오래 보유한다고 매년 보험료가 추가되는 구조도 아니고요.
매매지킴보증의 보험료는 전세보증보험, 자동차 보험에 비하면 1/3 가격도 안되지만 사고가 발생하면 매매 전액을 배상합니다.
반대로 잔금까지 보낸 뒤 가압류나 근저당 허위 말소 문제가 생긴다면, 이미 지급한 수억원을 잃을수 있어요.
매매사기가 조금이라도 걱정된다면 꼭 내가 계약한 집이 권원보험 가입이 가능한지 부터 아래 링크에서 확인해 보세요.