월세 특약사항 문구 예시 — 우리 집엔 뭐가 필요할까요

월세 계약서에서 위쪽은 이미 다 채워져 있어요. 보증금, 월세, 기간, 주소. 어느 부동산을 가도 같은 양식이죠.

비어 있는 건 맨 아래 특약사항 칸 하나예요. 그리고 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지켜주는 건 특약사항 칸이에요.

일단 어느 집에나 기본으로 들어가야 하는 문구부터 보여드릴게요.

1️⃣ 월세 특약, 기본으로 들어가는 문구 4가지

① 수리비 분담

보일러, 급배수 설비, 전기 설비 등 주요 시설의 노후·고장으로 인한 수리는 임대인이 부담한다. 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 부담한다.

민법 제623조에 임대인은 계약 기간 중 임차인이 집을 쓰는 데 필요한 상태를 유지해줄 의무가 있다고 돼 있어요. 그런데 특약에 '모든 수리는 임차인 부담'이라고 한 줄 적히면 노후 보일러 교체까지 임차인에게 넘어간 것처럼 읽혀요. '노후·고장'과 '고의·과실'을 갈라놓는 게 이 문구의 전부예요.

② 관리비

월 관리비는 ○○○원(정액)으로 하며, 포함 항목은 ○○○(청소비, 공용 전기료 등)으로 한다. 계약 기간 중 임대인은 임차인과 협의 없이 관리비를 인상하지 않는다.

원룸이나 오피스텔은 관리 주체가 따로 없어서 월 10만 원이 어디 쓰이는지 알기 어려워요. 참고로 2026년 8월 28일부터 중개사는 관리비 총액뿐 아니라 '공동관리비 금액'까지 확인·설명해야 해요. 설명을 들은 금액과 계약서에 적힌 금액이 같은지 대조해보세요.

③ 원상복구 범위

통상적인 사용으로 인한 마모·변색은 원상복구 대상에서 제외한다. 입주 시 존재하던 하자는 임차인이 사진으로 기록하여 임대인에게 전달하고, 해당 부분은 원상복구 의무에서 제외한다.

통상적으로 살면서 생긴 마모나 변색은 임차인이 물어줄 대상이 아니라고 보는 게 법원의 일반적인 판단이에요. 두 번째 문장이 더 중요해요. 입주 당일 벽지 얼룩이나 싱크대 흠집을 찍어 보내두면 그게 그대로 증거가 돼요.

④ 잔금일까지 권리 변동 금지

임대인은 잔금일까지 본 목적물에 근저당권, 압류, 가압류 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 반환받을 수 있다.

계약서 쓰던 날의 등기부와 잔금 치르는 날의 등기부는 다를 수 있어요. 그 사이에 집주인이 대출을 받으면 내 보증금은 뒤로 밀려요.

2️⃣ 여기까지는 '어느 집에나 똑같은' 문구예요

네 개를 다 넣었다면 기본은 챙기신 거예요.

그런데 이건 옆집에 넣어도 되고, 다른 동네 집에 넣어도 되는 문구예요. 정작 지금 계약하려는 그 집에만 필요한 문구는 따로 있어요.

예를 들어 등기부 갑구에 압류가 잡혔다가 최근에 풀린 이력이 있는 집이라면, 위의 네 개로는 부족해요. 압류가 한 번 잡혔다는 건 집주인이 세금이나 채무를 제때 못 낸 적이 있다는 뜻이거든요. 지금 등기부가 깨끗해도 다시 잡힐 수 있어요. 이런 집엔 이런 문구가 더 필요해요.

📋 압류·가압류 이력이 있는 집
임대인은 계약일 현재 체납된 국세·지방세가 없음을 확인한다. 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환받는다. 잔금일 당일 등기부등본을 재확인하며, 새로운 압류·가압류가 있을 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있다.

집이 다르면 넣어야 할 문구가 다르다는 게 이런 의미예요.

3️⃣ 집 상태에 따라 달라지는 특약

이 중 자주 어긋나는 세 가지는 문구까지 적어드릴게요.

근저당 말소 조건부

임대인은 잔금일까지 본 목적물에 설정된 근저당권(채권최고액 ○○○원)을 전액 말소하고, 말소 등기 완료를 증명하는 서류를 임차인에게 교부한다. 미이행 시 임차인은 계약을 해제하고 보증금 전액을 반환받는다.

'잔금 받으면 갚을게요'라는 말만 믿고 넘어가면, 정작 말소가 안 됐을 때 근거가 없어요. 금액과 기한, 그리고 미이행 시 효과까지 세 가지가 다 들어가야 해요.

다가구주택

임대인이 고지한 본 건물의 선순위 임차보증금 총액은 ○○○원이며, 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 무효로 하고 보증금 전액을 반환받는다.

다가구는 구분등기가 없어서 다른 호실 세입자들의 보증금이 등기부에 안 나와요. 등기부엔 근저당만 보이죠. 그래서 이 집은 '얼마가 안 보이는지'를 특약으로 붙잡아둬야 해요.

신탁등기가 있는 집

임대인은 본 임대차계약에 대하여 신탁회사(수탁자)의 사전 동의를 받았음을 확인하며, 동의서를 임차인에게 교부한다. 미교부 시 계약은 무효로 하고 보증금 전액을 반환한다.

신탁된 집은 등기부상 소유자가 신탁회사예요. 수탁자 동의 없이 체결한 임대차는 보호를 못 받을 수 있어서, 동의서 자체가 계약의 전제가 돼요.

💡 이 집에 어떤 특약이 필요한지, 계약 전에 확인하실 수 있어요
내집스캔 리포트는 주소만 넣으면 등기부와 건축물대장을 분석해서 그 집 상태에 맞는 특약을 추천해드려요.

4️⃣ 집주인에 따라서도 달라져요

같은 집이어도 집주인이 누구냐에 따라 문구가 또 달라져요.

• 대리인이 나온 계약 — 위임장·인감증명서·집주인 신분증 사본 세 가지 확인, 그리고 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로만 입금한다는 문구.

• 공동명의 — 명의자 전원이 서명하거나, 한 명이 나올 경우 나머지 명의자의 위임장을 받는다는 문구.

• 법인 임대인 — 법인등기부와 대표자 확인, 그리고 계약 체결 권한이 있는 자임을 확인한다는 문구.

• 보증금이 1,000만 원을 넘는 경우 — 미납국세 열람은 임대인 동의 없이도 전국 세무서에서 가능해요. 열람 사실은 임대인에게 통지돼요. 특약으로 임대인이 직접 납세증명서를 교부하도록 정해두는 방법도 있어요.

집주인이 다른 집에서 이미 사고를 낸 적이 있는지, 세금을 크게 체납하고 있는지는 등기부에 안 나와요. 그런데 그게 지금 이 계약에 어떤 문구가 더 필요한지를 결정해요.

실제 예시로 보면

A씨는 오피스텔 월세를 보러 갔어요. 보증금 3,000만 원에 월세 60만 원.

특약은 공부해서 챙겼어요. 수리비 분담, 관리비 정액, 원상복구 범위, 잔금일까지 권리 변동 금지. 네 개를 요청했고 임대인도 동의했어요. 여기까지만 보면 준비를 잘한 계약이에요.

그런데 계약금을 넣기 전날, 혹시 몰라 내집스캔 리포트를 신청했어요.

등기부 갑구에 작년에 압류가 잡혔다가 3개월 만에 풀린 이력이 있었어요. 지금은 깨끗한 상태라 A씨가 직접 등기부를 뗐을 때는 눈에 안 들어왔던 부분이에요. 을구에는 근저당 채권최고액이 1억 8,000만 원. 이 오피스텔 주택가격은 2억 원 수준이었고, 여기에 A씨 보증금을 더하면 주택가격을 이미 넘어서요. 보증보험 4사 가심사는 전부 불가로 나왔고요.

리포트가 추천한 특약은 A씨가 준비한 네 개와 달랐어요. 체납 없음 확인, 잔금일 등기부 재확인, 근저당 말소 조건. 세 개 다 이 집의 지금 상태 때문에 필요한 문구였어요.

A씨는 결국 계약을 접기로 했어요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 특약은 넣기만 하면 다 효력이 있나요?
특약은 임대인과 임차인이 합의해서 정하는 약정이라 원칙적으로는 유효해요. 다만 임차인에게 지나치게 불리한 내용은 다툼이 될 수 있어요. 문장 하나로 결과가 갈리는 부분이라, 최종 문구는 중개사와 함께 확정하시는 걸 권해드려요.

Q. 임대인이 특약을 거부하면 어떻게 하나요?
어떤 특약을 거부하는지를 보세요. 원상복구 범위처럼 임대인 부담이 커지는 항목은 협의의 문제일 수 있어요. 반면 체납 없음 확인이나 근저당 말소처럼 사실 확인에 가까운 문구를 거부한다면, 거부하는 이유 쪽을 한 번 따져보시는 게 좋아요.

Q. 월세도 보증보험에 가입할 수 있나요?
보증부월세도 전세보증금반환보증 대상이에요. 다만 HUG는 월세를 보증금으로 환산해 한도를 보고(2024년 12월 30일 신규 신청분부터), 근저당이나 주택가격 때문에 막히는 경우도 있어요. 확정된 가입 가능 여부는 HUG·HF·SGI·KRE 각 기관에 직접 문의하셔야 정확해요.

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