신한은행 전세대출 거절사유 — 계약금 넣기 전에 알 수 있어요

"신한은행 앱에서 한도까지 나왔어요. 그래서 계약했는데, 이제 와서 이 집은 안 된대요."

내 소득도, 신용도 문제없는데 집 때문에 거절되는 경우가 전세대출에서 제일 억울한 순간이죠. 그리고 이 사실은 계약금이 이미 나간 뒤에 알게 됩니다.

왜 계약금을 넣은 뒤에야 알게 될까요

신한은행 전세대출은 보증금의 5% 이상을 낸 뒤에야 신청할 수 있어요. 계약서와 계약금 영수증을 내야 접수가 되거든요.

순서를 그대로 적으면 이렇게 됩니다. 계약서를 쓰고, 계약금을 넣고, 그다음에 대출을 신청해요. 집이 되는지 안 되는지는 마지막에 확인되는 구조예요. 은행은 급할 게 없죠. 시간에 쫓기는 건 계약금을 넣은 쪽입니다.

신한은행 전세대출, 종류

신한은행 전세대출은 총 5종류예요. 전세대출은 내 소유가 아닌 집에 들어가는 돈이라, 은행이 담보로 잡을 게 없어요. 그래서 보증기관이 '못 갚으면 대신 갚겠다'는 보증서를 써주고, 은행은 그걸 담보로 대출을 내줍니다. 상품 이름 뒤 괄호가 그 보증기관이에요.

⚠️ 금리는 2026년 8월 12일 기준이에요. 변동금리라 수시로 바뀝니다.

보증기관은 보증서를 써주기 전에 신청한 사람과 들어갈 집, 두 가지를 보고 거절할 수 있어요.

내 조건 때문에 거절되는 경우

이건 은행에 물어보면 바로 확인돼요.

• 재직 기간 : 주택금융공사 상품은 현 직장 1년 이상, 서울보증보험 상품은 3개월 이상

• 주택 보유 : 부부합산 무주택이거나 1주택까지

• 공동 계약 : 계약서에 두 사람 이름을 올렸다면 주택금융공사·주택도시보증 상품은 불가

• 청년 상품 : 만 19~34세에 세대주여야 신청 가능

여기서 걸리면 상품을 바꾸거나 조건을 맞추면 돼요. 문제는 다음입니다.

집 때문에 거절되는 경우

1️⃣ 근저당이 많이 잡힌 집

집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈이에요. 이 금액에 내 보증금을 더한 값이 집값의 90%를 넘으면 거절됩니다. 집주인이 법인이면 80%까지고요.

등기부등본에 적혀 있지만, 채권최고액과 실제 빚이 다르고 집값 기준도 KB시세냐 공시가격이냐에 따라 갈려서 직접 계산하기가 만만치 않아요.

2️⃣ "잔금날 근저당 없앨게요"라고 한 집

계약할 때 흔히 듣는 말이죠. 그런데 쏠편한 전세대출(주택도시보증)은 이런 조건을 단 계약을 아예 취급하지 않는다고 상품 안내에 적어두었어요.

3️⃣ 집주인이 산 지 3개월이 안 된 집

역시 주택도시보증 상품 조건이에요. 집주인이 등기부등본상 3개월 넘게 그 집을 갖고 있어야 합니다. 최근에 주인이 바뀐 집이라면 소유권이 언제 넘어갔는지 봐야 해요.

4️⃣ 압류나 가압류가 붙은 집

집주인이 다른 곳에서 진 빚 때문에 이 집에 법적 조치가 들어온 상태예요. 세 상품 모두 받지 않습니다.

5️⃣ 시세를 알 수 없는 집

보증기관은 집값을 알아야 보증 금액을 정할 수 있어요. KB시세나 공동주택가격이 조회되지 않으면 대상에서 빠집니다. 세대 수가 적은 신축 빌라가 여기 자주 걸려요.

집 종류에 따라서도 갈립니다.

💡 내집스캔 리포트는 주소만 넣으면 이 집으로 전세대출이 되는지, 보증보험 가입이 되는 집인지 미리 알려드려요. 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 압류가 있는지, 집주인이 언제 이 집을 샀는지도 함께 나옵니다.

계약 전에 확인해서 넘어간 경우

실제 예시로 볼게요. A씨가 계약하려던 건 보증금 2억 3,000만원짜리 신축 빌라였어요. 등기부등본을 떼보니 근저당 0원, 압류도 가압류도 없었습니다. 중개사는 "이런 집 잘 없다, 보증보험도 당연히 된다"고 했고요.

계약 전날 밤에 리포트를 받아봤습니다. 세 가지가 나왔어요.

하나, 이 집은 KB시세도 공동주택가격도 조회되지 않는 신축이라 애초에 대출 상품 대부분에서 대상이 아니었어요. 둘, 집주인이 이 집을 산 게 두 달 전이었습니다. 셋, 집주인 명의로 된 부동산이 이 집 말고 일곱 채 더 있었어요.

A씨는 그 일곱 채의 상태를 별도로 신청해서 확인해봤어요. 그중 두 채에 이미 경매가 진행 중이었습니다.

이 집 등기부는 정말로 깨끗했어요. 집주인이 두 달 전에 샀으니까 아직 아무것도 쌓일 시간이 없었던 거예요. 깨끗한 게 아니라, 새것이었던 겁니다.

A씨는 결국 계약을 포기했어요.

다른 은행에 가면 될까요

주택금융공사 보증서로 전세대출을 내주는 은행은 열여섯 곳이에요. 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나, 경남, 광주, 아이엠뱅크, 부산, 수협, 전북, 제주, 카카오뱅크, 케이뱅크, 토스뱅크.

같은 보증기관을 거치니 어디를 가도 같은 등기부등본을 보고 같은 결론이 나옵니다. 재직 기간이나 한도처럼 은행이 정하는 조건이면 다른 곳에서 풀릴 수 있어요. 하지만 근저당이나 압류는 은행을 바꾼다고 사라지지 않습니다.

그리고 이건 대출만의 문제가 아니에요. 보증기관이 거절했다는 건, 이 집에 사고가 나면 보증금을 돌려받기 어렵다고 판단했다는 뜻입니다. 대출이 막힌 집은 내 보증금도 위험한 집이에요. 다른 대출을 알아보기 전에 이 집을 다시 봐야 하는 이유입니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 앱에서 한도가 나왔는데 왜 거절됐나요?
앱 한도는 소득과 신용만으로 계산한 예상 금액이에요. 집에 대한 심사는 서류를 낸 뒤 보증기관에서 따로 진행돼서, 여기서 결과가 뒤집힐 수 있습니다.

Q. 계약금을 냈는데 거절되면 돌려받을 수 있나요?
대출이 거절돼도 계약이 저절로 없던 일이 되지는 않아요. 그래서 계약할 때 대출이나 보증이 안 될 경우 계약금을 돌려받는 특약을 넣어두는 분들이 많습니다. 문구는 상황마다 달라지니 중개사와 상의해서 정하세요.

Q. 거절될 집인지 미리 알 수 있나요?
보증기관이 보는 항목은 근저당, 압류, 집주인 소유 기간, 시세예요. 전부 계약 전에 확인할 수 있습니다. 내집스캔 리포트가 이 항목들을 주소만으로 분석해드리고, 확정적인 가능 여부는 각 보증기관에 문의하시면 정확해요.

📍 계약금 넣기 전, 이 집부터 확인하세요

✅ 이 집으로 전세대출이 가능한지
✅ 보증보험(HUG·HF·SGI·KRE) 가입이 가능한 집인지
✅ 근저당·압류 등 선순위 권리 분석
✅ 집주인의 고액 체납·악성임대인 이력
✅ 집주인이 보유한 다른 부동산 현황
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