생애 첫 집 매매, 계약금 넣기 전에 이 순서대로 하세요

전세만 살다가 처음 집을 사려고 하면, 제일 먼저 드는 생각이 이거예요. "뭐부터 해야 하지?"

오가는 돈 단위가 다르고, 한 번 넣은 계약금은 돌려받기 어렵고, 물어볼 데는 마땅치 않죠. 그래서 오늘은 생애 첫 매매를 준비하는 분들을 위해, 계약금 넣기 전부터 잔금까지 순서대로 정리해드릴게요.

집 보러 가기 전, 대출 한도부터

순서가 거꾸로 되기 쉬운 부분이에요. 마음에 드는 집부터 찾고 나서 대출을 알아보면, 한도가 안 나왔을 때 계약금이 걸려 있는 상태가 돼요.

주택담보대출 한도(LTV·DSR)를 먼저 확인해서 내 예산을 확정하고, 그 예산 안에서 집을 보러 다니는 게 안전한 순서예요.

계약금 넣기 전, 등기부등본부터

가계약금이든 계약금이든, 돈이 나가기 전에 확인해야 해요. 넣고 나서 발견한 문제는 되돌리기 어려워요.

등기부등본에서 소유자가 매도인 본인이 맞는지, 근저당·가압류·압류 같은 권리침해가 있는지 확인하세요. 건축물대장에서 위반건축물 여부도요. 위반건축물이면 대출이 거절될 수 있어요.

계약서 쓰는 날 확인할 것

계약금은 통상 매매가의 10%예요. 이날 확인할 건 세 가지예요.

매도인 본인이 나왔는지 신분증으로 확인하고, 계약금은 반드시 매도인 명의 계좌로 보내세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인해야 해요. 잔금 전에 근저당을 말소하는 조건이라면 그 내용이 계약서에 들어가야 하고요. 특약은 상황마다 달라서, 방향을 정한 뒤 중개사와 상의해서 문구를 잡는 게 안전해요.

계약 후 30일, 실거래 신고와 자금조달계획서

계약하고 30일 안에 실거래 신고를 해야 해요. 보통 중개사가 처리하지만, 됐는지 확인은 내 몫이에요.

자금조달계획서 대상인지도 확인하세요. 2026년 기준으로 규제지역은 금액과 상관없이 전부, 비규제지역은 6억 원 이상이면 제출 대상이에요. 올해 2월부터 서식이 바뀌어서 계약금 입금증 같은 증빙도 함께 내야 해요. 기한을 넘기면 과태료가 나오고 등기 절차까지 밀릴 수 있어요.

중도금과 잔금 사이, 등기부를 한 번 더

많이들 놓치는 단계예요. 계약할 때 등기부가 깨끗했어도, 잔금 치르기 전까지 몇 주에서 몇 달이 비어요. 그 사이에 매도인 사정으로 새 근저당이나 가압류가 생길 수 있어요.

잔금일 전에 등기부등본을 다시 한 번 떼서, 계약 때와 달라진 게 없는지 확인하세요.

잔금일, 마지막으로 챙길 것

잔금은 등기 서류와 맞바꾸는 거예요. 잔금 입금과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 받고, 말소하기로 한 근저당이 실제로 말소되는지 확인하세요. 보통 법무사가 함께해요.

이후 일정은 두 가지만 기억하면 돼요. 소유권이전등기 신청과 취득세 신고·납부, 둘 다 잔금일로부터 60일 이내예요. 생애 첫 집이라면 취득세 감면도 챙기세요. 2026년 기준 12억 원 이하 주택이면 최대 200만 원까지 감면되고, 소득 기준은 없어요. 다만 3개월 내 입주해서 3년 이상 거주해야 추징이 없어요.

그런데 여기까지 다 지켜도 막을 수 없는 사고가 있어요. 계약서나 신분증이 위조된 거래였거나, 매도인이 같은 집을 다른 사람에게 또 팔았거나, 잔금을 보낸 뒤 등기가 넘어오기 전에 압류·가압류가 생기는 경우요. 서류 확인만으로는 안 잡히는 위험이에요.

이런 상황에 대비하는 게 권원보험이에요. 잔금 이후 소유권에 문제가 생겼을 때 피해액을 보상받는 장치예요.

마무리

절차 자체는 중개사와 법무사가 이끌어줘요. 내 몫은 단계마다 '확인'이에요. 계약금 넣기 전에 한 번, 잔금 치르기 전에 한 번 — 등기부를 확인하는 타이밍만 지켜도 큰 사고는 대부분 막을 수 있어요. 그리고 확인으로 안 잡히는 위험은 보장으로 챙기는 거고요.

✅ 계약 전 — 등기부·건축물대장 분석 + 안전도 점수
✅ 매도인 보유 다른 부동산 현황까지
✅ 잔금 후 — 권원보험으로 위조·이중매매·압류 보장

👉 잔금을 앞뒀다면, 안심 매매 패키지 알아보기