내집스캔은 주소만 입력하면 이 집 기준으로 전세대출 가능 여부와 보증보험 가입 가능성(HUG·HF·SGI·KRE 4사 가심사)을 계약 전에 확인해드려요. 근저당 등 위험 등기 분석과 다가구 예상 선순위 보증금까지 함께 나와요.
"소득도 되고 나이도 되는데, 버팀목이 거절됐어요. 이유를 모르겠어요."
버팀목 거절사유는 크게 두 갈래예요. 나 때문이거나, 집 때문이거나. 그리고 많은 분들이 모르는 사실이 있어요. 나에 대한 심사는 통과했는데 집이 심사에서 떨어지는 경우가 생각보다 훨씬 많다는 거예요. 오늘은 거절사유 8가지를 하나씩 짚어볼게요.
버팀목 심사는 두 번이에요
버팀목은 주택도시기금(정부 재원) 대출이라 은행 심사만 받는 게 아니에요. 반드시 보증기관(HUG 또는 HF)의 보증서가 나와야 대출이 실행되는데, 이 보증기관이 나와 집을 모두 심사해요. 그래서 거절 통보를 받았다면 어느 단계에서 막혔는지부터 확인해야 대처가 가능해요.
나 때문에 거절되는 경우 4가지
1️⃣ 소득·자산 기준 초과
버팀목은 유형별로 소득 상한이 달라요. 2026년 7월 기준으로:
구분 | 부부합산 소득 | 대출 한도 | 금리(변동) |
|---|---|---|---|
일반 버팀목 | 5,000만원 이하 | 수도권 1.2억 / 그 외 0.8억 | 연 2.5~3.5% |
청년전용 (만 19~34세) | 5,000만원 이하 | 최대 1.5억 | 연 2.2~3.3% |
신혼부부전용 (혼인 7년 이내) | 7,500만원 이하 | 수도권 2.5억 / 그 외 1.6억 | 연 1.9~3.3% |
여기에 순자산 3.45억원 이하(2026년 기준) 조건이 공통으로 붙어요. 소득은 되는데 자산에서 걸리는 경우가 있으니 순자산도 계산해보세요.
2️⃣ 무주택 요건 위반
나만 무주택이면 되는 게 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 해요. 함께 사는 부모님이나 배우자 명의 주택, 지분으로 상속받은 주택까지 걸리는 경우가 있어요.
3️⃣ 중복대출
이미 전세자금대출이나 주택담보대출을 이용 중이면 안 돼요. 기존 대출을 상환하는 조건이라면 가능한 경우도 있으니 은행과 순서를 조율해보세요.
4️⃣ 신용 문제
연체 이력, 과다한 기존 채무 등이 있으면 보증기관의 보증 심사에서 거절되거나 한도가 줄 수 있어요. 소득 하한은 없지만 상환 능력은 심사 대상이라, 소득이 아예 없는 경우에도 여기서 막힐 수 있어요.
집 때문에 거절되는 경우 4가지
보증기관은 "이 집에 사고가 나면 보증금을 회수할 수 있는가"를 심사해요. 내가 아무리 완벽해도 집이 여기서 떨어지면 대출은 안 나가요. 그리고 이건 계약서 쓰기 전에는 아무도 먼저 말해주지 않아요.
5️⃣ 시세 대비 보증금이 높은 집
보증기관이 산정한 주택가격 기준을 보증금이 초과하면 거절돼요. 특히 오피스텔·빌라·신축은 KB시세가 없어서 기준시가로 계산되는 경우가 많은데, 이러면 생각보다 기준 금액이 낮게 나와요. "시세가 이 정도라던데요?"라는 중개사 말과 보증기관 계산은 다를 수 있어요.
6️⃣ 근저당·압류 등 권리관계
등기부에 근저당이 많이 잡혀 있거나 압류·가압류·경매개시 등기가 있으면 거절 가능성이 높아요. 근저당이 '잔금일에 말소 예정'이라는 말만 믿고 계약했다가, 말소가 안 돼서 대출이 무산되는 경우도 있어요.
7️⃣ 다가구주택의 선순위 보증금
다가구는 다른 세입자들의 보증금이 등기부에 안 나와요. 그런데 보증기관은 이 선순위 보증금까지 합산해서 심사해요. 등기부가 깨끗해 보여도 앞선 세입자 보증금이 쌓여 있으면 거절될 수 있어요.
8️⃣ 위반건축물
건축물대장에 위반건축물로 표기돼 있거나, 대장과 실제가 다르면(불법 증축·옥탑 등) 목적물 자체가 인정이 안 돼서 거절돼요. 은행 심사에서는 안 걸렸는데 보증 단계에서 걸리는 대표 케이스예요.
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거절됐다면, 지금 할 수 있는 것들
거절 사유부터 확인하세요. 내 조건 문제인지 집 문제인지에 따라 다음 스텝이 완전히 달라요.
내 조건 문제라면 — 소득·자산 기준이 더 넓은 유형(신혼부부전용 등)에 해당하는지, 지자체 전세대출(서울시 청년 임차보증금 등)이 가능한지 확인해보세요.
집 문제라면 — 은행 자체 전세대출(카카오뱅크·케이뱅크 등)로 우회할 수 있는 경우도 있지만, 거절 사유가 근저당·시세라면 다른 곳도 같은 이유로 막힐 가능성이 높아요. 그리고 더 중요한 건, 대출이 거절될 정도의 집이라면 내 보증금도 위험할 수 있다는 신호라는 거예요. 무리해서 우회 대출을 찾기 전에 이 집 자체의 안전성을 먼저 판단해보세요.
아직 계약 전이라면 — '전세대출 및 보증보험 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다'는 방향의 특약을 중개사와 상의해서 넣어두는 게 안전장치가 돼요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 버팀목 거절되면 재신청할 수 있나요?
거절 사유가 해소되면 재신청할 수 있어요. 예를 들어 근저당이 실제로 말소됐거나, 소득 산정 서류를 보완한 경우요. 다만 같은 조건으로 바로 다시 넣으면 결과도 같을 가능성이 높아서, 사유 확인이 먼저예요.
Q. 은행에서는 가능하다고 했는데 왜 거절됐나요?
은행 상담 단계의 "가능해요"는 내 소득·신용 기준의 예상이에요. 보증기관의 집 심사는 그 뒤에 이뤄지기 때문에, 집에서 문제가 나오면 결과가 뒤집힐 수 있어요.
Q. 버팀목 거절된 집인데 계약금은 돌려받을 수 있나요?
계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환' 특약이 있다면 그 문구가 기준이 돼요. 특약이 없다면 반환이 어려워질 수 있어요. 그래서 계약 전에 특약을 넣는 것과, 애초에 대출 되는 집인지 미리 확인하는 게 중요해요.
Q. 거절될 집인지 계약 전에 미리 알 방법이 있나요?
보증기관 심사 기준(시세 대비 보증금, 근저당, 선순위 보증금, 위반건축물)을 계약 전에 대입해보면 상당 부분 예측할 수 있어요. 내집스캔 리포트가 이 항목들을 주소만으로 분석해드리고, 확정적인 가입 여부는 HUG·HF 등 보증기관에 직접 문의하면 정확해요.
📍 전세 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
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