월세 5,000만 원 / 80만 원에 거주 중이던 A씨 사례예요.
집주인이 집을 매매로 내놨고, A씨도 마침 이사할 집을 알아보던 중이었어요. 보증금 반환을 요청하니 집주인은 "집이 팔려서 가계약금이 들어오면 주겠다"고 했죠.
그런데 확인해보니 같은 건물 다른 세대엔 압류 이력이 있었고, 집주인은 그 건물 여러 호실을 갖고 있었어요. A씨는 다음 달에 이사를 나가야 하는데, 보증금을 못 받은 채 나가도 되는 건지 불안했던 거예요.
이 상황에서 A씨가 절대 하면 안 되는 것과 꼭 해야 하는 것이 있어요.
🛡️ 월세 보증금 지키는 3가지
1️⃣ 보증금 받기 전엔 절대 '전출' 하지 마세요
가장 중요합니다. 보증금을 다 돌려받기 전까지는 짐을 빼거나 다른 곳으로 전입신고(주소 이전)를 하면 안 돼요.
전입신고 + 실제 거주(점유)가 세입자의 대항력이에요. 이걸 유지하고 있어야 집이 경매로 넘어가도 순위를 지키고 보증금을 주장할 수 있어요.
먼저 나가서 주소를 옮겨버리면 대항력이 사라져서 후순위로 밀리고, 경매 배당에서 한 푼도 못 받을 수 있어요.
⚠️ "이사부터 하고 보증금은 나중에 받자" — 이게 가장 위험한 선택이에요. 보증금 받는 날 = 나가는 날이 되도록 맞춰야 해요.
2️⃣ 소액임차인이면 '최우선변제'로 지킬 수 있어요
보증금이 일정 금액 이하인 세입자는 소액임차인으로 분류돼, 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 일정액을 돌려받아요. 이게 최우선변제예요.
A씨는 서울, 보증금 5,000만 원이라 소액임차인에 해당해 최우선변제로 보증금 전액을 지킬 여지가 있었어요. 다만 최우선변제도 조건이 있어요.
경매개시결정 등기 전까지 전입신고 + 실제 거주를 갖추고 유지
배당요구 종기까지 직접 배당요구
낙찰가의 2분의 1 범위 안에서만 보호(소액임차인 여럿이면 나눠 가짐)
💡 이미 살고 있는데 집주인 상황이 불안하다면 — 계약 기간 중 집에 압류·가압류·집주인 변경·경매개시 같은 등기 변동이 생기는 순간 알려주는 [내집스캔 등기변동 알리미]가 있어요. "계약할 땐 깨끗했는데 집주인이 나중에 빚을 지면?" 이 공백을 메워주는 서비스예요.
3️⃣ 나가야만 한다면 '임차권등기명령'을 먼저
사정상 보증금을 못 받은 채 꼭 이사를 가야 한다면, 그냥 나가지 말고 임차권등기명령을 신청하세요.
계약이 끝났는데도(만기·해지) 보증금을 못 받은 경우, 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 올려두면 이사를 나가서 주소를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼요. 앞의 1번(전출 금지) 문제를 풀어주는 장치예요.
⚠️ 임차권등기는 계약이 종료된 상태를 전제로 해요. 아직 계약 기간이 많이 남았는데 세입자 사정으로 먼저 나가는 경우라면, 집주인과 "나가는 날 = 보증금 반환일"을 문자로라도 명확히 합의해두는 게 먼저예요.
✅ 상황별 체크리스트
□ 보증금 다 받기 전까지 전출·주소 이전 안 하기
□ 등기부에서 근저당 설정일 확인 → 내 최우선변제 기준 금액 파악
□ 내 보증금이 소액임차인 범위에 드는지 확인
□ "매매되면 준다"는 구두 약속 → 문자·내용증명으로 반환 시점 못 박기
□ 못 받고 나가야 하면 임차권등기명령 신청 후 이사
□ 전입신고 + 확정일자 + 실거주 계속 유지
🏠 정리하면
월세 보증금도 떼일 수 있어요. "매매되면 준다"는 말은 반환 의무를 미루는 말일 뿐이고, 진짜 안전장치는 대항력 유지 → 최우선변제 → 임차권등기 이 세 겹이에요.
그리고 더 근본적으로는, 계약 전에 집주인 재정 상태와 등기부를 확인하고, 거주하는 동안 등기 변동을 감시하는 게 이런 상황 자체를 피하는 길이에요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 "집 팔리면 준다"는데, 계약 기간은 아직 남았어요. 지금 나가도 되나요?
계약 기간이 남았다면 집주인은 만기까지 반환 의무가 없다고 주장할 수 있어요. 나가는 날과 보증금 받는 날을 맞추는 합의를 먼저 문자로 남기세요. 매매 성사 여부와 보증금 반환은 별개라는 점도 분명히 해두세요.
Q. 임차권등기명령은 어디에 신청하나요?
집이 있는 곳을 관할하는 법원에 신청해요. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태여야 하고, 등기까지 마친 뒤 이사하는 게 안전해요.
Q. 전입신고랑 확정일자만 있으면 안전한 거 아닌가요?
그게 기본 방어선이지만, 집주인 재정이 나빠지거나 선순위 채권이 많으면 경매에서 순위에 밀릴 수 있어요. 최우선변제 해당 여부와 선순위 금액까지 같이 봐야 해요.
📍 계약 전, 그리고 사는 동안 — 내집스캔으로 확인하세요
집주소만 입력하면 이 집이 안전한지 한 번에 확인할 수 있어요.
✅ 집주인 세금 체납·악성 임대인 이력
✅ 등기부 위험 등기(근저당·압류·가압류) 분석
✅ 선순위·권리관계 분석
✅ 보증보험 가입 가능 여부(HUG·HF·SGI)
✅ 거주 중 등기 변동 실시간 감시(등기변동 알리미)