몇 달을 알아본 동네가, 어느 날 갑자기 규제로 묶였어요.
2026년 7월, 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 투기과열지구·조정대상지역이 됐어요. 이어서 이 세 곳 아파트는 토지거래허가구역으로도 묶였고요. 이제 여기서 아파트를 사려면 허가를 받아야 해요. 허가받으면 4개월 안에 들어가 2년을 살아야 하고, 전세 끼고 사는 갭투자는 사실상 막혔어요.
막힌 수요는 어디로 갈까요
규제로 못 사게 됐다고 집 살 마음까지 사라지진 않아요. 방향만 틀 뿐이에요.
하나는 옆 동네예요. 규제를 피한 오산·평택으로 벌써 관심이 옮겨간다고 해요. 남양주, 수원 권선구, 안양 만안구 이름도 오르내리고요.
또 하나는 규제를 피한 물건이에요. 토허제가 묶은 건 아파트뿐이니까요. 그러니 오피스텔이나 빌라로 눈을 돌리는 분이 늘죠.
낯선 동네, 익숙하지 않은 물건, 그리고 "지금 아니면" 하는 조급함. 이 셋이 겹치면 계약을 서두르게 돼요. 꼼꼼히 봐야 할 걸 건너뛰게 되고요.
규제가 보는 건 '돈과 자격'뿐이에요
토지거래허가, 자금조달계획서, LTV 40%. 이번 규제가 들여다보는 건 전부 하나로 모여요. 이 사람이 살 자격이 되나, 돈은 어디서 났나.
정작 아무도 안 보는 게 있어요. 이 집이 진짜 내 것이 되느냐 하는 거요.
허가는 "이 거래 해도 된다"는 지자체의 승인일 뿐이에요. "이 집 소유권이 깨끗하다"는 보증이 아니고요. 우리가 철석같이 믿는 등기부등본도 마찬가지예요. 등기부는 공신력이 없어요. 믿고 샀다가 소유권에 문제가 생겨도, 국가가 내 돈을 대신 물어주지 않아요.
등기부가 깨끗해도, 집을 잃을 수 있어요
이런 일들이에요.
매도인의 계약서·신분증이 위조였을 때
매도인이 같은 집을 다른 사람에게 또 팔았을 때
잔금을 다 보냈는데 등기가 넘어오기 전에 압류·가압류·가처분이 걸렸을 때
등기소의 실수로 문제가 생겼을 때
하나같이 등기부만 봐서는 걸러낼 수 없는 것들이에요. 그리고 낯선 동네에서 서둘러 계약할수록, 이런 걸 하나하나 뜯어볼 여유가 없어요.
소유권을 지켜주는 보험, 권원보험
이럴 때를 위한 게 권원보험(Title Insurance) 이에요. 소유권에 하자가 생겨 손해를 봤을 때 그 피해를 보상해주는 보험이죠. 미국에선 집 살 때 거의 빠짐없이 챙기는 상품이고, 그 시장을 대표하는 회사가 바로 퍼스트아메리칸(First American) 이에요. 오랫동안 '소유권 위험'만 다뤄온 미국의 대형 권원보험사예요.
내집스캔의 안심 매매 패키지는, 이 퍼스트아메리칸의 권원보험을 그대로 담고 있어요.
패키지는 이렇게 짜여 있어요.
매매 리포트 — 사려는 집의 권리관계(근저당·가압류·신탁 등)와 매도인 이력을 계약 전에 먼저 확인해요
등기 변동 모니터링 — 계약부터 잔금·등기까지, 집에 새 권리가 붙는지 지켜봐요
권원보험(퍼스트아메리칸) — 소유권 사고가 실제로 터지면 피해액을 보상해요
변호사 전화 상담 — 매매하다 막히는 법률 문제를 전화로 물어봐요
이런 분이라면 챙기세요
규제에 밀려 오산·평택 같은 낯선 동네를 알아보기 시작한 분
규제를 피해 오피스텔·빌라 매매를 보고 있는 분
"지금 아니면" 하는 마음에 계약이 급해진 분
생애 첫 매매라 소유권이며 권리관계가 낯선 분
계약 전, 이것만은
□ 등기부상 근저당·가압류·신탁 같은 권리관계 확인
□ 매도인이 진짜 소유자가 맞는지 신분·서류 확인
□ 잔금부터 등기까지 새 권리가 붙는지 감시
□ 위조·이중매매·잔금 후 압류 같은 소유권 사고에 대한 대비
규제는 내가 살 자격과 돈을 봐요. 하지만 이 집이 진짜 내 것이 되는지는, 결국 내가 챙겨야 해요.
✅ 주소만 넣으면 권리관계 확인
✅ 계약 후 등기까지 변동 모니터링
✅ 소유권 사고 시 피해액 보상(권원보험)
✅ 매매 법률 궁금증은 변호사 전화 상담