그래서 내집스캔은 다가구·빌라의 '예상 선순위보증금'을 알려드려요. 등기부엔 안 나오는 금액이지만 내집스캔 요약리포트 탭에서 추정치를 확인할 수 있어요.
"근저당도 별로 없고 등기부도 깨끗한데, 다가구라서 위험하다고 하더라고요. 뭘 더 봐야 하는 거죠?"
이런 문의를 정말 많이 주세요. 다가구주택은 등기부등본만 떼봐서는 안전한지 알기가 어려운 구조예요. 근저당은 보이는데, 정작 가장 중요한 다른 세입자들의 보증금은 등기부에 안 나오거든요.
오늘은 다가구 선순위보증금이 뭔지, 왜 등기부로는 안 보이는지, 그리고 계약 전에 어떻게 확인해야 하는지까지 정리해드릴게요.
다가구주택, 다세대(빌라)랑 뭐가 다른가요?
이름은 비슷한데 권리 구조가 완전히 달라요.
다가구주택 | 다세대주택(빌라) | |
|---|---|---|
건물 소유자 | 1명 (집주인 한 명) | 호수별로 각각 |
등기부 | 건물 전체 1개 | 호수별로 따로 |
내 보증금 위치 | 다른 세입자들과 한 등기부에 섞임 | 내 호수 등기부에만 |
다가구는 단독주택 한 채에 여러 세대가 사는 구조라, 집주인도 한 명, 등기부도 한 개예요. 그래서 나보다 먼저 들어온 세입자들이 여럿 있고, 그 사람들의 보증금이 나보다 순위가 앞섭니다. 이걸 선순위보증금이라고 해요.
문제는, 경매로 넘어가면 이 선순위보증금 + 근저당이 나보다 먼저 배당을 받아간다는 거예요. 남은 게 없으면 내 보증금은 못 돌려받습니다. 이게 다가구 깡통전세의 전형이에요.
그런데 등기부엔 이게 안 나와요
여기가 함정이에요. 다가구는 호수별 구분등기가 없어서, 각 세입자의 보증금이 등기부에 공시되지 않아요. 등기부에 찍히는 건 근저당 같은 권리뿐이에요.
그래서 등기부만 보고 "근저당 적네, 깨끗하네" 하고 안심하면 위험합니다. 정작 큰 덩어리인 다른 세입자 보증금이 보이지 않는 상태로 계약하는 거니까요.
그럼 내 보증금이 안전한지 어떻게 계산해야 할까요?
선순위보증금 + 근저당 + 내 보증금 → 이 합이 집값(경매 낙찰가)을 넘으면 깡통 신호
선순위 금액을 모르면 이 계산 자체가 안 되는 거예요.
💡
실제 선순위보증금, 직접 확인하는 법
추정치로 위험을 가늠했다면, 계약 단계에서는 실제 금액을 확인해야 해요.
계약 전 — 임대인·중개사에게 직접 확인
선순위보증금 총액을 물어보고, 답변받은 금액을 계약서 특약에 못 박아두세요.
✔️ 특약 예시: "임대인이 고지한 선순위 보증금 총액은 ○○○원이며, 실제와 다를 경우 계약은 무효로 하고 계약금 전액을 즉시 반환한다."
계약 후 — 공문서로 교차 확인
계약하고 나면 임차인 자격으로 직접 떼볼 수 있어요.
전입세대 열람내역서 (주민센터): 그 집에 누가 언제 전입했는지
확정일자 부여현황 (주민센터): 다른 세입자들의 확정일자·보증금 규모
구두로 "별로 없어요" 하는 말만 믿지 마시고, 이 두 서류로 꼭 맞춰보세요.
✅ 다가구 계약 전 체크리스트
□ 다가구인지 다세대인지 확인 (건축물대장)
□ 등기부 근저당·압류·가압류 확인
□ 선순위보증금 총액 임대인에게 확인 + 특약 명시
□ 전입세대 열람내역서·확정일자 부여현황 확인(계약 후)
□ (선순위 + 근저당 + 내 보증금) vs 집값 비교
□ 전세보증금반환보증 가입 가능한 집인지 확인
자주 묻는 질문
Q. 다가구는 무조건 위험한가요?
아니에요. 선순위보증금 + 근저당이 집값 대비 여유 있으면 괜찮을 수 있어요. 다만 그 금액을 확인할 수 있어야 판단이 되는데, 그게 어려운 게 다가구의 특징이에요.
Q. 등기부등본만 떼면 다 나오는 거 아닌가요?
다가구는 호수별 구분등기가 없어서 다른 세입자 보증금은 등기부에 안 나와요. 근저당 같은 권리만 표시됩니다.
Q. 선순위보증금이 많으면 전세보증보험도 안 되나요?
선순위가 많으면 (선순위 + 내 보증금)이 주택가격 한도를 넘어 보증보험 가입이 거절될 수 있어요. 가입 가능 여부는 HUG·HF·SGI·KRE 각 기준이 달라 미리 확인하는 게 좋아요.
Q. 임대인이 선순위 금액을 안 알려주면요?
정확한 금액을 안 알려주거나 얼버무리는 집은 그 자체가 위험 신호예요. 확인이 안 되면 계약을 미루는 것도 방법이에요.
📍 다가구 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
주소만 입력하면 이런 걸 확인할 수 있어요.
✅ 다가구·빌라 예상 선순위보증금
✅ 이 집 등기부 근저당·압류·가압류 위험 분석
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부
✅ 전세대출 가능 여부
✅ 집주인 체납·사기·악성임대인 이력
계약금 넣기 전에 딱 한 번 확인하세요.
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