내집스캔 매매 리포트는 실거래가 비교로 적정 가격을 가늠하는 동시에, 등기부등본·건축물대장을 분석해 소유자 정보와 가압류·신탁·근저당 같은 권리관계, 그리고 매도인의 세금 체납·금융사기·악성 이력, 보유한 다른 부동산 현황까지 한 번에 정리해드려요. '얼마가 적정한지'와 '이 집이 안전한지'를 같이 확인할 수 있어요.
마음에 드는 아파트를 찾았어요. 그런데 가격을 알아볼수록 더 헷갈려요.
네이버 부동산엔 8억, 옆 부동산은 7억 8천, 국토부 실거래가를 떼보니 두 달 전 같은 평형이 7억 2천에 거래됐고, 은행에서 대출받으려고 보니 KB시세는 7억 5천이래요.
"그래서 이 집, 대체 얼마가 적정가야?"
같은 단지, 같은 평형인데도 보는 곳마다 값이 다른 이유가 있어요. 각 가격이 '서로 다른 목적'으로 만들어진 숫자거든요. 이걸 모르고 호가에 그대로 도장을 찍으면 수천만 원을 더 주고 살 수도 있어요. 오늘은 아파트 적정가를 어떻게 판단하는지 하나씩 정리해드릴게요.
같은 아파트인데 가격이 왜 다 다를까
아파트 가격은 한 개가 아니에요. 부르는 값, 실제 팔린 값, 기관이 매긴 값, 세금용 값이 따로 있어요. 보통 이런 순서로 높아요.
호가 ≥ KB·부동산원 시세 ≥ 실거래가 ≥ 공시가격
이 차이를 이해하는 게 적정가 판단의 시작이에요.
호가·실거래가·KB시세·공시가격, 뭐가 다른가요
구분 | 누가 정하나 | 무슨 값인가 | 어디에 쓰나 |
호가 | 매도인 | 팔고 싶은 희망 가격 | 협상의 출발점 (가장 높음) |
실거래가 | 실제 거래 당사자 | 진짜 팔린 신고 가격 | 가장 객관적인 기준 |
KB·부동산원 시세 | 시세 산정기관 | 단지·평형별 상·하한 시세 | 대출 한도(담보가치) 기준 |
공시가격 | 정부 | 세금 매기는 기준값 | 보유세·취득세 (시세보다 낮음) |
여기서 꼭 기억하실 건 두 가지예요. 실거래가는 가장 객관적이지만 '과거' 시점이고, KB시세는 '대출이 얼마 나오는지'를 좌우한다는 점이에요. 적정가는 실거래가로 보고, 대출 가능액은 KB시세로 본다고 생각하시면 쉬워요.
적정가 판단하는 5단계
① 국토부 실거래가부터 봐요
국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 같은 단지, 같은 평형의 최근 거래를 확인하세요. 이게 '실제로 팔린 값'이라 가장 믿을 만한 기준이에요.
② 같은 조건끼리 비교해요
같은 단지여도 동·층·향·뷰·수리 상태에 따라 수천만 원이 갈려요. 저층과 로열층, 수리된 집과 안 된 집을 같은 값으로 보면 안 돼요. 비교하려는 집과 '조건이 비슷한' 거래를 골라 보세요.
③ KB·부동산원 시세의 상·하한 범위를 확인해요
KB부동산이나 한국부동산원 부동산테크에서 그 단지·평형의 일반평균가와 상한가·하한가를 보세요. 이 시세는 매주 갱신되고, 대출 한도를 정하는 기준이라 잔금 계획에도 직접 영향을 줘요.
④ 호가를 실거래가·시세와 견줘요
호가가 최근 실거래가나 시세보다 많이 높다면 협상 여지가 있다는 뜻이에요. 반대로 실거래가가 빠르게 오르는 중이면 호가가 곧 실거래가가 될 수도 있고요. 흐름을 같이 보세요.
⑤ 거래 추세를 읽어요
같은 단지 최근 거래가 오름세인지 내림세인지, 거래가 활발한지 뜸한지를 보세요. 거래가 거의 없는 단지·평형은 시세 신뢰도가 떨어져서, 한두 건 가격에 휘둘리기 쉬워요.
이것만은 조심하세요 — 시세 착시 4가지
신고가 1건에 휘둘리지 마세요. 특수관계인 거래나 작전성 거래가 평균을 끌어올린 것일 수 있어요.
'취소된 거래'를 거르세요. 계약 후 해제된 거래도 한때 실거래가에 떴다가 사라지는 경우가 있어, 허위·번복 신고가 섞일 수 있어요.
직거래·가족 간 거래는 빼고 보세요. 시세보다 한참 싼 거래는 증여성·특수관계 거래일 가능성이 높아요. 중개거래 위주로 보는 게 안전해요.
소형·대형은 데이터가 적어요. 국민평형(84㎡) 외 평형은 거래가 드물어 시세가 들쭉날쭉할 수 있어요.
B씨는 이렇게 적정가를 잡았어요
전용 84㎡ 아파트를 보러 간 B씨. 부동산에서 부른 호가는 8억이었어요.
집에 와서 국토부 실거래가를 확인해보니, 최근 3개월 같은 평형 거래가 7억 1천~7억 4천 사이였어요. 8억에 가까운 거래도 한 건 있었지만, 확인해보니 로열층·올수리 집이었고 B씨가 본 집은 저층이었죠. KB시세 하한가는 7억 2천, 상한가는 7억 6천이었고요.
B씨는 '호가 8억은 높다'고 판단하고, 비슷한 조건 실거래가(7억 2천)를 근거로 협상에 들어갔어요. 신고가 한 건만 보고 8억이 시세인 줄 알았다면, 그대로 도장을 찍었을 수도 있었던 거예요.
가격만 맞으면 끝일까요?
적정가를 잘 잡는 건 중요해요. 그런데 '싸게 잘 샀다'와 '안전하게 샀다'는 다른 문제예요.
시세가 적당해도, 그 집 등기부에 가압류나 과도한 근저당이 있을 수 있고, 매도인이 세금을 체납 중이거나 다른 부동산에서 경매가 진행 중일 수도 있어요. 이런 건 KB시세나 실거래가 어디에도 안 나와요. 가격표만 보고 들어가면, 정작 '이 집과 이 사람이 안전한지'는 못 보고 넘어가게 돼요.
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✅ 매도인이 보유한 다른 부동산 현황 조회
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