부동산 매매 계약금, 보내기 전에 멈추세요 — 사고 막는 주의사항

부동산 매매 계약금, 계약금 지급 주의사항, 계약금 반환, 가계약금, 매매 계약금 입금

Jun 10, 2026

Contents

계약금, 중도금, 잔금 보내기 전, 이것만은 꼭 확인하세요 1️⃣ 계약금은 '등기부상 소유자 본인' 계좌로만 2️⃣ 입금 직전, 등기부등본을 '다시' 떼보기 3️⃣ 계약 자리에서 소유자 신분 확인 4️⃣ '가계약금'도 함부로 넣지 않기 5️⃣ '신탁등기'된 집이면 매도인 마음대로 못 팔아요 6️⃣ 입금은 '계좌이체'로, 영수증·계약서 챙기기 7️⃣ 계약서에 안전장치 특약 넣기 A씨는 이렇게 확인했어요 🔍 자주 묻는 질문 (FAQ)

집을 사기로 마음먹으면 가장 먼저 나가는 돈이 계약금이에요. 보통 매매가의 10%, 적게는 수천만 원이 한 번에 움직이죠.

그런데 이 첫 단추를 잘못 끼우면, 집도 못 사고 돈도 못 돌려받는 일이 생겨요. '계좌번호 불러주는 대로 보냈을 뿐'인데 말이죠.

계약금은 거래의 시작이자, 한번 움직이면 되돌리기 어려운 돈이거든요. 오늘은 계약금 보내기 전에 꼭 확인해야 할 것들을 하나씩 정리해드릴게요.

계약금, 중도금, 잔금

부동산 매매 대금은 보통 세 번에 나눠 내요.

계약금 — 계약할 때, 보통 매매가의 10%
중도금 — 계약과 잔금 사이, 거래의 '중간 확정' 단계
잔금 — 소유권 이전(등기)과 맞바꾸는 마지막 대금

이 중 계약금이 중요한 이유는, 단순한 '예약금'이 아니라 법적으로 해약금 성격을 갖기 때문이에요. 매수인(사는 사람)이 변심하면 계약금을 포기해야 하고, 매도인(파는 사람)이 변심하면 계약금의 두 배(배액)를 돌려주고 계약을 깰 수 있어요(민법상 해약금).

단, 한쪽이 중도금을 치르는 등 이행에 착수한 뒤에는 이렇게 마음대로 해약하기 어려워져요. 그래서 계약금 단계가 그만큼 신중해야 하는 거예요.

보내기 전, 이것만은 꼭 확인하세요

1️⃣ 계약금은 '등기부상 소유자 본인' 계좌로만

가장 흔한 사고가 여기서 나요. 중개사무소 계좌, 매도인 가족 계좌, 처음 보는 법인 계좌로 보내라고 하면 일단 멈추세요. 계약금은 등기부등본상 소유자 본인 명의 계좌로 보내는 게 원칙이에요. 명의가 다르면 왜 다른지 납득될 때까지 입금하지 마세요. "사정이 있어서"라는 말만 믿고 보냈다가, 정작 소유자는 "나는 받은 적 없다"고 하면 돈을 돌려받기가 매우 어려워져요.

2️⃣ 입금 직전, 등기부등본을 '다시' 떼보기

며칠 전에 본 등기부는 의미가 없어요. 그 사이 근저당이 새로 잡히거나, 가압류가 들어오거나, 다른 사람과 이미 계약이 진행됐을 수 있거든요. 입금 당일, 가장 최신 등기부로 소유자와 권리관계를 한 번 더 확인하세요. 특히 한 집을 여러 사람에게 계약하고 잠적하는 이중계약 사기는, 실시간 등기부 확인이 거의 유일한 방어선이에요.

3️⃣ 계약 자리에서 소유자 신분 확인

계약하러 나온 사람이 진짜 소유자인지, 등기부상 이름·주민번호와 신분증을 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장 + 인감증명서 + 소유자 본인 확인(통화 등)까지 챙겨야 안전해요. 얼굴만 보고 "당연히 주인이겠지" 하고 넘어가면 안 돼요.

4️⃣ '가계약금'도 함부로 넣지 않기

"일단 100만 원만 걸어두세요"라는 가계약금. 가볍게 보내기 쉽지만, 이것도 해약금 효력이 생길 수 있어요. 변심하면 못 돌려받을 수 있고, 심지어 약정한 전체 계약금 기준으로 책임이 커질 수도 있어요. 가계약이라도 "○○ 사유 시 전액 반환"처럼 반환 조건을 문자로라도 남겨두세요. 말로만 한 약속은 나중에 증명하기 어려워요.

5️⃣ '신탁등기'된 집이면 매도인 마음대로 못 팔아요

등기부 갑구에 '신탁'이 적혀 있으면, 그 집의 실제 소유권은 신탁회사에 있어요. 이 경우 매도인이 단독으로 팔 수 없고 신탁회사(수탁자)의 동의가 필요해요. 신탁원부를 확인하지 않고 계약금을 보냈다가, 권한 없는 사람과 계약한 꼴이 되어 돈이 묶이는 사고가 의외로 많아요.

6️⃣ 입금은 '계좌이체'로, 영수증·계약서 챙기기

현금으로 건네면 증빙이 남지 않아요. 반드시 소유자 본인 계좌로 계좌이체해 흔적을 남기고, 계약금 영수증과 계약서를 받아두세요. 나중에 분쟁이 생겼을 때 "언제, 누구에게, 얼마를 보냈는지"가 그대로 증거가 돼요.

7️⃣ 계약서에 안전장치 특약 넣기

계약서를 쓸 때 "잔금일까지 매도인은 근저당 설정 등 새로운 권리변동을 하지 않는다", "잔금일까지 기존 근저당을 말소한다" 같은 특약을 넣어두면 좋아요. 계약 후 잔금 전까지 집에 빚이 새로 생기는 상황을 막는 안전장치예요.

A씨는 이렇게 확인했어요

매매 계약을 앞둔 A씨는 매도인이 알려준 계좌로 계약금을 보내려다 멈칫했어요. 계좌 예금주가 매도인이 아닌 다른 이름이었거든요.

A씨는 입금 전에 그 집 등기부등본을 다시 확인했고, 내집스캔 리포트로 소유자 정보와 권리관계, 매도인의 다른 부동산·체납 이력까지 함께 살펴봤어요. 확인 결과 그 집은 신탁등기가 되어 있어서, 매도인이 단독으로 팔 수 있는 상태가 아니었어요.

만약 계좌 명의만 보고 그냥 계약금을 보냈다면, A씨는 권한 없는 사람에게 돈을 건넨 셈이 됐을 거예요. 등기부 한 장을 떼도 '신탁'이 무슨 의미인지 몰랐다면 그냥 지나쳤을 상황이었죠.

문제는, 이걸 계약 전에 알기 어렵다는 거예요

등기부등본 한 장을 떼도 신탁·가압류·근저당이 무슨 의미인지, 이 집이 안전한지 일반인이 해석하기는 쉽지 않아요. 게다가 매도인의 세금 체납이나 다른 빚 문제는 등기부에 다 나오지도 않고요.

그래서 "다른 사람도 이렇게 거래했다"는 말만 믿고 계약금부터 보냈다가, 뒤늦게 문제를 발견하는 경우가 생겨요.

💡

내집스캔 매매 리포트는 등기부등본·건축물대장을 분석해 소유자 정보, 가압류·신탁·근저당 같은 권리관계, 그리고 매도인의 세금 체납·금융사기·악성 이력까지 한 번에 정리해드려요. 계약금 보내기 전에 '이 집, 이 사람 안전한지'를 객관적으로 확인할 수 있어요.