3줄 요약
계약서엔 실제로 입금하는 보증금을 그대로 적으세요. 금액을 다르게 쓰면(다운계약) 사고가 나도 보증보험에서 인정받지 못해요.
특약 두 줄(보증보험 안 되면 무효 / 선순위 권리 생기면 무효)과 소유자 명의 계좌 입금은 보증금을 지키는 최소 안전장치예요.
계약서를 잘 쓰는 것만으로는 부족해요. '이 집과 집주인이 애초에 안전한가' 를 계약 전에 확인하는 게 진짜 핵심이에요.
"이렇게 쓰는 게 서로 편해요."
계약 자리에서 집주인이나 중개사가 이런 말을 하면, 대부분 그냥 따라가게 돼요. 집도 마음에 들고 분위기도 좋으니까요.
그런데 전세 보증금을 못 돌려받는 사고, 생각보다 '나쁜 집'에서만 생기는 게 아니에요. 멀쩡한 집인데 계약서를 잘못 써서 보증보험도 못 받고 돈이 묶이는 경우가 꽤 있어요.
오늘은 전세 계약서 쓸 때 '이것만은 하면 안 되는 것'들을 처음부터 정리해드릴게요.
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실제 금액과 다르게 쓰는 계약서
가장 흔하고, 가장 위험해요. 실제로 주고받는 보증금과 다른 금액을 계약서에 적는 경우예요.
실제로 보증금을 낮추는 건 괜찮아요. 문제는 실제 금액은 그대로 두고 서류만 낮추는 거예요. 집주인이 세금이나 대출 한도를 이유로 권하는 경우가 많은데, 따라가시면 안 돼요.
가장 큰 문제는 보증보험에서 인정을 못 받는다는 점이에요. 나중에 사고가 났을 때 "계약서 금액이랑 실제 입금액이 다르다"는 이유로 보증 자체가 거절될 수 있거든요.
여기서 많이들 이렇게 생각하세요. "차액을 따로 증빙해두면 되지 않나?" 그런데 오히려 반대예요. 그 별도 확인서가 계약서가 사실과 다르다는 걸 스스로 증명하는 증거가 될 수 있어요. 감액된 부분만의 문제가 아니라, 계약 전체의 진정성이 의심받는 거예요.
계약서에는 실제로 입금하는 보증금을 그대로 적으세요. 그게 제일 안전해요.
특약 한 줄 없이 쓰는 계약서
특약은 내 보증금을 지키는 안전장치예요. 비어 있으면 안 돼요. 최소한 이 두 가지는 넣으시는 걸 권해드려요.
'전세보증보험 가입이 안 되면 계약을 무효로 한다'
'입주 전에 근저당·가등기 같은 선순위 권리가 새로 생기면 계약을 무효로 하고 보증금을 돌려준다'
특약은 두루뭉술하게 쓰면 안 돼요. '언제까지', '전액 반환' 같은 조건을 구체적으로 적어둬야 나중에 다툴 여지가 줄어들어요.
계좌 명의를 확인 안 한 입금
보증금은 반드시 등기부상 집주인(소유자) 명의 계좌로 보내야 해요.
대리인(가족 등)이 나왔어도 돈은 소유자 계좌로
법인 소유면 법인 계좌로 (대표이사 개인 계좌로 보내면 나중에 분쟁이 생겨요)
이체 화면에 뜨는 '이름'만 믿지 말고, 통장 사본으로 예금주를 확인하세요
시세랑 권리관계를 안 보고 쓰는 계약
전세금이 집값에 비해 너무 높으면, 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받기 어려워요. 이른바 깡통전세죠.
전세보증금에 선순위채권(집주인이 이미 받은 담보대출 등)을 더한 금액이 집값의 90%를 넘으면 위험 신호예요.
등기부등본 '을구'에서 근저당도 확인해야해요.
집주인이 이 집을 담보로 빌린 돈이 얼마인지를 보는 거예요. 근저당이 많이 잡혀 있을수록, 경매 시 내 보증금이 뒤로 밀릴 위험이 커져요. 갑구의 압류·가압류·가등기 같은 권리침해 표시도 함께 확인해야 하고요.
계약 전 체크리스트
☑️
□ 계약서 보증금 = 실제 입금액, 같은가요?
□ 보증보험 안 되면 무효, 특약 넣었나요?
□ 선순위 권리 생기면 무효, 특약 넣었나요?
□ 입금 계좌가 등기부상 소유자(법인) 명의인가요?
□ 잔금 전·전입신고 후 등기부 다시 확인했나요?
□ 집주인 체납·다른 부동산 상황 확인했나요?
유형을 아는 것과, 내 집이 안전한지 아는 건 달라요
여기까지 읽으셨으면 '위험한 계약서'가 어떤 건지는 아셨을 거예요. 그런데 진짜 중요한 건 따로 있어요. "그래서 내가 계약하려는 이 집은 안전한가?"
이건 등기부등본 한 장으로는 다 알 수 없어요. 이 집 등기부는 깨끗해도, 집주인이 다른 곳에서 빚을 잔뜩 지고 있거나 보증금을 안 돌려준 이력이 있을 수 있거든요.
내집스캔은 등기부와 시세는 물론, 국내 최초로 집주인이 가진 다른 부동산(압류·근저당·경매 등)까지 조회해서 위험을 알려드려요. 그리고 HUG·HF·SGI·KRE보증 네 곳의 보증보험 가입 가능 여부를 한 번에 확인할 수 있어요. 보증보험이 되는 집인지 계약 전에 미리 아는 거죠.
애초에 계약서 금액을 바꾸거나 특약 때문에 마음 졸이는 상황 자체를 안 만들려면, 계약 전에 한 번 확인하는 게 가장 빨라요.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 보증금을 깎아주는 대신, 계약서엔 원래 금액으로 쓰자고 해요. 괜찮나요?
안 돼요. 실제 입금액과 계약서 금액이 다르면(다운계약), 사고가 났을 때 보증보험에서 인정받지 못하고 법적으로도 불리해질 수 있어요. 계약서엔 실제 입금액을 그대로 적으세요.
Q. 특약은 꼭 넣어야 하나요?
권리를 지키는 최소한의 안전장치예요. 적어도 '보증보험 가입이 안 되면 무효', '선순위 권리가 새로 생기면 무효'는 넣는 걸 권해요. 조건(기한·전액 반환)도 구체적으로 적어야 효력이 분명해져요.
Q. 집주인 대리인이 나왔는데 보증금은 어디로 보내나요?
무조건 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내세요. 대리인이나 대표이사 개인 계좌로 보내면 분쟁의 소지가 커져요. 대리인이라면 위임장과 인감증명서도 함께 확인하고요.
Q. 전세보증보험은 계약서 쓸 때 가입하나요?
가입은 보통 입주(잔금)와 전입신고 이후에 해요. 다만 '이 집이 보증보험 가입 가능한 집인지'는 계약 전에 미리 확인해두는 게 좋아요. 계약하고 나서 거절되면 이미 늦거든요.
Q. 전세가율이 90%를 넘으면 무조건 위험한가요?
(전세보증금 + 선순위채권)이 주택가격의 90%를 넘으면 보증보험 가입이 거절될 수 있고, 경매 시 보증금 회수도 어려워져요. 절대적 기준은 아니지만, 90%는 위험을 가르는 중요한 선이에요.
💡 계약서에 도장 찍기 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요.
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석 + 시세·전세가율 위험도 판단
✅ 선순위 근저당·임차보증금 등 권리관계 분석
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성임대인 이력 확인
✅ 집주인이 보유한 다른 부동산·채무·경매 현황 조회 (국내 최초)
✅ HUG·HF·SGI·KRE 보증보험 가입 가능 여부 + 전세대출 가능 여부
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