□ 집주인과 주고받은 카카오톡·문자메시지
□ 반환 약속 내용이 담긴 대화
□ 실제 반환 요청 경과 기록
□ 계약 당시 상황을 설명할 수 있는 모든 자료
"보증보험 가입하려면 보증금 좀 낮춰야 해요."
집주인한테 이런 말 들어보셨나요?
또는 대출 조건 맞추려고 계약서 금액을 실제보다 낮게 쓴 경우도 있어요. 처음엔 양측 합의니까 괜찮다고 생각하기 쉬운데, 이게 나중에 전세보증보험 분쟁으로 이어지는 사례가 최근 늘고 있어요.
실제로 보증금을 낮추는 건 괜찮아요. 문제는 실제 금액은 그대로 두고 서류만 낮추는 거예요.
이번 글에서는 감액 계약서가 왜 문제가 되는지, 어떤 경우에 실제 분쟁으로 번지는지 정리해드릴게요.
감액 계약서란 무엇인가요?
실제 보증금은 그대로 두고, 계약서에 적힌 금액만 낮춰 작성하는 것을 감액 계약서(다운계약서)라고 해요.
예를 들어 실제로는 보증금이 2억 원인데, 계약서에는 1억 5,000만 원으로 적는 방식이에요. 이유는 다양해요.
HUG 전세보증보험 가입 한도를 맞추기 위해
전세대출 조건을 맞추기 위해
갱신 계약에서 보증금을 낮춘 것처럼 보이기 위해
양측이 합의한 거니까 문제없지 않냐고 생각할 수 있는데, 실제로는 그렇지 않아요.
HUG 보증보험에서 왜 문제가 되나요?
HUG 보증보험에 가입하거나 보험금을 청구할 때 계약서를 제출하게 돼요.
이때 실제 보증금과 다른 금액이 적힌 계약서를 제출하면 허위 서류 제출로 판단될 수 있어요.
법률사무소 A&P 박O훈 대표 변호사는 "실제는 그대로 두고 외부 제출용으로만 계약서를 낮춰 작성하는 것은 단순한 감액의 문제가 아니라 허위 계약서 제출 문제로 이어질 수 있다"고 말해요. 더 나아가 "감액된 부분만 따로 떼어 볼 것이 아니라 계약 전체의 진정성이 문제 될 수 있다"고도 덧붙였어요.
즉, 감액 계약서가 있으면 계약서에 적힌 낮은 금액만 문제 되는 게 아니라, 계약 자체가 처음부터 허위였던 것 아니냐는 의심을 받을 수 있어요. 이 경우 보증금 전액 반환이 문제로 번질 가능성도 있어요.
🔎 감액한 부분만 문제 아닌가요?
아니에요.
감액 부분만 따로 보는 게 아니라 계약 전체의 진정성이 쟁점이 돼요. 실제 보증금이 2억 원인데 계약서는 1억 5,000만 원이라면, 나머지 5,000만 원도 계약의 일부인데 그게 계약서에 없으니 '실제 계약 내용이 맞냐'는 의문이 생기는 거예요.
🔎 현금보관증이나 별도 확인서로 차액을 남겨두면 되지 않나요?
오히려 역효과가 나요.
박 변호사는 "별도 보관증이나 확인서는 오히려 감액 계약서가 실제 거래 내용을 반영하지 않았다는 사정으로 해석될 위험이 있다"고 설명해요. 차액을 따로 증빙해뒀다는 것 자체가 계약서가 허위였다는 증거가 될 수 있다는 거예요.
그럼 감액 계약서가 있으면 무조건 불리한가요?
꼭 그렇지는 않아요. 다만 상황과 증거에 따라 결론이 달라져요.
박 변호사에 따르면, 임대인이 감액 부분을 곧 반환하겠다고 약속했고 임차인이 이를 믿고 감액 계약서를 작성했는데 약속이 지켜지지 않은 경우, 이것만으로는 처음부터 허위 계약이었다고 단정하기 어렵다고 해요.
결국 중요한 건 감액 당시 어떤 합의가 있었고 그 경위가 어떠했는지예요. 이를 증명하는 자료가 핵심이에요.
✔️
같은 감액 계약서라도 이 자료들의 내용에 따라 결론이 완전히 달라질 수 있어요. 지금 분쟁 중이거나 비슷한 상황에 처해 있다면 관련 자료를 최대한 정리해두고 법무사나 변호사에게 구체적인 상황을 가지고 상담받는 것이 맞아요.
애초에 이런 상황을 만들지 않으려면
감액 계약서 문제는 대부분 보증보험 가입 조건이 안 맞아서 시작돼요. 계약하기 전에 이 집이 보증보험 가입이 되는 집인지, 어느 보증사에서 얼마까지 가능한지 미리 확인했다면 애초에 이런 방식을 쓸 이유가 없어요.
내집스캔은 계약 전에 HUG·HF·SGI 보증3사 가입 가능 여부와 한도를 한 번에 확인해드려요. 보증보험이 되는 집인지 먼저 알고 계약에 들어가면, 나중에 계약서 금액을 바꾸는 상황 자체가 생기지 않아요.
🔎 HUG, HF, SGI 중 어느 보증사에서 가입이 가능한지, 내 보증금이 한도 이내인지를 계약 전 미리 확인하세요. 내집스캔으로 보증3사 가입 가능성을 확인할 수 있어요.
📌 그러니 꼭 계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요
✅ 보증보험 가입 가능 여부·보증한도 산정
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석
✅ 집주인 세금 체납·악성임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산
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