다가구 전세계약, 등기부등본이 깨끗해도 보증금 다 날릴 수 있어요 — 위험신호 총정리

“위치 좋고 깨끗한데 보증금도 저렴해요. 다가구라 그래요.”

중개사 말에 등기부등본을 떼봤어요. 근저당도 없고 압류도 없고, 깨끗해요. 그래서 안심하고 계약했어요.

그런데 2년 뒤, 집이 경매에 넘어갔는데 보증금을 한 푼도 못 돌려받았어요.

등기부등본이 그렇게 깨끗했는데 어떻게 이런 일이 생길까요?

답은 간단해요. 다가구주택에서 가장 위험한 정보는 등기부등본에 아예 나오지 않기
때문이에요. 오늘은 다가구 전세계약에서 반드시 알아야 할 위험신호들을 처음부터 끝까지 짚어드릴게요.

잠깐, 내 집이 '다가구' 맞아요?

먼저 이것부터 확인하세요. 다가구랑 다세대는 이름은 비슷한데, 전세 안전성
측면에서는 완전히 다른 집이에요.

쉽게 말하면 이래요.

다세대는 세입자마다 각자 자기 집(호실)에 대한 권리가 따로 있어요. 옆집에 무슨 일이 생겨도 내 집은 별개예요.

다가구는 건물 전체가 집주인 한 명 소유예요. 그 안에 사는 세입자 여러 명이 하나의 건물을 두고 보증금 순위를 다투는 구조예요. 이게 다가구가 유독 전세사기에 취약한 이유의 출발점이에요.

내 계약 대상이 다가구인지 다세대인지는 건축물대장에서 바로 확인할 수 있어요. 용도가 '단독주택(다가구주택)'이면 다가구, '공동주택(다세대주택)'이면 다세대예요.

다가구가 유독 전세사기에 취약한 이유

다가구는 한 건물에 여러 세입자가 같이 살아요. 만약 집이 경매로 넘어가면, 매각된 돈을 전입신고 + 확정일자를 받은 순서대로 나눠 가져요. 늦게 들어온 사람은 뒤로 밀려요.

숫자로 보면 확 와닿아요.

🔎 시세 4억 원짜리 다가구주택에, 보증금 8천만 원짜리 세입자가 나보다 앞서 5명 살고 있다고 해볼게요.

앞선 세입자 5명 보증금 합계: 4억 원
내 보증금: 8천만 원
집이 경매로 4억 원에 팔리면? → 앞선 5명이 4억을 다 가져가고, 나는 0원

여기에 은행 근저당이나 집주인 세금 체납까지 끼어 있으면, 내 앞에서 보증금을 못 받는 사람은 더 늘어나요.

문제는, 이 앞선 세입자들의 보증금(선순위 보증금)이 등기부등본에는 한 줄도 안 나온다는 거예요. 건물이 통째로 한 명 소유라, 등기부등본만 봐서는 ‘이 건물에 세입자가 몇 명이고 보증금이 총 얼마인지’ 알 길이 없어요.

등기부등본이 아무리 깨끗해도 위험할 수 있는 게 바로 이 때문이에요.

다가구 전세계약 위험신호 5가지

위험신호 1 — 선순위 보증금을 안 알려준다

가장 중요한 신호예요. 중개사나 집주인이 "다른 세입자 보증금이요? 그건 개인정보라 알려드리기 어려워요"라고 얼버무리면 빨간불이에요.

선순위 보증금을 확인하지 못한 채 계약하는 건, 내 앞에 빚이 얼마나 쌓여 있는지 모르고 돈을 빌려주는 거랑 똑같아요.

위험신호 2 — 근저당(은행 대출)이 이미 잡혀 있다

등기부등본 을구에 근저당권이 있다면, 그 채권최고액은 다른 모든 세입자 보증금보다 앞서거나 비슷한 순위일 수 있어요. 선순위 보증금에 근저당까지 더해지면 위험은 훨씬 커져요.

위험신호 3 — 집주인이 세금을 체납하고 있다

세금 체납, 특히 '당해세'(그 집에 부과된 세금)는 내 보증금보다 먼저 변제돼요. 등기부등본에는 안 나오지만, 2023년부터 임대인은 계약 전에 세금 체납 정보를 보여줄 의무가 있어요. 안 보여주려 하면 의심해야 해요.

위험신호 4 — 보증보험 가입이 안 되는 집이다

다가구는 HUG 전세보증금반환보증 가입 기준이 까다로워요. 선순위 채권 + 다른 세입자 보증금 + 내 보증금을 다 합친 금액이 주택가격 기준을 넘으면 가입이 거절돼요. "보증보험은 알아서 가입하세요"라고 하는데 막상 알아보니 가입 불가인 경우, 이미 위험한 집이라는 신호예요.

위험신호 5 — 시세를 알기 어렵다

다가구는 단독주택이라 아파트처럼 명확한 실거래가가 없어요. 시세가 부풀려져 있으면 "선순위 다 합쳐도 시세의 70%니까 안전하다"는 계산 자체가 틀어져요.

그럼 선순위 보증금, 어떻게 확인하죠?

다행히 2023년부터 임차인을 보호하는 장치가 생겼어요.

① 임대인의 정보 제시 의무

계약을 체결하기 전, 임대인은 임차인에게 선순위 보증금 정보와 세금 체납 여부를 보여줄 의무가 있어요. 요청했는데 거부하면 그 자체가 위험신호예요.

② 확정일자 부여현황 열람

주민센터(또는 등기소)에서 그 건물의 확정일자 부여현황을 떼면, 세대별 보증금 규모를 가늠할 수 있어요.

③ 전입세대 열람내역서

주민센터에서 그 주소에 몇 세대가 전입해 있는지 확인할 수 있어요. 세입자 수를 파악하는 기본 서류예요.

④ 특약으로 못 박기

계약서 특약에 이렇게 넣으세요.

"현재 본 주택의 선순위 보증금은 총 ○○○원이며, 이와 다를 경우 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 반환한다."

이렇게 해두면 집주인이 선순위 보증금을 속였을 때 법적으로 다툴 근거가 생겨요.

이 선을 넘으면 경매 시 보증금을 못 돌려받을 위험이 커져요.

근데 이걸 혼자 다 하기엔 너무 복잡해요

여기까지 읽으셨다면 느끼셨을 거예요. 다가구 전세계약은 등기부등본 한 장으로 끝나지 않아요.

전입세대를 열람하고, 확정일자 부여현황을 떼서 세대별 보증금을 추정하고, 근저당을 합산하고, 집주인이 다른 곳에서 세금을 체납하고 있진 않은지, 다른 부동산까지 위험한 상황은 아닌지 — 이걸 계약 전 짧은 시간에 혼자 다 판단하기는 현실적으로 어려워요.

내집스캔은 다가구 전세계약에서 혼자 보기 어려운 부분을 한 번에 정리해드려요.

특히 다가구는 집주인 한 명의 사정이 그 건물 모든 세입자의 운명을 좌우해요. 그래서 '이 집'만 보는 게 아니라 '이 집주인'까지 봐야 하는데, 집주인이 가진 다른 부동산과 채무까지 확인할 수 있는 건 내집스캔의 핵심 차별점이에요.

다가구 전세계약 전 체크리스트

계약 전

□ 건축물대장으로 다가구/다세대 구분 확인

□ 등기부등본 근저당·압류·가압류 확인

□ 전입세대 열람내역서로 세입자 수 확인

□ 확정일자 부여현황으로 선순위 보증금 규모 추정

□ 집주인 세금 체납 여부 확인 (임대인 정보 제시 의무)

□ 선순위 + 근저당 + 내 보증금 ≤ 시세 70~80% 계산

□ 보증보험 가입 가능 여부 확인

□ 집주인 다른 부동산·채무 리스크 확인 (내집스캔)

계약 시

□ 선순위 보증금 명시 특약 삽입

□ 보증보험 불가 시 계약 해제 특약 삽입

□ 임대인 신원 확인 (대리인이면 위임장·인감증명서)

계약 후

□ 이사 당일 전입신고 + 확정일자 (절대 미루지 말 것)

마무리

다가구 전세계약에서 가장 무서운 건, 위험이 등기부등본에 안 보인다는 거예요.
깨끗한 등기부등본만 믿고 계약하면 내 앞에 숨어 있는 수억 원의 선순위 보증금을
놓칠 수 있어요.

집을 보기 전에, 집주인까지 보세요. 계약서에 사인하기 전 딱 한 번이면 돼요.

📍 다가구 전세계약 전, 내집스캔으로 먼저 확인하세요

✅ 선순위 보증금 위험도 + 전세가율 분석
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산 + 채무 현황 조회 (국내 최초)
✅ 보증보험·전세대출 가능 여부 판단
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