마음에 드는 집이었고, 등기부등본도 깨끗, 부동산에서도 문제 없다고 해서 계약금을 보냈죠. 하지만 잔금일까지 한 달 남았는데, 이런 연락들이 와요.
"가압류가 걸렸어요." "은행에서 대출이 안 된다고 해요." "매도인이 잔금일에 근저당 말소가 어렵다고 해요."
순간 머릿속이 하얘져요.
'계약금은 이미 보냈는데, 어떡하지?' '이런 경우 계약을 해제할 수 있는 건가?' '계약금을 날리는 건가, 돌려받을 수 있는 건가?'
계약금을 보내고 잔금을 치르기 전까지의 기간은 매매 거래에서 가장 위험한 구간이에요. 이 기간에 어떤 문제가 생길 수 있고, 각 상황에서 어떻게 대처해야 하는지 전부 정리해드릴게요.
왜 '계약 후 ~ 잔금 전'이 가장 위험한 구간일까?
계약금을 보내는 순간 법적 효력이 생겨요. 내가 마음을 바꾸면 계약금을 포기해야 하고, 매도인이 바꾸면 계약금의 2배를 물어줘야 해요.
그런데 잔금을 치르기 전까지는 소유권이 아직 매도인에게 있어요. 이 기간 동안 매도인의 채권자가 가압류를 걸 수도 있고, 매도인이 추가 대출을 받아 근저당을 설정할 수도 있고, 세금 압류가 들어올 수도 있어요.
💡 계약금은 이미 나갔는데, 집은 아직 내 것이 아닌 상태.
심지어 중도금까지 치뤘다면? 이 공백 기간이 위험한 거예요.
상황 1. 잔금 전에 등기부에 가압류가 걸렸어요
📢 무슨 상황이에요?
계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했는데, 잔금 전에 매도인의 채권자가 이 집에 가압류를 걸었어요. 가압류는 채권자가 매도인에게 돈을 받지 못해서, 매도인의 재산을 미리 동결시키는 법적 조치예요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
가압류가 걸린 상태에서 잔금을 치르고 소유권을 이전받아도, 가압류의 효력은 사라지지 않아요. 나중에 채권자가 경매를 신청하면 내 소유권이 위협받을 수 있어요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
특약이 있는 경우: 계약서에 '잔금일까지 등기부에 변동이 생기면 계약을 해제할 수 있다'는 특약이 있다면, 이 특약을 근거로 계약을 해제하고 계약금 배액을 청구할 수 있어요.
특약이 없는 경우: 매도인에게 가압류 해제를 요구하고, 해제가 안 되면 이행불능을 이유로 계약 해제를 주장할 수 있어요. 다만 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있어요.
💡 그래서 계약 시점에 등기부등본 변동 특약을 반드시 넣어야 해요. 이 특약 하나가 있고 없고의 차이가, 계약금을 돌려받느냐 날리느냐를 결정해요.
상황 2. 잔금 전에 근저당이 추가됐어요
📢 무슨 상황이에요?
매도인이 계약 후에 이 집을 담보로 추가 대출을 받았어요. 등기부 을구에 새로운 근저당이 하나 더 생긴 거예요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
근저당이 추가되면 잔금일에 매도인이 말소해야 할 금액이 늘어나요. 매도인이 잔금으로 근저당을 전부 갚을 수 없으면 말소가 안 되고, 그러면 소유권 이전 자체가 어려워져요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
등기부등본 변동 특약이 있다면 계약 해제 + 계약금 배액 청구가 가능해요.
특약이 없더라도, 매도인이 잔금일에 근저당을 전부 말소하지 못하면 '이행불능'에 해당해서 계약 해제를 주장할 수 있어요.
💡 근저당이 추가되었다는 사실은 어떻게 아나요?
많은 분들이 계약시점에 등기부등본을 확인하지만, 이 후에는 등기부등본 확인을 잊는 경우가 많아요. 등기변동알리미로 매일 등기부등본을 스캔해서 변동사항을 등기부등본에 기재되기 전부터 알 수 있어요.
상황 3. 매수인의 대출이 거절됐어요
📢 무슨 상황이에요?
계약금은 보냈는데, 잔금을 치르려면 대출이 필요해요. 그런데 은행에서 대출을 거절했어요.
🤔 왜 이런 일이 생겨요?
DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 걸리는 경우, 소득 증빙이 부족한 경우, 매물 자체의 담보 가치가 은행 기준에 미달하는 경우, 건축물대장과 등기부가 불일치하는 경우 — 원인은 다양해요.
특히 2026년 현재 대출 규제가 수시로 바뀌고 있어서, 계약 시점에 가능했던 대출이 잔금 시점에는 안 되는 경우도 있어요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
잔금을 못 치르면 매수인이 계약을 위반하는 거예요. 매도인이 계약 해제를 통보하면 계약금을 날릴 수 있어요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
계약 전에 은행 가심사를 먼저 받으세요. 대출 가능 여부를 사전에 확인하는 절차예요. 가심사 결과가 나와야 '이 집을 내 자금으로 살 수 있는지'를 판단할 수 있어요.
가심사를 받았는데도 잔금 시점에 규제가 바뀌어 대출이 안 될 수 있으니, 계약서에 이런 특약을 넣어두면 안전해요.
매수인의 주택담보대출이 금융기관의 심사 결과 부적격 판정을 받아 실행이 불가능할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금을 반환한다.
💡 대출 거절 원인 중 '매물 자체의 문제'도 있어요.
건축물대장 용도 불일치, 대지권 누락, 불법 건축물 등이 있으면 대출이 안 나와요. 내집스캔에서 등기부등본과 건축물대장을 종합 분석해주기 때문에, 대출에 문제가 될 수 있는 매물 이슈를 계약 전에 확인할 수 있어요.
상황 4. 매도인이 잔금일에 근저당 말소를 못 해요
📢 무슨 상황이에요?
잔금일이 됐는데 매도인이 "은행에서 말소 서류가 아직 안 나왔다", "대출 상환이 좀 늦어진다"고 해요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
근저당이 말소되지 않은 상태에서 잔금을 치르면, 내가 소유권을 이전받아도 그 근저당의 부담이 그대로 남아 있어요. 매도인의 빚을 내가 떠안는 구조가 되는 거예요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
절대 근저당이 남아 있는 상태에서 잔금을 치르면 안 돼요.
근저당 말소 특약이 있다면 계약 해제 + 계약금 배액 청구가 가능해요.
실무적으로는, 잔금 중 근저당 금액만큼을 매도인의 대출 은행에 직접 상환하고, 나머지만 매도인에게 지급하는 방식으로 처리하기도 해요. 이 경우 반드시 법무사를 통해 말소 등기가 동시에 진행되는지 확인해야 해요.
상황 5. 매도인이 갑자기 계약을 안 지키려고 해요
📢 무슨 상황이에요?
집값이 올랐어요. 매도인이 "다른 사람한테 더 비싸게 팔 수 있다"면서 잔금 수령을 거부하거나, 이런저런 핑계로 잔금일을 미루려고 해요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
매도인이 계약을 이행하지 않으면, 매수인은 계약금 배액을 청구하거나 소유권 이전을 강제하는 소송을 제기할 수 있어요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
매수인이 잔금을 준비하고 지급 의사를 명확히 밝혔는데 매도인이 거부하면, 잔금을 법원에 '공탁'하고 소유권 이전 청구 소송을 제기할 수 있어요.
또는 매도인의 부동산에 '처분금지가처분'을 신청해서, 매도인이 다른 사람에게 파는 걸 막을 수 있어요.
이런 상황까지 가지 않으려면, 계약서에 위약금 조항과 등기부 변동 특약을 꼼꼼히 넣어두는 게 가장 중요해요.
상황 6. 잔금 전에 세금 압류가 들어왔어요
📢 무슨 상황이에요?
매도인이 세금을 체납하고 있었는데, 계약 후에 세무서가 이 집에 압류를 걸었어요.
🤔 매수인에게 어떤 영향이 있어요?
세금 압류는 일반 가압류보다 더 강력해요. 당해세(재산세, 종부세)는 다른 채권보다 우선 변제되기 때문에, 경매가 진행되면 내 권리보다 세금이 먼저 빠져나가요.
🔰 어떻게 대처해야 해요?
세금 완납 특약이 있다면 계약 해제가 가능해요.
없다면 매도인에게 체납 세금 완납을 요구하고, 완납되지 않으면 이행불능을 이유로 계약 해제를 주장할 수 있어요.
💡 세금 압류는 '사전 예방'이 가장 중요해요. 계약 전에 매도인의 체납 여부를 확인했다면 이 상황 자체를 피할 수 있었을 거예요. 내집스캔에서는 매도인의 고액 상습 세금 체납 여부를 계약 전에 확인할 수 있어요.
이 모든 상황을 막는 핵심 — 특약 + 사전 확인
계약서에 반드시 넣어야 할 특약
등기부 변동 시 해제 특약
잔금일까지 등기부에 변동사항(근저당, 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정 등)이 발생할 경우, 매수인은 계약을 해제하고 계약금 배액을 받을 수 있다.
근저당 말소 조건 특약
잔금일 당일 매도인은 등기부상 근저당을 완전히 말소하고 소유권을 이전한다. 말소가 불가능할 경우 매수인은 계약을 해제하며 매도인은 계약금 배액을 반환한다.
세금 체납 완납 특약
매도인은 잔금일 이전까지 국세 및 지방세 체납액을 전액 완납하고, 잔금일 당일 완납증명서를 매수인에게 제출한다.
대출 불가 시 해제 특약
매수인의 주택담보대출이 금융기관 심사 결과 실행 불가능할 경우, 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 매도인은 계약금을 반환한다.
계약 전 사전 확인
□ 등기부등본 갑구·을구 확인
□ 건축물대장 확인
□ 대출 가심사 (은행에 사전 확인)
□ 매도인 세금 체납 여부 (내집스캔에서만)
□ 매도인 금융사기·악성임대인 이력 (내집스캔에서만)
□ 매도인 다른 부동산 소유 현황 (내집스캔에서만)
잔금일 당일 확인
□ 등기부등본 최종 재발급 (당일 아침)
□ 근저당 말소 서류 확인
□ 국세·지방세 완납증명서 확인
□ 소유권 이전 등기 동시 신청
정리하면,
잔금 전에 문제가 생기면, '특약'이 있느냐 없느냐가 많은걸 결정해요.
계약금을 보내고 잔금을 치르기 전까지의 기간은 매매 거래에서 가장 불안한 구간이에요. 가압류, 근저당 추가, 대출 거절, 세금 압류, 매도인의 이행 거부 — 어떤 문제든 생길 수 있거든요.
이때 특약이 있으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있지만, 특약이 없으면 계약금을 날리거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있어요.
그리고 특약보다 더 좋은 건, 애초에 문제가 생기지 않을 매물과 매도인을 고르는 거예요.
계약 전에 매도인의 재정 상태를 확인하고, 특약으로 안전장치를 걸고, 잔금일에 등기부등본을 다시 확인하세요.
📍 계약 전, 내집스캔 매매 리포트로 확인하세요
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성 임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산 별도 신청 시 채무·경매 현황 조회
✅ 매매사기 유형별 계약서 특약 검토
✅ 직거래 시 매매 계약서 작성 서비스
📌 관련 글도 함께 읽어보세요