전세 연장 VS 이사? 5줄 요약
2026년 전세 시장은 상승·매물 부족으로 연장·이사 모두 고민이 필요
시세 대비 저렴하고 생활 기반이 안정적이면 연장이 유리
집주인 리스크, 보증보험 불가, 높은 전세가율이면 이사가 안전
등기부, 세금 체납, 집주인 재정 상태, 대출·보증보험 여부 확인 필수
집과 집주인 리스크 확인 및 점검으로 결정
전세 만기가 다가오면 계속 거주를 해야 할지 새로운 집을 알아봐야 할지 고민이 많이 되죠. 그 때 마침 집주인한테서 연락이 와서…
전세금 5% 올리는데 동의하면 연장하실래요?
5%면 보증금이 3억이라면 1,500만 원, 4억이라면 2,000만 원이죠. 이사를 알아보았더니 이사 가려는 동네 전셋값도 다 올라 있고 매물이 없어 보이기도 합니다.
🤔 만기 이사와 연장 혹은 재계약, 어떤 선택이 현명할까요?
이번 글에서는 2026년 전세 시장이 어떻게 흘러가는지, 그리고 연장과 이사 중 어떤 선택이 더 나은지 기준까지 정리해드릴게요.
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지금 전세 시장, 얼마나 심각한가요?
지금 전세 시장, 숫자로 확인하면 상황이 한눈에 들어오는데요,
주택산업연구원은 2026년 서울 전세가 상승률을 4.7%로 전망했으며, 이는 매매가 상승률을 웃도는 수준이에요. 여기에 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 2만 9천 가구로, 전년 대비 31.4% 급감할 전망이에요.
게다가 매물도 줄었어요. KB부동산 전세수급지수는 157.7을 기록해 2021년 이후 약 4년 만에 최고치에 달했어요.
전세 시장이 왜 이렇게 되었는지 전문가들의 분석을 들어보면 대출 규제 강화로 내 집 마련이 어려워진 세입자들이 계약갱신청구권을 적극 활용하면서 기존 물량이 시장에 나오지 않고 있다고 말하고 있어요. 여기에 신규 입주 물량까지 급감하면서 전세 매물 구하기가 너무 어려워졌는데요.
쉽게 말하면… 이사 가고 싶어도 마땅한 집이 없고, 있어도 비싸진 상황이에요.
연장 vs 이사, 어떤 상황에서 유리할까요?
전세연장과 이사, 어떤 선택이 현명할까요? 사실 정답은 없어요. 내 상황에 따라 달라지거든요.
💡 전세 연장이 유리한 경우
① 현재 전세가가 주변 시세보다 낮을 때
지금 살고 있는 집의 전세가가 주변보다 낮다면, 5% 올려줘도 이사 비용 + 새 전세가보다 저렴할 수 있어요. 새집으로 이사할 때 드는 비용을 계산해 보면, 이사비 + 중개 수수료 + 전세가 상승분까지 합산하면 생각보다 큰돈이 지출되죠.
② 아이 학교·직장 등 생활 기반이 잡혀 있을 때
이사 비용은 돈뿐만 아니라 아이 전학, 생활 패턴 변화, 새 동네 적응까지 보이지 않는 비용도 포함되죠. 이런 상황이라면 조금 비싸도 연장이 현명한 선택일 수 있어요.
③ 전세 매물이 극히 부족한 지역일 때
원하는 지역, 원하는 조건의 집이 없다면 이사를 가도 더 나빠지는 경우가 생겨요. 지금 집이 나쁘지 않다면 버티는 것도 전략이에요.
💡 이사가 유리한 경우
① 집주인 재정 상태가 불안한 신호가 보일 때
이게 가장 중요해요.
전셋값이 오른다는 건 집주인에게도 유리한 상황이에요. 그런데 집주인이 세금을 체납하고 있거나, 다른 부동산에서 경매가 진행 중이거나, 집에 근저당이 새로 생겼다면?
만기 때 보증금을 못 돌려받을 위험이 생겨요. 전셋값 상승기일수록 오히려 이런 리스크가 커지는 경우가 있어요.
② 전세보증보험 가입이 안 되는 집일 때
보증보험 가입이 안 된다는 건, 전세가율이 너무 높거나 집에 문제가 있다는 신호예요. 이 집에 계속 있다가는 보증금을 지킬 안전망이 없어지는 거죠.
③ 전세가율이 너무 높아진 경우
전셋값이 계속 오르면서 집값 대비 전세가율이 80~90%를 넘어간다면 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아져 위험할 수 있어요.
연장이든 이사든, 이것만은 꼭 확인하세요
많은 분들이 전세금을 올려서 연장을 해야하나, 새로운 집으로 이사를 알아봐야하나? 에만 집중하다가 정작 중요한 것을 놓쳐요.
전세 만기는 지금 이 집이 여전히 안전한지 다시 점검하는 타이밍이에요.
🔰 연장 전 꼭 확인할 것들
□ 등기부등본 재발급 — 근저당이 새로 생기지 않았는지
□ 집주인 세금 체납 여부
□ 전세보증보험 갱신 가능 여부 — 전세가율이 기준 초과면 갱신 불가
□ 집주인이 다른 부동산에서 경매나 채무 문제가 없는지
□ 계약서 특약 — 연장 조건 명확히 기재
🔰 이사 전 꼭 확인할 것들
□ 이사 후보 집의 등기부등본 + 건축물대장
□ 새 집주인의 세금 체납·악성 임대인 이력
□ 전세보증보험 가입 가능 여부 (계약 전 확인 필수)
□ 전세대출 가심사 — 이 집에서 내 대출이 나오는지
□ 선순위 채권 합산 + 전세가율 위험도
연장도, 이사도 리스크는 어디에나 있어요
전셋값이 오르는 시장에서 집주인들도 압박을 받아요. 다른 부동산에서 대출을 더 끌어쓰거나, 세금이 밀리거나, 급하게 집을 팔려고 하는 집주인들이 생겨요.
등기부등본이 깨끗해 보여도, 집주인의 전체 재정 상태는 알 수 없어요. 그리고 이사 가는 새 집에서도 똑같은 리스크가 있어요.
따라서 전세 만기 시점은, 내가 살고 있는 집 또는 이사 갈 집을 다시 한번 꼼꼼히 점검할 기회예요.
내집스캔으로 연장·이사 결정 전 한 번에 확인하세요
내집스캔은 전세 연장 또는 이사 결정을 앞둔 분들이 꼭 확인해야 할 리스크를 한 번에 분석해드리는 서비스예요.
이런 게 걱정된다면 | 내집스캔에서 확인할 수 있어요 |
|---|---|
연장하려는데 집주인이 세금 체납 중인지 모르겠다 | 집주인 고액 상습 체납·국세·지방세 미납 리스크 확인 |
집주인이 다주택자인지, 다른 집에 문제가 있는 건 아닌지 불안하다 | 집주인이 가지고 있는 다른 부동산 조회 (국내 최초) |
근저당이 새로 생겼는지 확인하고 싶다 | 등기부등본 재분석 + 권리관계 변동 확인 |
전세보증보험이 갱신될 수 있는지 모르겠다 | 전세보증보험 가입 가능 여부 판단 |
이사 갈 집이 안전한 집인지 모르겠다 | 새 집 등기부·건축물대장 종합 분석 |
새 집주인 이력을 알고 싶다 | 새 집주인 금융사기·악성 임대인 이력 확인 |
전세대출이 나올지 미리 알고 싶다 | 전세대출 가능 여부 판단 |
집 전세가율이 위험한 수준인지 모르겠다 | 선순위 채권 합산 + 전세가율 위험도 분석 |
💬 "연장할지 이사 갈지 판단? 일단 이 집이 안전한지부터 확인해야겠어요!"
→ 내집스캔으로 현재 살고 있는 집을 점검해보세요.
💬 “새로 알아본 집이 조건은 더 나아보이는데, 집주인이 안전할지 모르겠어요!"
→ 내집스캔으로 새로 이사갈 집과 집주인을 확인해보세요.
연장 vs 이사, 결정 전 체크리스트
📍 전세 연장, 재계약을 고민 중이라면
□ 현재 전세가 vs 주변 시세 비교
□ 5% 인상액 vs 이사 총비용 (이사비 + 중개수수료 + 새 전세가) 비교
□ 등기부등본 재확인 (근저당 변동 여부)
□ 집주인 세금 체납·재정 상태 (내집스캔)
□ 전세보증보험 갱신 가능 여부 확인
□ 계약서 연장 특약 꼼꼼히 작성
📍 이사를 고민 중이라면
□ 이사 후보 집 3곳 이상 비교
□ 각 집의 전세가율 + 선순위 채권 확인
□ 새 집주인 이력 확인
□ 전세대출 가심사 먼저 받기
□ 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
□ 계약 전 임대차계약서 특약 검토
정리하면,
📌 전셋값보다 더 중요한 건 보증금 안전이에요
전셋값이 4.7% 오른다는 숫자에 집중하다 보면 정작 중요한 것을 놓치기 쉬워요. 연장이든 이사든, 내 보증금이 안전한지가 먼저예요.
요즘 같은 시기에는 전세 만기가 다가오면 무엇보다 집 상태, 집주인 상태를 한 번씩 점검해두는 게 더 중요해졌어요. 점검만이 수억 수천만 원짜리 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이라는 점, 꼭 기억하세요!
이상, 내집스캔이었습니다 😊
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