전세·월세 낀 집 매매할 때 이것 모르면 잔금 치르고 입주도 못합니다 — 매수인 필독 가이드

마음에 드는 집을 찾았는데, 현재 세입자가 살고 있어요.

"전세 끼고 사시면 초기 자금이 덜 들어요. 만기가 ○월이니까 그때 입주하시면 돼요."

라는 공인중개사의 이 말. 얼핏 합리적으로 들리기도 하고, 실제로 전세·월세 낀 집 매수는 많이 이루어지는 거래 방식이기도 해요.

하지만 잔금을 치르고 나서 이런 일들이 생기는 경우가 종종 벌어지기도 하는데요,

"세입자가 갱신청구권을 행사해서 2년을 더 살겠다고 해요."

"세입자가 임대차 승계를 거부하면서 전 집주인에게 보증금을 돌려달래요."

"전세대출에 질권이 설정돼 있어서 보증금을 임차인한테 바로 드리면 안 된대요."

이런 경우 어떻게 해야할까요?

이번 글에서는 전세·월세 낀 집을 매수할 때 반드시 알아야 할 것들을 처음부터 끝까지 정리해드릴게요.

전세·월세 낀 집 매수, 구조부터 이해하세요

전세·월세 낀 집을 산다는 건, 집만 사는 게 아니라 임대인의 지위까지 함께 넘겨받는 걸 의미하죠.

임대인의 지위를 이어받는 절차가 법적으로는 이렇게 되어요.

집주인이 바뀌면 → 새 집주인(매수인)이 임대인 지위 자동 승계 → 기존 임대차 계약이 그대로 유지 → 전세 만기 때 보증금 반환 의무도 매수인이 가져감

즉, 잔금을 치른 순간부터 세입자의 보증금은 매수인이 돌려줘야 하는 돈이 되는거죠.

예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 전세보증금 3억 원인 경우

• 매매대금: 5억 원

• 전세보증금: 3억 원 (매수인이 인수)

• 실제 지급액: 2억 원 (= 5억 - 3억)

초기 자금 부담이 줄어드는 게 맞지만, 나중에 세입자가 나갈 때 3억 원을 내 돈으로 돌려주는 구조랍니다.

전세 낀 집 매수 시 꼭 확인할 것들

① 임차인이 계약갱신청구권을 행사했는지!

계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 2년 갱신을 요구할 수 있는 권리예요. 아직 사용하지 않은 상태라면 만기에 2년을 더 살겠다고 할 수 있어요.

실거주 목적으로 집을 샀는데 세입자가 갱신청구권을 행사해버리면 최대 2년 더 입주가 늦어질 수 있어요.

📍 체크해야 할 것들:

• 임차인이 갱신청구권을 이미 사용했는지 여부

• 아직 사용 안 했다면 사용 의사가 있는지

• 계약 만기가 얼마나 남았는지

💡 매수인이 전세 만기 6개월 전까지 등기를 마치고 ‘실거주 목적으로 입주한다’는 의사를 통보하면 갱신을 거절할 수 있어요. 6개월~2개월 사이에 등기를 마친 경우에도 실거주를 이유로 갱신 거절이 가능해요. (대법원 판례 2021다266631)

② 임차인이 임대차 승계를 거부할 수 있다?

대항력 있는 임차인(전입신고 + 확정일자를 마친 임차인)이라면 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있어요. 그런데 반대로, 임차인이 새 집주인(매수인)과의 임대차 승계를 원하지 않으면 거부할 수 있다는 점 알고 계셨나요?

이 경우 임차인은 전 집주인(매도인)에게 보증금 반환을 청구해요. ‘매수인이 보증금 책임 진다’고 매도인과 약속해도 임차인이 동의하지 않으면 면책적 채무인수가 되지 않아요. (대법원 2008다39663)

👉 이런 경우 매수 전 중개인을 통해 임차인의 의사까지 꼭 확인하세요.

• 임대차 승계에 동의하는지

• 만기에 이사할 의향이 있는지

• 새 집주인과 계속 계약을 이어갈 의향이 있는지

③ 전세대출 질권 설정 여부 확인

임차인이 전세자금대출을 받았다면, 은행이 임차인의 보증금 반환채권에 질권을 설정해두는 경우가 있어요.

이 경우 만기 때 보증금을 임차인에게 직접 입금하면 안 돼요. 은행(질권자)에게 먼저 대출금을 상환하고, 나머지를 임차인에게 지급해야 해요. 모르고 임차인 계좌로 전액 송금했다가 은행과 분쟁이 생기는 경우가 실제로 있어요.

📞 잔금일에 해당 은행에 전화해서 질권 설정 여부와 상환 계좌를 반드시 확인하세요.

④ 임대차계약서 원본을 직접 확인하세요

임대차계약서 원본 확인 체크리스트:

□ 임차인 이름, 보증금 금액이 정확한지

□ 계약 기간 (시작일 ~ 만기일)

□ 특약 사항 내용

□ 확정일자 날짜 (선순위 여부 확인)

□ 전입신고 주소 일치 여부

□ 갱신 여부 표시 (갱신된 계약인지)

⑤ 보증금을 돌려줄 자금 계획을 미리 세워야 해요

임대차계약 만기에 자금에 차질이 생겨 보증금을 못 돌려주면

• 임차인이 임차권등기명령 신청 → 새 임차인이 들어오기 어려워짐

• 전세보증보험 가입된 임차인이라면 보증기관이 대신 지급 후 매수인에게 구상권 청구

경우에 따라 경매로 이어질 수도 있어요.

월세 낀 집 매수, 전세와 다른 점

전세끼고 매매하는 집과 월세끼고 매매하는 집이 비슷하다고 생각할 수 있지만, 월세만의 특징이 있어 추가적으로 아래 사항들을 확인해야 해요.

계약서에 꼭 넣어야 할 특약

전세 월세 낀 집 매수 계약 시 아래와 같은 특약들이 필요해요.

✍️ 기본 승계 특약

본 매매계약은 ○○○○년 ○월 ○일 체결한 임대차계약(임차인 ○○○, 보증금 ○억 원, 만기 ○○○○년 ○월 ○일)을 매수인이 승계하는 조건으로 한다. 매도인은 계약 당일 임대차계약서 원본을 매수인에게 교부한다.

✍️ 입주 불가 시 계약 해제 특약

만기일 기준으로 임차인이 퇴거하지 않아 매수인의 입주가 불가능한 경우, 매도인의 책임으로 계약을 해제하며 매도인은 계약금 배액을 매수인에게 반환한다.

✍️ 질권 확인 특약

매도인은 잔금일 이전까지 임차인의 전세대출 질권 설정 여부를 확인하여 매수인에게 서면으로 통보한다.

✍️ 갱신청구권 사용 여부 확인 특약

매도인은 계약 전 임차인의 계약갱신청구권 사용 여부를 확인하였으며, 이와 관련한 분쟁 발생 시 매도인이 책임진다.

전세 월세 낀 집, 혼자 확인하기엔 너무 복잡해요

앞서 살펴본 것처럼 전세 낀 집을 살 때는 확인해야 할 게 한두 가지가 아니에요.

이 집 등기부는 괜찮은지, 선순위 채권은 얼마나 쌓여 있는지, 전세가율은 위험하지 않은지. 여기까지는 그나마 공개된 서류로 확인이 가능해요.

문제는 그 다음인데요,

집주인이 급하게 전세나 월세를 끼고 매도하는 이유가 ✔️ 다른 부동산에서 문제가 발생해서인지, ✔️ 세금을 체납하고 있지는 않은지, ✔️ 다른 집에서 금융사기 등의 이력이 있는 임대인은 아닌지, 이 집 말고 ✔️ 다른 부동산에 경매가 진행 중이지는 않은지

📌 그래서 결국 이 위험 사항들로 소유권 이전이 되기 전 문제가 발생하지는 않을 지!!

이런 것들은 등기부등본 한 장으로는 절대 알 수 없어요.

그래서 전세 월세 낀 집은 이 모든 위험이 집주인과 임차인 양쪽에서 동시에 올 수도 있답니다.

그래서 내집스캔이 필요해요

결국 전세 낀 집 매수는 여러 사항들을 동시에 봐야 완전한 안전 점검이 돼요. 내집스캔은 매매 시 꼭 점검해야할 위험사항들을 한 번에 알아봐드리는 서비스예요.

전세·월세 낀 집 매수 전 최종 체크리스트

🔎 계약 전

□ 임대차계약서 원본 확인 (보증금, 만기, 특약)

□ 임차인 갱신청구권 사용 여부 확인

□ 임차인 만기 퇴거 의사 직접 확인

□ 임차인 임대차 승계 동의 여부 확인

□ 전세대출 질권 설정 여부 확인

□ 집주인 세금 체납·다른 부동산 리스크

□ 선순위 채권 합산 + 전세가율 위험도 분석

□ 만기 보증금 반환 자금 계획 수립

🔎 계약 시

□ 임대차 승계 특약 계약서에 명시

□ 임대차계약서 원본 계약 당일 수령

□ 입주 불가 시 계약 해제 특약 삽입

□ 질권 확인 및 갱신청구권 관련 특약 삽입

🔎 잔금일

□ 잔금 당일 등기부등본 재확인

□ 은행에 질권 상환 계좌 최종 확인

□ 장기수선충당금, 관리비 정산 확인

□ 임대차계약서 원본 수령 (잔금 시)

□ 소유권 이전 등기 당일 신청

정리하면,

전세·월세 낀 집 매수는 초기 자금을 아낄 수 있는 방법이에요.

하지만 임차인 관계, 보증금 반환 의무, 집주인 리스크까지 한꺼번에 확인해야 하는 더 복잡한 거래예요. 그러니 계약서에 사인하기 전, 집과 집주인 모두를 꼭 꼼꼼하게 확인하세요!

이상, 내집스캔이었습니다 😊