‘5억짜리 아파트 사려면 대출까지 포함해서 5억을 준비하면 되겠지?’
처음 집을 사는 분들이 가장 많이 하는 실수예요.
아파트 매매가 외에 취득세, 중개수수료, 등기비용, 법무사 비용까지 더하면 수백만 원에서 수천만 원이 추가로 필요해요. 잔금일에 돈이 모자라는 최악의 상황을 막으려면 계약 전에 총비용을 정확히 파악해두는 게 필수예요.
이번 글에서는 아파트를 살 때 실제로 드는 돈을 항목별로 모두 정리해드릴게요.
아파트 매매 시 드는 비용 한눈에 보기
아파트 매매할 때 드는 비용은 크게 세 가지로 나눌 수 있어요.
① 세금: 취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
② 수수료: 중개수수료(복비) + 법무사 비용
③ 기타: 인지세 + 국민주택채권 + 이사비
하나씩 자세히 살펴볼게요.
1️⃣ 취득세: 가장 큰 비중을 차지해요
취득세는 집을 살 때 내는 지방세예요. 잔금 지급일로부터 60일 이내에 납부해야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.
✅ 2026년 취득세율 (1세대 기준)
5억 원짜리 아파트(전용면적 85㎡ 이하, 1세대 1주택) 기준으로 매매가 외에 약 970만 원이 추가로 들고, 매매가의 약 2% 수준이에요.
주택 수 | 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|---|
1주택 | 6억 원 이하 | 1% |
1주택 | 6억~9억 원 | 1~3% (구간별 차등) |
1주택 | 9억 원 초과 | 3% |
2주택 | — | 8% |
3주택 이상 | — | 12% |
⚠️ 취득세 외에 지방교육세(취득세의 10%) 와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세(취득세의 20%) 가 추가로 붙어요.
✍ 실제 계산 예시 (1세대 1주택, 5억 원, 85㎡ 이하)
취득세: 5억 × 1% = 500만 원
지방교육세: 500만 × 10% = 50만 원
농어촌특별세: 해당 없음 (85㎡ 이하)
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합계: 550만 원
🌈 취득세 줄이는 방법 — 감면 제도 꼭 확인하세요
□ 생애최초 주택 취득세 감면 (2026년 기준)
실거래가 12억 원 이하 주택이라면 생애최초 구매자는 취득세 200만 원 한도 내에서 전액 면제받을 수 있어요. 소형주택(아파트 제외)의 경우 감면 한도가 300만 원까지 늘어나요. 생애최초 주택 구입 취득세 감면은 2028년 말까지 연장돼요.
주의할 점도 있어요!
부동산 취득 후 90일 이내에 전입신고를 해야 하고 상시 거주해야 하며, 취득세 감면 후 90일 이내 다른 주택 취득은 불가능해요. 부동산 취득 후 3년 이내 해당 부동산의 임대, 증여, 매도도 불가능해요.
□ 출산·양육 취득세 감면
출산·양육을 위한 주택 구입 시 취득세 감면(100%, 500만 원 한도)이 연장됐어요.
감면 유형 | 조건 | 감면 한도 |
|---|---|---|
생애최초 | 12억 원 이하, 최초 주택 구입 | 200만 원 (소형 300만 원) |
출산·양육 | 자녀 출산·양육 목적 | 500만 원 |
2️⃣ 중개수수료 (복비): 협상 가능해요
중개수수료는 공인중개사에게 내는 거래 수수료예요. 법적 명칭은 중개보수이고, 매매가에 따라 상한 요율이 정해져 있어요.
✔ 매매 중개수수료 상한 요율
거래금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
5천만~2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
2억~9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
9억~12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
12억~15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
💡 상한 요율은 최대치예요. 이 범위 안에서 중개사와 협의할 수 있어요. 여기에 부가가치세(10%)가 별도로 붙어요.
✍ 실제 계산 예시
5억 원짜리 아파트라면 중개수수료 상한은 200만 원이고, 부가가치세까지 합하면 최대 220만 원이에요.
중개수수료 네고 팁 - 매수자라면 계약금을 이체하기 전에 네고하는 게 가장 효과적이에요. 상한 요율의 70~80% 수준으로 협의하는 경우가 많아요.
3️⃣ 등기비용: 법무사 비용 + 국민주택채권
집을 사면 소유권 이전 등기를 해야 해요. 등기비용은 크게 세 가지로 나뉘어요.
법무사 비용
직접 셀프등기를 하면 최소화할 수 있지만, 법무사에게 맡기면 평균 60만~150만 원 수준이에요 (부동산 가액에 따라 다름).
국민주택채권 매입
집을 살 때 국민주택채권을 의무적으로 매입해야 해요. 즉시 시장에서 할인 매도할 수 있는데, 이 할인 비용이 실질적인 부담이에요. 5억 원 아파트 기준 약 30만~50만 원 수준이에요.
등기신청 수수료
셀프등기 시 약 1만 8천 원 수준이에요.
4️⃣ 인지세: 자주 놓치는 항목
계약서 작성 시 내는 세금으로 매수인과 매도인이 절반씩 부담해요.
거래금액 | 인지세 |
|---|---|
1억~10억 원 미만 | 15만 원 |
10억 원 이상 | 35만 원 |
매수인 부담분은 절반이니 1억~10억 미만이면 7만 5천 원이에요.
5️⃣ 이사비: 생각보다 많이 들어요
이사 비용은 거리, 짐 규모, 시즌에 따라 천차만별이에요.
이사 규모 | 예상 비용 |
|---|---|
소형 (원룸~1.5룸) | 30만~80만 원 |
중형 (2~3룸) | 80만~200만 원 |
대형 (4룸 이상) | 200만~400만 원 이상 |
이삿날이 월말이거나 봄·가을 이사 성수기라면 비용이 더 올라가요.
실제 총비용 시뮬레이션
5억 원 아파트를 1주택자가 매수하는 경우 (85㎡ 이하, 생애최초 아님) 를 예시로 계산해볼게요.
💡 생애최초 감면을 받으면 200만 원, 출산·양육 감면이면 500만 원까지 줄일 수 있어요.
비용 줄이는 팁 3가지
① 생애최초·출산 감면 꼭 신청하세요
해당되면 최대 500만 원까지 취득세를 아낄 수 있어요. 신청하지 않으면 혜택이 사라져요.
② 중개수수료는 협의하세요
상한 요율은 말 그대로 최대치예요. 계약금 이체 전에 협의하면 수십만 원을 아낄 수 있어요.
③ 직거래로 중개수수료를 줄이되, 안전 확인은 필수예요
직거래로 중개수수료를 아끼는 분들이 늘고 있어요. 5억 원 기준 최대 220만 원을 절약할 수 있어요. 단, 직거래에서는 권리분석과 계약서 특약 검토를 직접 챙겨야 해요.
비용 계산이 끝났다면, 이 집이 안전한지도 확인해야 해요
수백만~수천만 원의 추가 비용을 계획했다면, 마지막으로 한 가지만 더 체크해야 해요.
바로 ‘이 집을 사도 안전한 집인지’ 예요.
취득세 얼마, 중개수수료 얼마를 꼼꼼히 계산하면서도 막상 집 자체의 권리관계, 집주인 재정 상태는 확인하지 않는 분들이 많아요. 등기부등본만으로는 집주인의 세금 체납 여부, 다른 부동산의 채무 상태, 금융사기 이력 등을 알 수 없어요.
그 모든 것을 계약 전에 한 번에 확인해드리는 서비스가 내집스캔 매매 리포트예요.
🔎 내집스캔 매매 리포트로 확인할 수 있는 것들
확인 항목 | 내용 |
|---|---|
등기부등본·건축물대장 분석 | 근저당·가압류·불법 건축 등 종합 분석 |
집주인 세금 체납 여부 | 고액 상습 체납, 국세·지방세 미납 리스크 |
집주인 금융사기·악성 이력 | 다른 거래에서 문제를 일으킨 이력 |
집주인 전체 부동산 조회 | 보유한 모든 부동산 |
매매사기 시나리오 | 최신 매매사기 시나리오 확인 |
계약서 필요 특약 | 매수자에게 필요한 특약 제공 |
수천만 원의 추가 비용을 꼼꼼히 챙기는 분들이라면, 계약 전 안전 확인도 그만큼 꼼꼼히 해야 하지 않을까요?
정리하면,
집값 외에 2% 더 준비하세요.
아파트 매매 시 추가로 드는 비용은 보통 매매가의 1.5~3% 수준이에요. 5억 원이면 약 1,000만 원, 10억 원이면 약 1,500~2,000만 원 이상이 추가로 필요해요.
잔금일에 당황하지 않으려면 지금부터 항목별로 미리 계산해두고, 생애최초·출산 감면 같은 혜택도 꼭 챙기세요.
그리고 그 집이 안전한 집인지 확인하는 것, 잊지 마세요.
이상, 내집스캔이었습니다 😊