"이 집, 근저당이 있다는데 괜찮을까요?"
부동산 매물을 보다 보면 등기부등본에 근저당이 잡혀 있는 집을 자주 마주쳐요. 가격이 시세보다 저렴한 경우도 있어서 솔깃하기도 하고요.
그런데 이런 집을 살 때 근저당권 보다 더 중요한 게 있다는데요!
이 집주인, 이 빚을 감당할 수 있는 사람인가?
를 알아봐야 한다는데 알고계셨나요?
근저당이 있다고 무조건 위험한 건 아니에요. 하지만 집주인의 전체 재정 상태를 모르는 채로 계약하는 건 정말 위험해요. 그래서 이번 글에서는 부동산 매매 전 권리조사를 하는 방법과, 등기부등본만으로는 절대 알 수 없는 것들까지 정리해드릴게요.
💡
근저당있는 집 사도 될까? 5줄 요약
1.근저당이 있다고 무조건 위험한 집은 아니지만, 집주인의 전체 재정 상태가 더 중요해요.
2.등기부등본의 채권최고액은 실제 대출보다 높으며, 근저당 규모와 집값 대비 비율을 꼭 확인해야 해요.
3.등기부등본만으로는 세금 체납, 다른 부동산 빚, 금융 이력 등은 확인할 수 없어요.
4.안전한 거래를 위해 세금 완납증명서, 추가 부동산 현황, 권리관계까지 함께 확인해야 해요.
5.내집스캔 매매리포트를 활용하면 집주인의 전체 자산·채무까지 한 번에 확인 가능해 리스크를 줄일 수 있어요.
근저당(근저당권) 이란 집주인이 은행이나 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 그 집을 담보로 설정하는 권리예요. 쉽게 말하면 ‘이 집을 담보로 대출을 받았다’는 표시예요.
집주인이 대출을 갚지 못하면 은행은 이 집을 경매로 넘겨서 돈을 회수할 수 있어요. 그 경매 대금에서 은행이 먼저 가져가고 남는 게 있어야 매수인이 보호받을 수 있어요. 하지만 등기부등본에 기재된 근저당권 설정과 실제 집주인의 빚은 다른데요.
📍 채권최고액 = 실제 대출금이 아니에요
등기부등본에 표시되는 금액은 채권최고액이에요. 실제 대출금보다 보통 120~130% 높게 설정돼요. 예를 들어 등기부에 ‘채권최고액 2억 4천만 원’이라고 적혀 있으면, 실제 대출 원금은 약 1억 8천만 원~2억 원 수준일 가능성이 높아요.
등기부상 채권최고액 | 실제 대출 추정 원금 |
|---|---|
1억 2천만 원 | 약 9,200만~1억 원 |
2억 4천만 원 | 약 1억 8천만~2억 원 |
3억 6천만 원 | 약 2억 7천만~3억 원 |
그래서 간혹 융자금, 빚은 등본에 적힌 것 보다 적어요! 라는 말을 집주인(매도인)이 하기도 하죠.
결론부터 말씀드리면 ‘경우에 따라 다르다’예요.
근저당이 있다고 해서 무조건 나쁜 집은 아니에요. 대부분의 집주인들은 집을 살 때 주택담보대출을 받고, 그 대출이 근저당으로 잡혀 있거든요.
하지만 중요한 건 이 두 가지예요.
① 잔금일 혹은 그 전에 근저당이 말소되느냐
매도인이 중도금까지 받고 잔금일 전, 근저당을 말소할 수 있는 규모라면 더 안전할 수 있어요. 하지만 일정이나 금액이 맞지 않아 딱 잔금일에 잔금을 받고 대출을 상환해서 근저당을 없애는 구조라면, 특약에 반드시 이를 명시하고 진행해야 해요.
② 집주인의 전체 재정 상태가 안정적이냐
이게 훨씬 더 중요한 포인트이지만 매수인이 알기 힘든 지점이기도 해요. 지금 이 집의 근저당은 얼마 안 되더라도, 집주인이 다른 부동산에서 빚을 잔뜩 지고 있다면 얘기가 완전히 달라지기 때문에 집주인의 재정상태를 알 필요가 있죠.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉘어요. 매매 전 권리조사, 기본 중의 기본이에요.
면적, 구조, 용도를 확인해요.
✔ 계약서에 적힌 면적과 일치하는지, 건물 용도가 맞는지 체크하세요.
현재 소유자가 누구인지, 경매나 가압류가 진행 중인지 확인해요.
✔ 현재 소유자 이름 = 계약 상대방 이름 일치 여부
✔ 가압류, 압류, 경매개시결정 등재 여부
✔ 가등기 (소유권 이전 예약) 여부
✔ 소유권 변동이 비정상적으로 잦은지 여부
근저당, 전세권, 지상권 등이 기재돼요. 매매에서 가장 꼼꼼히 봐야 할 파트예요.
✔ 근저당 채권최고액 합산 금액
✔ 채권자가 은행인지 개인인지 (개인이면 더 주의)
✔ 말소되지 않은 전세권 여부
✔ 가처분 등재 여부
공문서로는 알 수 없다? 집을 사는 입장에서는 이 부분이 제일 불안하죠.
등기부등본은 이 집 하나의 권리관계만 보여줘요. 집주인이 전반적으로 어떤 상황인지는 전혀 알 수 없죠. 아래 상황들, 등기부등본에서는 절대 보이지 않아요.
집주인이 이 집 말고도 다른 아파트, 상가, 토지를 여러 개 갖고 있고, 그곳에 근저당이 가득 걸려 있어도 이 집 등기부에는 안 나와요. 집주인의 전체 부채 규모가 얼마인지 파악하려면 보유한 모든 부동산의 등기부를 다 떼서 합산해야 해요.
세금 체납은 등기부에 즉시 반영되지 않아요. 체납이 일정 수준을 넘어서 압류가 결정돼야 등기부에 나타나는데, 그 전까지는 깨끗한 등기부등본처럼 보여요.
국세·지방세에는 법정기일 우선 원칙이 있어서, 경매가 진행될 경우 세금이 근저당보다 먼저 변제되는 경우도 생겨요.
다른 세입자나 거래 상대방에게 피해를 준 이력이 있어도 등기부에는 전혀 기록되지 않아요.
이 집은 멀쩡한데 집주인의 다른 부동산이 경매로 넘어가고 있는 상황이라면, 집주인의 재정이 빠르게 무너지고 있다는 신호예요. 그런데 이 집 등기부만 봐서는 절대 알 수 없어요.
등기부등본을 기본으로 살피되, 집주인이 다주택자인지 전체 재정 상태까지 파악하는 게 제일 안전합니다.
계약 당일이 아니라 계약 직전에 직접 발급받으세요. 발급 날짜가 하루만 달라도 새로운 권리변동이 생길 수 있어요.
을구에 있는 모든 근저당의 채권최고액을 더하고, 집값 대비 비율을 계산해보세요.
안전 기준 예시:
(근저당 채권최고액 합산) ÷ 집 시세 × 100 → 이 비율이 높을수록 위험해요
국세·지방세 완납증명서를 계약 전에 요청하세요. 거부한다면 그 자체가 위험 신호예요.
이게 가장 어렵고 중요한 단계예요. 집주인 이름으로 된 다른 부동산을 모두 조회하고, 각각의 등기부등본을 확인해야 해요.
문제는 이걸 혼자 하기가 거의 불가능에 가깝다는 거예요. 집주인 이름으로 어떤 부동산이 얼마나 있는지, 일반인이 개인적으로 파악할 수 있는 공식적인 방법이 없거든요.
내집스캔은 이 어려운 부분을 해결해드려요.
등기부등본 분석은 기본이고, 국내 최초로 집주인이 보유한 모든 부동산과 별도 신청 시 재정상태까지 파악할 수 있어요. 이 집 등기부는 깨끗해 보여도, 집주인이 다른 곳에서 어떤 상황인지를 계약 전에 알 수 있어야 안전한 거래를 할 수 있죠.
확인 항목 | 일반 등기부등본 | 내집스캔 매매 리포트 |
|---|---|---|
이 집 근저당·가압류·압류 | ✅ | ✅ |
이 집 소유권 변동 이력 | ✅ | ✅ |
건축물대장·위반건축물 여부 | △ 별도 확인 | ✅ |
집주인 세금 체납 여부 | ❌ | ✅ |
집주인 보유 전체 부동산 조회 | ❌ | ✅ (국내 최초) |
다른 부동산의 근저당·채무 현황 | ❌ | ✅ (국내 최초) |
집주인 금융사기 이력 | ❌ | ✅ |
악성임대인·악성매도인 여부 | ❌ | ✅ |
계약서 특약 검토 | ❌ | ✅ |
💬 "이 집은 등기부가 깨끗한데 집주인 다른 집들은 어떤지 불안해요"
→ 내집스캔 매매리포트에서 집주인이 가지고 있는 다른 부동산까지 조회해드려요.
매수를 결정했다면, 근저당이 있는 집은 계약서 특약에 이 내용을 반드시 넣어야 해요.
근저당 말소 특약 예시 문구
매도인은 잔금 지급일 이전까지 등기부상 근저당권 (채권최고액 000원, 채권자 00은행)을 말소하기로 하며, 말소하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 매도인은 기납입금의 배액을 반환한다.
이 특약 하나가 없어서 나중에 분쟁이 생기는 경우가 실제로 많아요. 내집스캔에서는 이런 특약 사항 검토와 담당자 의견도 함께 제공해드려요.
근저당이 있는 집, 무조건 피할 필요는 없어요. 하지만 그 집주인이 감당할 수 있는 사람인지를 확인하지 않고 계약하는 건 진짜 위험해요.
등기부등본은 시작에 불과해요. 집주인의 다른 부동산, 세금 상태, 금융 이력까지 봐야 완전한 권리조사가 완성된답니다.
수억 원짜리 거래, 계약 전 한 번의 확인이 전부를 지켜줄 수 있다는 점, 놓치지 마세요!
이상, 내집스캔이었습니다 😊
내집스캔
