근저당 있는 집 매매, 계약 이렇게 해야 안전합니다 (절차+특약 정리)

집을 매매하려고 알아보다 보면 등기부등본에서 자주 보게 되는 단어가 있어요.

‘근저당권 설정’ 이걸 보고 많은 분들이 이렇게 생각할 수 있어요.

“근저당 있는 집, 매매과정이 복잡하지는 않나요?”

“이거 위험한 집은 아닌가요…?”

결론부터 말씀드리면

👉 근저당이 있어도 매매는 충분히 가능하지만

간혹 잔금까지 치렀는데 근저당이 안 지워진 사례도 있기 때문에

👉 절차와 특약을 제대로 모르고 계약하면 위험해질 수 도 있어요.

그래서 이번 글에서는

✔ 근저당이란 무엇인지

✔ 근저당 확인 방법

✔ 매매 시 주의사항

✔ 계약 진행 절차

✔ 근저당 말소 특약 작성법

✔ 잔금일 말소 확인 방법

까지 한 번에 정리해드릴게요 🙌

1. 근저당이란? 🤔

근저당은 쉽게 말해 집을 담보로 은행에서 돈을 빌린 상태를 말해요.

등기부등본에는 보통 이렇게 표시됩니다.

• 근저당권자: ○○은행

• 채권최고액: 2억 원

여기서 많은 분들이 헷갈리는 부분이 바로 채권최고액이에요.

👉 채권최고액 = 실제 대출금보다 크게 설정됨

즉, 실제 빚보다 더 큰 금액이 잡혀 있을 수 있어요.

왜냐하면 은행 입장에서는 단순히 빌려준 원금만이 아니라, 이자, 연체이자, 향후 추가로 발생할 수 있는 비용까지 포함해 ‘최대 얼마까지 회수할 수 있는지’를 기준으로 여유 있게 설정해두기 때문이에요. 그래서 실제 대출금의 약 110~130% 수준으로 채권최고액이 잡히는 경우가 많아요.

예를 들어 채권최고액이 2억이라면 실제 대출은 약 1억 5천~1억 8천 정도일 가능성이 있다는 의미예요. 이 때문에 현장에서 중개인이나 매도인이

“이거 채권최고액이라서 그렇지, 실제 빚은 이거보다 훨씬 적어요.”

라고 설명하기도 하죠.

2. 근저당 확인 방법 🔎

근저당은 등기부등본 ‘을구’에서 확인할 수 있습니다.

확인할 때는 아래를 꼭 보세요.

✔ 근저당권자 (은행인지 개인인지)

✔ 채권최고액 (실제 위험 판단 기준)

✔ 설정일 (우선순위 판단 기준)

여기서 조금 더 주의해서 봐야 할 부분이 근저당권자가 ‘개인’인 경우인데요,

보통 근저당권자가 은행이라면 대출 구조가 비교적 명확하고, 잔금으로 상환 후 말소되는 절차도 익숙하게 진행되지만, 근저당권자가 개인이라면 의미가 조금 달라져요. 바로 개인 간 돈거래(사채, 지인 간 금전거래 등)로 설정된 담보일 가능성이 있기 때문이에요.

개인 근저당은 채권자가 직접 말소에 협조해야 하므로 잔금일에 문제가 발생하지 않도록, 말소 동의 여부와 절차를 사전에 확인해야 하니 꼭 참고하세요!

3. 근저당 있는 집 매매 시 주의사항 ⚠️

근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 건 아니지만 아래는 꼭 확인해야 합니다.

🚨 근저당 금액 vs 집값 비교

👉 집값 대비 근저당이 높으면 위험

예를 들어,

• 집값 3억

• 근저당 채권최고액 2.5억

인 경우 매도인이 잔금으로 이 대출을 다 갚을 수 있는지 주의깊게 살펴보는 것이 좋아요. 만약 매매가 3억인데 여기에 기존 대출 상환 + 다른 개인 채무까지 있다면 잔금으로 근저당을 다 못 갚고 일부가 남을 수도 있는 상황이 벌어질 수도 있어요.

그렇게 되면 근저당이 말소되지 않은 상태로 소유권 이전이 진행될 위험이 생길 수 있어 주의가 필요해요.

📢 근저당 말소 조건 있는지

👉 ‘잔금 시 말소’ 조건이 없으면 위험

이건 실제 매매 사고로 많이 이어지는 부분으로, 예를 들어

• 계약서에 근저당 말소 조건이 명확히 없고

• 매수인이 잔금을 먼저 지급했는데

잔금일에 매도인이 대출을 상환하지 않거나, 말소를 미루는 경우 이럴 때는 내 집에 남의 빚이 그대로 남는 상황이 됩니다.

이런 상황에서 특약이 없으면 계약 해지도 어렵고, 법적 분쟁으로 이어질 가능성도 크기 때문에 반드시 ‘잔금과 동시에 근저당 말소’ 조건을 계약서에 명확히 넣어야 해요.

📌 추가 근저당 가능성

👉 계약 후 추가 대출 발생 가능

계약 이후 잔금일까지 시간이 있는 경우, 이 사이에 집주인이 추가로 대출을 받을 수 있어요.

예를 들어

• 계약일에는 근저당 1억

• 중도금 이후 잔금 전 추가 근저당 5천 발생

이 경우 집주인의 자금 상황이 나빠졌을 가능성이 크고 계약 시 예상했던 안전 구조가 깨지게 되는데요, 그러니 ‘계약 이후 추가 담보 설정 금지’ 특약이 꼭 필요해요.

4. 근저당 있는 집 계약 진행 절차 📝

근저당 있는 집 매매는 일반 매매보다 절차가 중요해요.

① 계약 (계약금 지급) ➡ 이 단계에서 반드시 특약 작성

② 중도금 지급 ➡ 일부 대출 상환에 사용되는 경우 있음

③ 잔금 지급 ➡ 잔금으로 근저당 상환 진행

④ 근저당 말소 ➡ 은행 대출 상환 후 등기 말소

⑤ 소유권 이전 ➡ 매수인 명의로 등기 이전

💡 잔금일에 잔금 → 말소 → 소유권 이전이 동시에 진행되는 구조로 계약이 마무리되어야 해요.

5. 근저당 말소 특약 작성법 ✍️

근저당 말소와 관련한 특약이 없으면 근저당이 그대로 남을 수도 있기 때문에 반드시 근저당 말소 특약사항을 기재해야 해요.

🔹 기본 특약 예시

잔금일에 근저당권을 전액 말소하며, 말소가 이행되지 않을 경우 계약은 해지되고 계약금 및 기납입금은 전액 반환한다.

🔹 추가 보호 특약

매도인은 잔금으로 근저당을 상환하고 말소등기 완료 후 소유권 이전을 진행한다.

🔹 안전 강화 특약

근저당 말소와 소유권 이전 등기는 동일 일자에 동시에 진행한다.

6. 잔금일 근저당 말소 확인 방법 🧾

잔금일이 되면 매수자, 매도자, 중개인, 법무사가 함께 움직이게 되는데요.
이때 매수자는 잔금을 바로 매도자에게 보내기 전에, 근저당을 먼저 어떻게 상환할 것인지를 확인해야 해요.

보통은 매도자가 받은 대출을 갚을 때
✔ 잔금 일부 혹은 전액을 대출받은 은행으로 바로 입금 ✔ 법무사를 통해 대출 상환 확인이 동시에 진행되어요.

이 단계에서 대출 상환이 실제로 완료됐는지는 은행에서 발급되는 ‘대출 상환 영수증’ 또는 ‘상환 확인서’를 통해 확인할 수 있어요. 이 서류는 ‘근저당의 원인이 되는 대출이 실제로 갚아졌다’는 가장 확실한 증거이니 꼭 받아두세요.

다음으로 대출이 상환되면, 은행에서는 근저당을 말소할 수 있는 서류를 발급해줘요.
이때 법무사가 해당 서류를 받아서 등기 말소 절차를 진행하게 되죠.

이 때 법무사는 근저당 말소 등기 + 소유권 이전 등기를 동시에 접수하고 ‘등기 접수증’ 또는 ‘접수번호’로 말소 등기가 접수됐는지, 소유권 이전 등기가 접수됐는지 확인이 가능하답니다.

이처럼 잔금일의 근저당 말소 전체 과정은

• 매도자 → 대출 상환 및 말소 협조

• 은행 → 상환 확인서 및 말소서류 발급

• 법무사 → 말소 등기 + 소유권 이전 등기 진행

• 중개인 → 전체 절차 조율

• 매수자 → 모든 과정이 정상 진행되는지 확인 후 잔금 지급

이렇게 유기적으로 움직이게 되니, 놓치는 사항이 없이 미리 절차를 알아둬야겠죠?

정리하면,

근저당 있는 집은 위험한 집은 아니지만 까다로운 계약이 될 수 있어요. 잔금 이후 소유권이 정상적으로 이전 완료 되기까지 어떠한 상황이 벌어질 지 모르기 때문인데요.

내집스캔의 매매리포트로 권리조사, 안전도 등급, 주의사항, 집주인의 다른 부동산 소유 현황까지 미리 알아보고 계약을 진행해도 늦지 않아요.

매매 계약도 안전하게!

이상, 내집스캔이었습니다 😊