전세대출 가능 여부 ≠ 안전한 집
전세집이나 월세집을 보다가 중개인을 통해 이 집에 융자(빚)가 있다는 말을 듣는다던가, 등기부등본에 근저당권 설정이 있는 걸 보면 이런 생각이 들어요.
‘근저당 있는 집은 전세대출 안 되는 거 아니야?’
혹은
‘전세대출 나오면 그냥 들어가도 괜찮은 거 아닌가?’
근저당과 전세대출, 안전한 집은 어떤 관계가 있는걸까요?
먼저 😃 근저당이 있어도 전세대출은 가능해요. 하지만 😨 조건에 따라 매우 위험한 집이 될 수도 있죠.
그래서 이번 글에서는 근저당이 있는 집이라도 전세대출은 가능한지, 근저당이 있는 집 전세월세 계약 시 주의해야 할 사항 함께 알려드릴게요!
1. 근저당 있는 집, 전세대출은 왜 가능한가요?
우선 💰 근저당(빚, 융자)은 은행이 해당 집을 담보로 돈을 빌려준 상태를 말해요. 집을 담보로 이미 돈을 빌려줬음에도 불구하고, 전세대출은 이 상태에서도
집 시세 대비 대출 비율이 적정하고
보증기관(HUG, HF 등) 기준을 충족하면
문제없이 진행되는 경우가 많아요.
그래서 실제로도 근저당 있는 집에 전세로 들어가는 경우와 전세대출을 받는 경우도 흔했답니다.
하지만 최근에는 전세대출 규제 기조로 인해 이미 📍 근저당이 있는 집의 경우 은행 지점에 따라 위험할 수 있다고 판단해 점점 전세대출을 실행해 주지 않는 곳도 늘고 있어요.
2. 그럼 왜 위험하다고 하는 걸까요?
‘위험’을 감지하기 위한 기준은 전세대출이 나오느냐가 아니라, 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있느냐에 있어요.
💡
만약 집이 경매로 넘어가게 되면 돈을 돌려받는 순서가 정해져 있는데, 먼저 돈을 가져가는 것은 근저당권을 가진 은행이고, 그 다음이 세입자예요.
1순위 → 근저당권자(은행)
2순위 → 세입자
따라서 근저당 금액이 크면 집을 팔아도 은행에 먼저 돈이 지급되고 남는 금액이 적어지기 때문에, 세입자는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있어요.
그러니 결국 전세대출이 가능하다고 해서 안전한 집이라고 볼 수는 없고, 근저당 규모와 전체 구조를 함께 살펴보는 것이 중요하답니다.
3. 근저당 있는 집 중 위험한 구조 3가지
근저당 있는 집 중 위험한 구조 대표적인 3가지를 함께 살펴볼까요?
1️⃣ 근저당이 집값 대비 과도한 경우
근저당이 집값 대비 과도하게 설정된 경우, 예를 들어
집값 2억
근저당 1.6억
이 있는 경우라면 이미 집 대부분이 담보로 잡혀 있는 상태예요.
이런 경우 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 돈을 가져가고 남는 금액이 많지 않기 때문에, 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있죠.
2️⃣ 근저당 + 보증금 = 집값 초과
근저당과 보증금을 합친 금액이 집값을 넘는 경우, 예를 들어
집값 2억
근저당 1억
전세보증금 1.2억
인 경우라면 총 2억 2천만 원이 됩니다.
이처럼 집값보다 채무가 더 많은 구조는 흔히 ‘깡통전세’라고 부르며, 경매가 진행될 경우 보증금 손실 가능성이 매우 높아요.
3️⃣ 추가 근저당 설정 가능성이 있는 경우
마지막으로 추가 근저당 설정 가능성이 있는 경우입니다.
계약 당시에는 문제가 없어 보이더라도, 이후 집주인이 추가로 대출을 받으면 새로운 근저당이 설정되면서 세입자보다 우선순위가 앞서는 채권이 생길 수 있습니다.
이 경우는 계약 이후에 발생하는 위험이기 때문에 더욱 주의가 필요하며, 특약을 통해 사전에 방지하는 것이 중요해요.
4. 전세·월세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항
근저당 여부와 더불어 집을 안전하게 계약하기 위해 전세·월세 계약에서는 아래를 꼭 확인해야 해요. 임대차 계약의 위험성을 미리 확인해야 계약이 안전한 구조인지 파악할 수 있기 때문이죠.
📃 등기부등본 권리 관계 확인
근저당
가압류, 압류
경매
임차권 설정
등을 현재사항과 더불어 말소된 이력이 있는지도 함께 살펴봐야 해요. 이 부분은 집의 현재 상태뿐 아니라 과거 위험 신호까지 보여주기 때문에, 안전한 계약인지 판단하는 출발점이라고 볼 수 있어요.
📊 집 시세 대비 보증금 구조 확인
집 시세 대비 보증금 구조를 확인해야 합니다.
쉽게 말해 보증금 + 대출금 금액이 집값을 넘지 않는지 보는 건데요. 이 구조가 무너지면 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워질 수 있기 때문에 꼭 체크해야 해요.
🕵️♀️ 집주인 상황 확인
집만 확인하고 많은 분들이 놓치는 부분이 바로 집주인에 대한 확인인데요,
다주택 여부
다른 집 문제 여부
자금 구조 안정성
등을 함께 봐야 해요.
결국 보증금을 돌려주는 주체는 집주인이기 때문에, 이 부분이 불안하면 아무리 집이 좋아 보여도 위험할 수 있습니다.
✍ 특약사항 작성
특히 근저당이 있는 집이라면, 잔금 전에 근저당을 말소한다는 조건이나 계약 이후 추가 담보 설정을 금지하는 내용을 계약서에 명확히 넣어두는 것이 좋아요.
잔금일 이전까지 근저당을 말소하며, 미이행 시 계약은 해지되고 계약금은 전액 반환한다.
또는
계약 이후 추가 담보권 설정을 금지한다.
이런 특약은 나중에 문제가 생겼을 때 세입자를 보호해주는 안전장치가 되죠.
5. 근저당이 있는 집이라면 꼭 확인하세요
전세대출 나오니까 안전한 집이 아닐까 생각할 수 있지만 은행은 집 가격, 담보 가치, 대출 가능 여부만 확인하기 때문에 세입자가 정작 중요하게 보는 기준 ✔ 집주인의 재정 상태 ✔ 다른 채권자 존재 여부✔ 보증금 반환 가능성 과는 사뭇 다를 수 있죠.
그래서 전세대출이 나와도 위험한 집은 존재하게 되는데요. 근저당 있는 집이라면 이건 꼭 보셔야 합니다.
🔎 근저당 금액 (채권최고액 기준)
🔎 집 시세 대비 비율
🔎 보증금 포함 총 채무 구조
🔎 추가 담보 설정 가능성
이 4가지만 봐도 위험한 집은 대부분 걸러지게 되어요.
6. 빚이 많은 집주인 혹시?
빚이 많은 집주인인데다가 주택도 여러 채를 소유하고 있다면 내 보증금을 안전히 돌려받을 수 있을지 의심되기도 해요. 이럴 때는 추가적으로
👉 집주인의 전체 자산 구조 를 조사해 볼 필요가 있죠.
예를 들어
여러 채를 보유하고 있지만 대부분 담보 상태이거나
다른 집에서 문제가 발생했거나
최근 급하게 자산을 처분한 경우
이런 상황이라면 보증금 반환 위험은 더 커질 수 있어요.
집주인의 다른 부동산 소유조회는 내집스캔에서 유일하게 확인할 수 있으니 꼭 참고해 보세요!
정리하면,
✔ 근저당 있어도 전세대출은 가능하고,
✔ 하지만 안전 여부는 전혀 다른 문제이며
✔ 보증금 보호는 ‘구조’로 판단해야 한다는거예요.
전세계약에서 가장 중요한 건 이 집에서 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는가? 이니까요.
그러니 전세대출 가능 여부만 보고 계약하기보다는 반드시 한 번 더 구조를 확인하고 진행하시길 권해드려요!
이상, 내집스캔이었습니다 😊
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