전세집을 알아보는 분들이 가장 많이 하는 질문 중 하나가 있어요.
“전세대출 나온다는데… 그럼 안전한 집 아닌가요?”
결론부터 말씀드리면 전세대출이 가능하다고 해서 안전한 집은 아니에요.
금융권과 은행이 확인하는 기준과 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부는 완전히 다른 문제이기 때문이죠.
실제로 전세대출은 가능하지만 보증금 반환 위험이 높은 집도 적지 않게 발견되고, 결국 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 벌어지면 전세대출을 이용한 세입자도 함께 어려움에 처하는 경우가 많아요.
그래서 이번 글에서는 계약 전에 꼭 확인해야 할 전세대출이 나와도 조심해야 하는 집의 특징을 정리해볼게요.
1. 집주인이 다주택자이고 빚이 많은 경우
전세사기 사건에서 가장 많이 등장하는 유형이에요. 집주인이 여러 채의 집을 보유하고 있고 대출이나 세금 체납 등 부채가 많은 구조라면 위험도가 올라가요.
실제로 내집스캔의 집주인 다른 집 조사에 따르면 수십 채, 수백 채의 집을 보유한 임대인도 종종 발견되어요.
집주인이 다주택자이고 다른 주소지에도 문제가 있는 경우,
✔ 보증금을 돌려줄 자금이 부족하거나
✔ 다른 채권자에게 밀려
✔ 보증금 반환이 지연되는 상황이 충분히 발생할 수 있죠.
그러니 이 집의 집주인이 다주택자인지,
특히 수십 채 이상의 주택을 보유한 임대인이라면 내 보증금 안전을 위해 반드시 추가 확인이 필요해요.
2. 최근 가압류·압류 등기가 있었던 집
등기부등본에
가압류
압류
경매
공매
등이 최근에 등장했다가 말소된 기록이 있다면 주의해야 해요.
이때 말소사항 포함의 등기부등본 확인으로 이 집의 이력을 모두 확인하는 것이 필수예요.
은행에서는 말소되었기 때문에 전세대출을 실행해 줄 수도 있고, 말소된 이력은 현재는 문제가 없어 보일 수 있지만 이는 과거에 채무 문제가 있었다는 신호일 수 있기 때문이에요.
특히 같은 집주인 건물의 다른 호수에서 가압류나 경매가 진행된 경우라면 더욱 확인이 필요하죠.
3. 근저당이 과도하게 설정된 집
근저당이 있는 집 자체가 반드시 위험한 것은 아니에요. 하지만 다음과 같은 경우라면 조심해야 하는데요.
매매가 대비 근저당이 높은 경우
보증금 + 대출금 합계가 집값과 비슷한 경우
추가 근저당 설정 가능성이 있는 경우
이런 상황에서는 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 회수가 어려워질 수 있어요.
그래서 가능하면 계약 시에는 반드시
✔ 추가 근저당 설정 금지 특약
✔ 근저당 말소 조건(전체 혹은 일부)
등을 요청하고 이행여부를 확인해 보는 것이 좋아요.
4. 경매로 낙찰된 후 바로 전세를 놓는 집
경매로 낙찰된 집이 무조건 나쁘다고 볼 수는 없지만 다음과 같은 구조는 조심해야 해요.
낙찰 직후 바로 전세 세입자를 구하는 경우
낙찰가보다 높은 전세금을 받는 경우
이런 구조는 깡통전세로 이어질 가능성이 높죠.
5. 임대인이 법인인 경우
법인이 임대인인 경우 자금 구조가 복잡할 수 있고, 경매나 공매로 취득한 집일 가능성도 있어요.
최근 한국자산관리주식회사의 매물들이 많이 보이는데요, 한국자산관리주식회사의 공매, 경매 낙찰 물건 등의 경우에는 권리관계를 한 번 더 확인하는 것이 좋아요.
한국자산관리주식회사의 경우 보통 장기 임대를 목적으로 집을 보유하기보다는 경매나 공매로 취득한 자산을 관리하다가 매각하는 역할을 하는 기관이기 때문에, 해당 부동산이 향후 공매 또는 매각 예정 물건일 가능성이 있어 향후 소유자가 바뀌는 등의 주의할 점들이 있죠.
6. 전세대출 가능 여부만으로는 안전을 판단할 수 없어요.
전세대출을 실행하는 은행은 주로 대출 심사 시
집 가격
담보 가치
개인의 신용
위주로 확인을 하죠.
즉, 해당 집이 대출을 실행할 수 있는 조건을 갖췄는지는 보지만, 임대인의 재정 상태나 보증금을 돌려줄 수 있는 여력까지 깊이 판단하지는 않아요.
하지만 세입자 입장에서 중요한 것은
✔ 집주인의 재정 상태
✔ 다른 채권자 존재 여부
✔ 보증금 반환 가능성
이런 요소들은 전세대출 가능 여부만으로는 확인되지 않기 때문에, 단순히 대출이 나온다는 이유만으로 안전한 집이라고 생각하고 계약을 진행하는 것은 주의가 필요하죠.
7. 계약 전, 반드시 이런 것들을 확인하세요
따라서 전세계약 전에는 최소한 아래 사항을 확인하는 것이 좋아요.
✔ 등기부등본 권리 관계
✔ 근저당 및 담보물권
✔ 집주인 보유 부동산
✔ 압류·가압류 여부
✔ 보증보험 가입 가능성
이런 요소들을 종합적으로 봐야 보증금 반환 위험을 판단할 수 있답니다.
정리하면,
전세 계약에서 가장 중요한 것은 만기 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부입니다. 따라서 전세대출 가능 여부만 보고 계약을 진행하기보다는 집의 권리 관계와 임대인의 재정 상황까지 함께 확인하는 것이 필요하죠.
내집스캔에서는
✅ 임대인의 보유 부동산 현황
✅ 압류 및 경매 이력 확인
✅ 보증금 반환 위험도
등을 종합적으로 확인, 세입자가 안전한 계약을 할 수 있도록 도와드리고 있어요. 전세계약을 앞두고 있다면 계약 전에 꼭 내집스캔 하세요 😊