전세·반전세·월세처럼 보증금이 있는 임대차 계약에서 제일 중요하게 생각해야 하는 건 결국 ‘만기 때 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있나?’ 예요.
이때 임차인(세입자) 입장에서 고민하는 대표 선택지가 두 가지죠.
전세권설정 등기를 해둘까?
전세보증보험에 가입할까?
둘 다 ‘보증금 보호’를 돕지만 성격이 완전히 다른데요, 이번 글에서는 세입자 기준으로 개념, 효력, 비용, 전입신고/확정일자 관계, 그리고 어떤 상황에 무엇을 선택하는 게 유리한지까지 예시로 정리해드릴게요.
1. 전세권설정이란?
전세권설정은 쉽게 말해, ‘내 보증금을 등기부등본에 공식적으로 기재하는 것’이에요.
등기부등본에 전세권(물권)이 올라가면, 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가도 등기 순위에 따라 권리를 주장할 수 있어요.
하지만 전세권 설정은 세입자가 혼자 진행할 수 있는 절차가 아니라, 임대인과 임차인의 합의가 전제되어야 하는 등기예요. 집주인의 동의가 없다면 전세권 설정 자체가 성립되기 어렵고, 실제 등기 신청도 진행할 수 없어요. 전세권 설정 등기를 하려면 임대인의 인감증명서, 인감도장, 등기권리증 같은 공식 서류가 필요하기 때문에 이러한 서류가 준비되지 않으면 등기소에서도 접수가 되지 않아요.
따라서 전세권 설정을 원한다면 계약 단계에서부터 집주인과 충분히 협의하고, 전세권 설정 동의와 필요한 서류 제공에 대해 특약으로 명확히 정리해 두는 것이 중요해요. 이렇게 미리 합의를 해두면 전세권 설정 과정에서 불필요한 분쟁을 줄이고, 보다 안정적으로 권리를 확보할 수 있어요.
📌 전세권설정의 효력
등기된 권리(물권)라서 제3자에게도 주장 가능하고
집이 경매/공매로 넘어가면 전세권자로서 배당(변제) 받을 수 있는 구조로
확정일자 없이도 ‘등기’ 자체가 권리의 기준이 되어요.
💸 전세권설정 비용
전세권설정은 등기 비용(세금+수수료)이 들어요.
대표적으로 발생하는 비용으로는
등록면허세: 전세금의 0.2% / 지방교육세: 등록면허세의 20% / 등기신청 수수료:수입증지 등 / 법무사 맡기면 법무사 수수료 추가되는 구조랍니다.
✔ 예를 들어 전세금3억이면,
등록면허세 3억 × 0.2% = 60만원
여기에 지방교육세 + 등기수수료 + 법무사 수수료까지 붙는 구조로 대략 90만원 가량의 비용이 발생할 수 있어요.
설정 비용 뿐만 아니라 설정 등기 말소 비용으로 등록면허세, 지방교육세, 등기수입증지 등 일정비용이 발생하기도 해요.
2. 전세보증보험이란?
전세보증보험(전세보증금 반환보증)은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 먼저 세입자에게 지급하고, 이후 보증기관이 집주인에게 구상권을 행사하는 구조예요.
세입자가 전세보증보험에 가입했을 경우, 전세보증보험 제도에 따라 보증기관은 전세보증듬을 돌려받지 못한 임차인이 보증금 이행청구를 하면 1개월 안에 심사, 보증금을 지급해줘요. 그리고 집주인에게 구상권을 행사하기 때문에 집주인의 보증금 미반환에도 보증기관을 통해 대비할 수 있답니다.
📌 전세보증보험의 효력
전세보증금사고 시 보증기관이 지급 주체로
세입자는 집주인과 직접 싸움의 부담이 줄어들고
단, 가입 심사가 있고 집이나 집주인 상태에 따라 가입이 거절될 수 있어요.
💸 전세보증보험 가입비용
전세보증보험은 가입하는 주체인 세입자가 보증료를 내요.
보증료는 보증금, 주택 위험도, 상품/기관에 따라 달라지는데요. 예를 들어 HF(한국주택금융공사) 전세보증(전세지킴보증)은 LTV에 따라 기준 보증료율을 차등 적용하고(0.04%~0.18% 등) 있어요. 이처럼 보증보험료는 보증기관과 집의 조건마다 요율 체계가 달라질 수 있어요.
🔎 지자체에서 조건 충족 시 전세보증금 반환보증 보증료 지원을 하는 경우도 있으니 지자체 홈페이지를 참고하세요.
✔ 3억 전세보증금으로 보증보험료를 예를 들어보면,
전세보증보험 보증료율은 보통 약 0.097% ~ 0.211% 수준(연) 범위에서 결정되는 경우가 많아요. 이를 평균요율 0.13%로 2년 계약기준으로 계산하면,
3억 × 0.13% × 2년
약 78만 원의 보증료가 발생해요.
3. 전입신고·확정일자와의 관계
많은 분들이 전세권이나 보험만 하면 전입신고/확정일자는 안 해도 되지 않을까 생각하시는데요, 확정일자 + 전입신고 + 점유(실거주)는 임차인으로서 기본 방어력이에요. 전세권설정과 보증보험은 추가 안전장치에 가깝고, 기본 방어력을 대체한다고 단정하면 위험할 수 있어요.
🔸 전세권설정
전세권 설정을 하면 등기된 권리인 물권이 생기기 때문에, 일반 임차인과 달리 전입신고나 확정일자를 하지 않아도 기본적인 권리 자체는 인정되어요. 전세권은 등기 순위에 따라 권리를 주장할 수 있고, 집이 경매로 넘어갈 경우 배당을 받을 수 있으며 전세권자가 직접 경매를 신청할 수 있는 권한도 갖게 되기 때문에 강한 권리로 평가되어요.
하지만, 소액임차인 최우선변제 같은 주택임대차보호법 영역은 전입/점유 요건이 중요하게 작동할 수 있어요.
따라서 전세권만으로도 일정 수준의 보호는 가능하지만, 임차인 보호법 영역의 혜택까지 모두 동일하게 적용된다고 단정하기는 어렵습니다.
🔹 전세보증보험
전세보증보험은 보통 전입신고·확정일자 등 기본 요건을 갖춘 상태에서 진행하는 게 일반적이고, 기관 심사에서도 임대차관계/권리관계 요건을 보게됩니다. 따라서 확정일자, 전입신고는 필수적이랍니다.
4. 전세권설정 VS 전세보증보험
세이자 입장에서 전세권설정과 전세보증보험을 선택해야 한다면 어떤게 더 유리하거나 더 안전할까요? 아래 예시로 살펴볼게요.
📍 예시 1) 집이 아파트, 오피스텔처럼 시세가 명확한 편이에요.
👉 전세보증보험을 우선 추천해요
전세보증보험은 사고가 발생했을 때 보증기관이 먼저 보증금을 지급해 주는 구조라, 세입자가 직접 집주인과 반환 문제를 두고 길게 다툴 가능성이 줄어들어요. 특히 시세가 명확하고 확정일자와 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 상태라면, 단순 보증금 미반환 상황부터 집이 경매로 넘어가는 경우까지 폭넓게 대비할 수 있어 전세보증보험을 추천드려요.
📍 예시 2) 생활형숙박시설·고시원 등 보증보험 가입이 어려운 주택이에요.
👉 전세권설정 + 특약 강화를 현실적인 대안으로 고려해볼 수 있어요
이 경우에는 등기라는 ‘눈에 보이는 안전장치’를 통해 최소한의 권리 확보가 필요할 수 있어요. 다만 전세권 설정은 집주인의 동의와 서류 협조가 필수이기 때문에, 해당 물건에서 실제로 설정이 가능한지부터 확인하는 것이 중요해요.
📍 예시 3) 집주인이 전세권을 꺼려해요.
👉 전세보증보험이 현실성이 높은 선택이에요
전세권 설정은 집주인 입장에서 매매나 추가 대출에 부담이 될 수 있어 거절되는 경우가 많아요. 반면 보증보험은 집주인에게 직접적인 등기 부담이 없기 때문에 실무적으로 진행이 수월한 편이에요.
💡 둘 중 하나를 선택하라면!
세입자 입장에서는 확정일자 + 전입신고로 기본적인 대항력을 갖추는 것이 1차 안전장치이고, 여기에 전세보증보험까지 가입하면 단순 보증금 미반환 상황부터 경매·공매 같은 위험 상황까지 폭넓게 대비할 수 있어요.
비용 측면에서도 전세권 설정처럼 초기 등기 비용이 크게 들어가지 않고, 무엇보다 사고 발생 시 보증기관이 지급 주체가 되기 때문에 반환 과정에서의 정신적인 부담과 스트레스를 크게 줄일 수 있다는 장점이 있어요.
그래서 가능하다면 전세보증보험 가입이 가능한 주택을 우선적으로 선택하는 것을 추천드려요. 계약 전에 보험 가입 가능 여부를 미리 확인해 두면, 집 선택 단계에서 위험한 매물을 걸러내는 효과도 기대할 수 있어요.
또한 전세보증보험 가입 가능 여부는 집의 권리관계나 시세, 선순위 채권 구조 등에 따라 달라질 수 있기 때문에, 이러한 조건을 빠르게 파악하기 위해 내집스캔 리포트처럼 사전에 구조를 분석해 주는 서비스를 활용해 보는 것도 좋은 방법이에요.
계약 전에 위험 요소를 미리 확인하고 보험 가입 가능성까지 점검해 두면, 보다 안전하게 집을 선택하고 보증금 반환 리스크를 줄이는 데 도움이 될 수 있어요.
정리하면,
전세권설정과 전세보증보험은 둘 다 보증금 안전장치지만,
전세권은 등기(권리의 순위 싸움)
보증보험은 사고 시 지급(회수 스트레스 감소)
로 성격이 다르기 때문에 내 상황에 맞는 선택이 필요해요.
그리고 무엇보다, 어떤 선택을 하든 전입신고/확정일자/특약/등기 변동 체크 같은 기본 방어력을 함께 갖춰야 진짜 안전해진다는 점, 잊지마세요!
이상, 내집스캔이었습니다 😊