연장 후 2년 동안이 더 문제예요. 내가 매번 등기부를 떼볼 수는 없으니까요. 내집스캔 등기변동 알리미(월 1,900원부터)는 내 집 등기부에 근저당·압류·가압류·집주인 변경 같은 변동이 생기면 바로 알려주고 대처 방안까지 안내해줘요.
"집주인이랑 보증금 그대로 2년 더 살기로 얘기했는데, 계약서를 새로 쓰자는 말이 없어요. 이대로 있어도 되는 건가요?"
만기가 다가오면 이런 고민 하시는 분들 많아요. 연락은 됐는데 계약서 얘기가 없거나, 아예 아무 연락 없이 만기가 지나가버리거나요. 뭔가 서류를 안 남기고 지나가는 것 같아 불안하죠.
결론부터 말하면, 조건이 그대로라면 계약서를 다시 안 써도 괜찮아요. 오히려 계약서보다 중요한데 다들 놓치는 게 따로 있어요.
계약서, 다시 써야 하나요?
보증금과 조건이 그대로 유지되는 연장이라면 계약서 재작성은 필수가 아니에요. 기존 계약서가 그대로 효력을 가져요.
더 중요한 건 이거예요. 보증금이 그대로면 기존 확정일자도 그대로 유효해요. 전입신고와 실거주를 유지하고 있다면 대항력과 우선변제권이 계속 이어지기 때문에, 확정일자를 다시 받을 필요도 없어요.
다만 보증금이 올랐다면 얘기가 달라져요. 올린 금액에 대해서는 증액 계약서(또는 기존 계약서에 증액 문구)를 쓰고 새로 확정일자를 받아야 해요. 이때 기존 계약서는 절대 버리면 안 돼요 — 원래 보증금은 원래 확정일자 순위로, 증액분은 새 확정일자 순위로 각각 보호받거든요.
아무 연락 없이 만기가 지나갔다면 — 묵시적 갱신
임대인이 만기 6개월~2개월 전까지 아무 통지(갱신 거절, 조건 변경 요구)를 하지 않고, 나도 만기 2개월 전까지 별다른 얘기를 하지 않았다면, 계약은 이전과 같은 조건으로 자동 갱신돼요. 이걸 묵시적 갱신이라고 해요.
묵시적 갱신이 되면:
보증금·월세 등 모든 조건이 그대로 유지돼요
계약 기간은 2년으로 간주돼요
그런데 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있어요
즉, 집주인은 2년을 보장해야 하지만 나는 중간에 나갈 수 있는, 임차인에게 유리한 구조예요. 연락 없이 만기가 지나갔다고 불안해할 일은 아니에요.
💡 참고로 '묵시적 갱신'과 '계약갱신요구권 행사'는 달라요. 집주인이 조건 변경(보증금 인상 등)을 요구해왔을 때 내가 갱신요구권을 쓰면, 인상률 5% 상한이 적용되는 대신 갱신요구권 1회를 소진해요. 묵시적 갱신은 이 횟수를 소진하지 않아요.
그런데, 계약서보다 중요한 게 있어요
조건 그대로 연장이라 서류상 할 일이 없어 보이지만, 실제로는 연장 시점에 꼭 챙겨야 할 게 4가지 있어요.
1️⃣ 연장 합의 기록 남기기
구두로만 합의했다면 문자나 카톡으로 한 줄 남겨두세요. "보증금 ○○원 그대로, 2년 연장하기로 한 내용 확인차 보냅니다" 정도면 충분해요. 나중에 말이 달라졌을 때 이 기록이 기준이 돼요.
2️⃣ 전세보증보험 갱신
보증보험은 자동 연장이 안 돼요. 계약이 갱신됐어도 보증보험을 갱신 신청하지 않으면 연장된 기간은 무보증 상태가 돼요. 갱신 계약에 대한 신규 가입은 신청 기한(갱신 계약기간의 절반이 지나기 전)도 있으니 미루지 말고 챙기세요.
3️⃣ 전세대출 연장 절차
버팀목 등 전세대출을 이용 중이라면 은행에 연장 절차를 확인하세요. 은행이나 보증기관에 따라 갱신 계약서를 요구하는 경우가 있어요 — 이 경우엔 계약서를 써야 대출이 연장돼요. 그리고 연장 시점에 대출 심사를 다시 하기 때문에, 집 상태가 나빠져 있으면 연장이 거절될 수도 있어요.
4️⃣ 등기부등본 다시 확인하기
제일 많이 놓치는 부분이에요. 2년 전 계약할 때 깨끗했던 등기부가 지금도 깨끗하리란 법은 없어요. 그 사이 집주인이 근저당을 잡았거나, 압류·가압류가 들어왔거나, 심지어 집주인이 바뀌었을 수도 있어요. 연장한다는 건 이 집에 2년 더 보증금을 맡긴다는 뜻이니, 최소한 계약 때만큼은 확인하고 연장해야 해요.
💡
정리하면
조건이 그대로면 계약서 재작성 필수 아님, 기존 확정일자도 유효
보증금이 올랐다면 증액분 계약서 + 새 확정일자 (기존 계약서는 보관)
연락 없이 만기가 지나면 묵시적 갱신 — 같은 조건 2년, 임차인은 언제든 해지 가능
정작 챙길 건 따로: 합의 기록, 보증보험 갱신, 대출 연장 절차, 등기부 재확인
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 묵시적 갱신되면 2년을 꼭 채워야 하나요?
아니에요. 임차인은 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 후 3개월이 지나면 효력이 생겨요. 3개월치 계획만 잡으면 중간에 나갈 수 있어요.
Q. 묵시적 갱신 후에 집주인이 갑자기 나가라고 하면요?
묵시적 갱신이 성립한 뒤에는 임대인이 일방적으로 계약을 끝낼 수 없어요. 갱신된 2년은 임차인이 보호받아요.
Q. 집주인이 보증금을 올려달라고 하는데, 한도가 있나요?
계약갱신요구권을 행사하면 인상률 5% 상한이 적용돼요. 다만 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있으니, 지금 쓸지 아껴둘지는 상황에 따라 판단하세요.
Q. 연장할 때 보증보험도 자동으로 연장되나요?
안 돼요. 보증보험은 별도로 갱신 신청해야 하고, 놓치면 연장 기간은 보증 없이 지내게 돼요. 갱신 신청 기한과 필요 서류는 가입한 보증기관(HUG 1566-9009 등)에서 확인하세요.
📍 계약 연장 전, 이것부터 확인하세요
✅ 연장 시점 등기부 위험 등기 분석 (재계약 리포트)
✅ 보증보험 갱신 가능 여부 (HUG·HF·SGI·KRE 가심사)
✅ 집주인 고액 체납·악성임대인 이력
✅ 연장 후 2년, 등기부 변동 자동 감시 (등기변동 알리미)
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