전세월세 임대차 계약서를 처음 받아보면 이런 생각이 들어요.
‘이걸 어디서부터 봐야 하지?’
보증금 금액이야 알겠는데, 나머지 칸들은 뭔 말인지 모르겠고. 등기부등본은 떼어보라고 하는데, 떼어봤자 무슨 의미인지 모르겠고. 중개사님이 "여기 사인하세요"라고 하면 그냥 하게 돼요.
문제는, 이 계약서 한 장에 내 보증금 수천만 원에서 수억 원의 운명이 달려 있다는 거예요.
오늘은 전세월세 계약서의 각 항목이 무슨 뜻이고 어디를 특히 주의해서 봐야 하는지, 그리고 특약사항까지 한 번에 정리해드릴게요.
계약서 보기 전, 등기부등본부터 먼저 보세요
많은 분들이 계약서를 먼저 보는데, 순서가 반대예요. 등기부등본을 먼저 본 다음에 계약서를 봐야 해요.
등기부등본에 문제가 있으면 계약서를 아무리 잘 써도 소용없거든요.
등기부등본, 어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 온라인으로 발급받을 수 있어요. 건당 1,000원이에요. 반드시 ;말소사항 포함;으로 떼세요. 현재 유효한 내용뿐 아니라 과거에 말소된 이력까지 볼 수 있어야 이 집의 전체 역사를 파악할 수 있어요.
등기부등본 구조 — 3개 파트만 알면 돼요
표제부 — 이 집의 기본 정보예요. 소재지, 면적, 구조, 용도가 적혀 있어요.
✔ 여기서 확인할 것: 계약서에 적힌 주소와 표제부의 주소가 정확히 일치하는지.
아파트 같은 집합건물은 동호수까지 확인하세요. 건축물의 용도가 ‘주거용’인지도 보세요. 근린생활시설 같은 비주거용이면 전세자금대출이 안 나올 수 있어요.
갑구 — 소유권에 관한 내용이에요. 이 집의 주인이 누구인지 나와요.
✔ 여기서 확인할 것: 가장 아래에 적힌 소유자가 현재 집주인이에요.
이 사람이 나와 계약하는 사람과 같은지 신분증으로 대조하세요. ‘가압류’, ‘가처분’, ‘경매개시결정’, ‘신탁’ 같은 단어가 보이면 즉시 멈추세요. 이런 기록이 있는 집은 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높아요.
을구 — 소유권 외의 권리, 특히 근저당이 적혀 있어요. 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 빌린 돈이에요.
✔ 여기서 확인할 것: ‘근저당권설정’이라는 단어와 함께 적혀 있는 ‘채권최고액’을 보세요. 나보다 우선순위의 근저당권설정이 과하면 전세대출도 보증보험 가입도 못하는 경우가 발생하니 꼭 얼마인지 확인해야 해요.
이제 계약서를 보세요 — 항목별 체크포인트
등기부등본 확인이 끝났으면, 이제 계약서를 볼 차례예요.
임대차 목적물 표시
계약서 상단에 있는 칸이에요. 소재지, 면적, 용도가 적혀 있어요.
등기부등본 표제부와 한 글자도 빠짐없이 같은지 대조하세요. 주소가 다르면 나중에 확정일자를 받을 때 문제가 생길 수 있어요.
보증금과 월세
보증금 금액이 한글과 숫자로 나란히 적혀 있는지 확인하세요. ‘금 삼억원정 (₩300,000,000)’ 이런 식이에요. 한글과 숫자가 다르면 한글이 우선해요. 이 칸을 수정할 수 없도록 빈칸 없이 채워야 해요.
월세가 있는 경우 월세 금액, 지급일, 지급 방법(계좌이체 등)도 명확히 적혀 있어야 해요.
계약금과 잔금
보증금의 보통 5~10%가 계약금이에요. 보증금 3억이면 계약금 1,500만~3,000만 원 정도.
계약금 입금 계좌가 등기부등본의 소유자(집주인) 명의인지 반드시 확인하세요. 다른 사람의 계좌로 보내라고 하면 사기 가능성이 있어요. 대리인이 계약하는 경우에도 집주인 본인 명의 계좌로 입금해야 안전해요.
잔금일은 이사 날짜와 맞춰야 해요. 잔금을 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 하니까요.
임대차 기간
시작일과 종료일이 명확히 적혀 있는지 확인하세요. 주택임대차보호법에 따라 최소 2년이 보장돼요. 2년 미만으로 적혀 있어도 임차인은 2년까지 거주할 수 있어요.
임대인(집주인) 정보
이름, 주민등록번호, 연락처, 주소가 적혀 있어요.
등기부등본 갑구의 소유자와 일치하는지 신분증으로 직접 대조하세요. 대리인이 나온 경우에는 위임장 + 인감증명서 + 집주인 신분증 사본, 이 세 가지를 반드시 확인해야 해요. 하나라도 빠지면 계약하지 마세요.
특약사항: 계약서에서 가장 중요한 칸
기본 조항은 인쇄되어 있지만, 특약은 직접 써야 해요. 그리고 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지켜주는 건 기본 조항이 아니라 특약이에요.
반드시 넣어야 할 특약
보증보험 가입 특약
임차인은 전세보증금반환보증에 가입하며, 가입이 불가능할 경우 본 계약을 해제할 수 있다.
보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 보증기관에서 대신 돌려줘요. 가입이 안 되는 집이라면 그 자체가 위험 신호예요.
권리 변동 특약
잔금일까지 등기부에 새로운 근저당, 가압류, 가처분 등이 설정될 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금 배액을 받을 수 있다.
계약 후 잔금 전에 집주인이 추가 대출을 받는 걸 막아줘요.
원상복구 범위 특약
통상적인 사용으로 인한 마모와 변색은 원상복구 대상에서 제외한다.
이걸 안 넣으면 나갈 때 도배, 장판 비용을 과도하게 청구당할 수 있어요.
등기부등본과 계약서만으로는 부족해요
등기부등본도 확인했고, 계약서 특약도 넣었어요. 그런데 여전히 확인 못한 것들이 있어요.
집주인이 세금을 체납하고 있다면?
체납된 세금은 보증금보다 우선 변제돼요. 집이 경매에 넘어가면 내 보증금보다 세금이 먼저 빠져나가요. 이건 등기부등본에 안 나와요.
집주인이 다른 부동산에서 대출을 잔뜩 끌어쓰고 있다면?
지금 이 집의 등기부는 깨끗해도, 집주인의 전체 재정 상태가 위험하면 보증금 반환 능력에 문제가 생길 수 있어요. 이것 역시 등기부등본에 안 나와요.
집주인이 과거에 다른 세입자 보증금을 안 돌려준 이력이 있다면?
같은 사람한테 또 보증금을 맡기는 건 위험하죠. 이것도 등기부등본에 나오지 않죠.
보증보험 가입이 가능한 집인지?
전세가율, 공시가격 대비 보증금 비율 등 여러 조건을 충족해야 가입할 수 있는데, 이걸 혼자 판단하기 어려워요.
내집스캔 리포트: 안보이는 위험까지 확인하세요
내집스캔은 등기부등본과 계약서만으로 확인할 수 없는 영역을 분석해줘요.
등기부등본과 건축물대장을 전문가가 종합 분석해서 의견을 줘요. 혼자서 등기부를 읽었는데 근저당이 위험한 수준인지 아닌지 판단이 안 될 때, 전문가가 대신 짚어줘요.
집주인이 세금을 장기 체납하고 있는지 확인할 수 있어요. 체납된 세금은 보증금보다 우선 변제되기 때문에, 이 확인 하나가 수천만 원을 지킬 수 있어요.
집주인이 금융사기 이력이 있는지, 악성임대인으로 등록된 사람인지도 계약 전에 알 수 있어요.
집주인이 보유한 다른 부동산의 현황과 채무 상태도 별도 신청 시 조회할 수 있어요. 이 집의 등기부가 깨끗해도 집주인 전체의 재정 상태가 위험할 수 있거든요.
보증보험 가입 가능 여부, 전세대출 가능 여부도 판단해줘요. 계약하고 나서 보험 가입이 안 된다는 걸 알게 되는 최악의 상황을 막아주는 거예요.
전월세 계약 전 최종 체크리스트
등기부등본 확인
□ 표제부: 주소·면적이 계약서와 일치하는지
□ 표제부: 용도가 "주거용"인지
□ 갑구: 소유자가 계약 상대방과 일치하는지
□ 갑구: 가압류·경매·신탁 등 위험 기록이 없는지
□ 을구: 근저당 채권최고액 합산
계약서 확인
□ 목적물 표시가 등기부와 일치하는지
□ 보증금이 한글·숫자로 정확히 기재되었는지
□ 계약금 입금 계좌가 소유자 명의인지
□ 임대인 정보가 등기부 소유자와 일치하는지
□ 보증보험 가입 특약이 들어갔는지
□ 근저당 변동 시 해제 특약이 들어갔는지
계약서 밖 확인
□ 집주인 세금 체납 여부
□ 집주인 악성임대인·금융사기 이력
□ 집주인 다른 부동산 소유 현황
□ 보증보험 실제 가입 가능 여부
□ 전세대출 가능 여부
마무리
전새월세 임대차 계약서는 내 보증금의 운명을 결정하는 문서예요.
등기부등본으로 집의 상태를 확인하고, 계약서로 약속을 명문화하고, 특약으로 빠진 안전장치를 채우세요.
그리고 등기부와 계약서만으로 확인할 수 없는 집주인의 숨은 리스크까지 점검해야 비로소 완전한 안전 확인이 돼요.
계약서에 사인하기 전, 한 번만 확인해보세요.
📍 계약 전, 내집스캔으로 확인하세요
✅ 등기부등본·건축물대장 종합 분석
✅ 집주인 세금 체납·금융사기·악성 임대인 이력 확인
✅ 집주인 보유 전체 부동산 별도 신청 시 채무·경매 현황 조회
✅ 보증보험 가입 가능 여부 판단
✅ 전세대출 가능 여부 판단