전세사기 최소보장제 13일 시행 — 보증금 3분의 1 지원, 신청 총정리

경매까지 끝났는데 통장에 들어온 돈이 거의 없다면, 그다음엔 어떻게 해야 할까요?

그동안 전세사기 피해자 중에는 이런 막막함을 겪은 분이 적지 않았어요. 그런데 11월 13일부터 최소보장제가 시행돼요. 온라인 사전 신청은 11월 10일부터 받고요.

이 글에서는 얼마를 채워주는지, 누가 대상인지, 어디서 신청하는지를 순서대로 정리해요. 마지막엔 같은 일을 겪지 않으려면 계약 전에 뭘 봐야 하는지도 짚어 드릴게요.

1. 최소보장제, 얼마를 채워주나요?

핵심은 한 줄이에요. 경매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1보다 적으면, 모자란 만큼을 정부가 현금으로 지원해요.

✔ 지원금 = 보증금 × 1/3 − 이미 돌려받은 돈

여기서 '돌려받은 돈'은 경매 배당금만이 아니에요. 임대인에게서 직접 회수한 금액, 그리고 경매차익·임대료 재정지원액도 함께 더해서 따져요.

반대로 회수액이 기준선을 이미 넘었다면 채울 부족분이 없으니 지급도 없어요. 보증금의 3분의 1을 무조건 주는 제도가 아니라, 모자란 만큼만 채우는 제도예요. 실제 지급액은 LH 심사 결과에 따라 달라질 수 있어요.

2. 신청 전에, 내가 대상인지부터

기본 조건은 특별법에 따라 전세사기 피해자로 결정된 임차인이에요. 아직 결정 전이라면 그 절차가 먼저예요.

정부 안내에는 보증금 5억 원 이하, 전입신고·확정일자 구비 등이 요건으로 나와요. 【확인 필요: 대상 요건 세부(국토부·LH 공고)】

제외되는 경우도 있어요.

✔ 외국인
✔ 피해 주택을 직접 낙찰받은 경우 (셀프 낙찰)
✔ 법원에 배당요구·배분요구를 하지 않은 경우

마지막 항목은 일부 예외가 있다는 안내도 있어서, 내 사건이 해당하는지 직접 확인해야 해요. 【확인 필요: 배당요구 예외 범위】

이미 경매가 끝난 피해자도 신청할 수 있다고 알려져 있어요. 다만 기한 표현이 자료마다 달라서 LH 공지로 날짜를 꼭 확인하세요.

3. 신탁사기 피해라면, 먼저 받는 선지급금

전세사기 중에는 집을 빌려줄 권한이 없는 사람과 계약하는 유형도 있어요. 신탁사기가 대표적이에요. 이런 경우는 경매로 보증금을 찾기 어렵고 시간도 오래 걸려요.

그래서 이런 무권계약 피해자는 주택 처분이 끝나기를 기다리지 않고 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있어요. 이미 회수한 돈이 있으면 그만큼 빼고, 나중에 LH 매입 등으로 차액이 생기면 추가 지급하며 정산해요.

4. 언제, 어디서 신청하나요?

최소지원금은 경매·공매가 끝난 뒤에 신청해요. LH가 피해주택을 매입하는 경우엔 경매차익 산정이 끝난 뒤예요. 선지급금은 처분이 끝나기 전에도 신청할 수 있어요.

서류는 보통 이렇게 챙겨요.

✔ 피해자 결정문
✔ 임대차계약서
✔ 주민등록표 초본, 신분증
✔ 부동산 등기사항전부증명서
✔ 피해 유형에 따라 경매 배당표, 신탁원부

LH 청약플러스에서 대상 여부를 미리 자가진단해 볼 수 있어요. 제출 서류는 공고 기준으로 다시 확인하세요.

5. 다음 계약이라면, 등기부와 건축물대장부터

최소보장제는 든든한 안전망이에요. 하지만 보증금 전체를 돌려주는 제도는 아니에요. 전세사기를 피하는 가장 좋은 방법은 계약 전 확인이에요.

경매에서 돈을 못 받는 이유는 대개 나보다 먼저 배당받는 권리 때문이에요. 대표적인 게 선순위 근저당(집주인이 집을 담보로 받은 대출)이에요.

이런 상황을 가정해 볼게요. 시세 3억 원 빌라에 보증금 2억 원으로 계약하려는데, 등기부에 대출 1억 5천만 원이 먼저 잡혀 있어요. 둘을 더하면 3억 5천만 원으로 집값을 넘어요. 낙찰가가 시세에 못 미치면 보증금 일부를 못 받을 수 있죠.

계약금 넣기 전, 이 세 곳을 보세요.

✔ 등기부등본 을구: 근저당이 얼마나 잡혀 있는지
✔ 등기부등본 갑구: 압류·가압류, 현재 소유자
✔ 건축물대장: 용도가 주택이 맞는지 (아니면 대출·보증 가입이 막힐 수 있어요)

계약일에 한 번, 잔금일에 한 번 더 떼어 보세요. 그사이 대출이 늘어날 수도 있거든요.

💡 내집스캔 리포트 — 집 주소만 있으면 등기부등본·건축물대장을 종합 분석해 선순위 근저당, 임차보증금 같은 권리관계와 전입신고 가능 여부를 알려줘요.

6. 계약금 보내기 전, 집주인도 확인하세요

집이 깨끗해도 집주인 사정이 문제일 수 있어요. 세금을 체납 중이거나 다른 집에서 사고가 났다면 내 보증금도 영향을 받을 수 있죠. 전세사기 피해를 막으려면 집과 집주인을 같이 봐야 해요.

✔ 세금 체납 여부
✔ 금융사기, 악성임대인 이력
✔ 집주인이 가진 다른 부동산의 가압류·경매 현황

등기부 한 장으로는 이런 부분이 잘 보이지 않아요. 세입자가 집주인의 다른 부동산까지 일일이 찾아보기도 쉽지 않고요.

💡 내집스캔 리포트 — 집주인의 세금 체납, 금융사기, 악성임대인 이력을 확인하고, 집주인이 보유한 다른 부동산과 그 부동산의 가압류·경매 현황까지 조회해요.

서류만 봐서는 판단이 쉽지 않은 사고도 있어요. 그래서 확인으로 잡을 수 있는 위험은 계약 전에 잡고, 못 잡는 위험은 이번 최소보장제 같은 대비 수단으로 받치는 게 좋아요.

확인으로 잡을 위험은 확인으로, 그래도 남는 위험은 제도로 대비하세요. 전세사기는 사고 뒤 지원보다 계약 전 확인이 먼저예요.

✅ 3줄 요약

1. 최소보장제는 11월 13일 시행돼요. 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분을 현금으로 지원해요.

2. 온라인 접수는 11월 10일 LH 청약플러스에서 먼저 열려요. 접수 뒤 90일 안에 결과가 나오고, 이의가 있으면 통지 후 30일 안에 제기할 수 있어요.

3. 전세사기는 지원보다 예방이 먼저예요. 계약금 넣기 전에 등기부·건축물대장·집주인 이력을 확인하세요.

👉 계약금 넣기 전에, 내집스캔 리포트로 집과 집주인을 먼저 확인해 보세요

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